TOD là gì và vì sao đề xuất 660ha quanh Thủ Thiêm là bước ngoặt
Phát triển hướng theo giao thông (Transit-Oriented Development – TOD) là mô hình tổ chức không gian đô thị nén, đa chức năng quanh các ga đường sắt đô thị và đường sắt quốc gia, nhằm tối ưu hóa quỹ đất, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, đồng thời tạo động lực kinh tế mới từ chính dòng khách và giá trị đất tăng thêm. Khi được thực hiện song song với đầu tư hạ tầng đường sắt, TOD không chỉ thay đổi cách người dân di chuyển mà còn tái cấu trúc mô hình phát triển đô thị theo hướng bền vững và hiệu quả hơn. Đi vào bối cảnh đó, Công ty Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh – doanh nghiệp thuộc Tập đoàn THACO của tỷ phú Trần Bá Dương – vừa gửi văn bản đề xuất UBND TP.HCM cho phép nghiên cứu, lập quy hoạch 3 khu TOD với tổng diện tích hơn 660ha. Đây không phải một ý tưởng nhỏ lẻ, mà là nỗ lực chiếm lĩnh vị trí trung tâm trong chiến lược quy hoạch Thu Thiem và mạng lưới metro Line 2 TP.HCM. Đề xuất này đặt ra câu hỏi quan trọng: thành phố có sẵn sàng để hạ tầng giao thông dẫn dắt phát triển đô thị, thay vì làm ngược lại như trước nay?
Ba khu TOD trọng điểm: Thủ Thiêm là hạt nhân, Tân Bình và Tây Thạnh là vệ tinh
Đề xuất của Đại Quang Minh tập trung vào ba khu TOD có vị trí chiến lược, cho thấy tư duy hệ thống thay vì phát triển manh mún. Khu TOD quanh ga Thủ Thiêm có quy mô khoảng 246–246,44ha, được định hướng trở thành hạt nhân đô thị gắn với ga metro số 2 (Bến Thành – Thủ Thiêm), tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành và cả trục đường sắt cao tốc Bắc – Nam. Về lý thuyết, đây sẽ là nơi giao thoa giữa trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm và các luồng giao thông quốc gia, một điểm nhấn kiến trúc lẫn kinh tế cho toàn vùng. Hai khu còn lại mang vai trò vệ tinh nhưng không kém phần quan trọng: khu Trung tâm triển lãm – thể dục thể thao quận Tân Bình cũ tại phường Tân Sơn Nhất, khoảng 265,07ha; và ô phố I/82a Tây Thạnh rộng khoảng 148–148,92ha. Nếu được quy hoạch đúng tinh thần TOD, chúng có thể trở thành các "cực đô thị" mới, đảm nhiệm chức năng ở, làm việc, dịch vụ, chia sẻ tải cho khu trung tâm, đồng thời nuôi nguồn khách ổn định cho metro Line 2 TP.HCM.
Khi giao thông và đô thị đồng bộ: tối ưu quỹ đất và thay đổi thói quen di chuyển
Điểm đáng giá nhất trong đề xuất không nằm ở con số 660ha, mà ở cách Đại Quang Minh muốn quy hoạch TOD đi cùng nhịp với đầu tư đường sắt đô thị. Theo doanh nghiệp, các dự án TOD sẽ được nghiên cứu và triển khai song song với quá trình xây dựng các tuyến đường sắt, qua đó hình thành đồng bộ hạ tầng giao thông, không gian đô thị, khu ở, khu làm việc và tạo nguồn hành khách cho metro. Đây là sự đảo chiều tư duy: thay vì xây metro rồi mới nghĩ chuyện phát triển xung quanh, quy hoạch Thu Thiem và các khu TOD được hình thành ngay từ khâu chuẩn bị dự án. Nếu làm được, hiệu quả không chỉ thể hiện ở những toà nhà mới. Các khu đô thị nén, đa chức năng quanh ga sẽ giúp tăng giá trị sử dụng đất, tạo nguồn thu ngân sách từ phần giá trị gia tăng để tái đầu tư cho hạ tầng đường sắt. Đồng thời, "thương mại và dịch vụ sẽ phát triển nhanh quanh nhà ga, người dân sẵn sàng chuyển từ xe cá nhân sang giao thông công cộng". Đó là tác động trực tiếp nhất tới đời sống hàng ngày của cư dân TP.HCM.
Lợi thế và rủi ro khi nhà đầu tư metro nắm luôn quy hoạch TOD
Đại Quang Minh đang giữ nhiều vai trò trên bản đồ hạ tầng TP.HCM: tổng thầu metro số 2 đoạn Bến Thành – Tham Lương, nhà đầu tư đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm, đồng thời chuẩn bị dự án đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành theo hình thức PPP, hợp đồng BT. Việc doanh nghiệp này xin được giao thêm quyền nghiên cứu và tổ chức quy hoạch TOD là logic nếu nhìn từ góc độ kỹ thuật: một đơn vị nắm cả thiết kế, thi công và khai thác đường sắt sẽ dễ bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch đô thị và vận hành metro. Song, sự thống nhất đó cũng mang theo rủi ro tập trung quyền lực quy hoạch vào tay một nhà đầu tư hạ tầng. Đề xuất dùng quỹ đất trong khu TOD để thanh toán hợp đồng BT tuyến Thủ Thiêm – Long Thành cho thấy bài toán tài chính gắn trực tiếp với đất đai. Nếu không có cơ chế giám sát chặt, nguy cơ phát triển thiên lệch về lợi ích bất động sản thay vì mục tiêu giao thông công cộng là có thật. Nói cách khác, TOD chỉ đúng nghĩa phát triển hướng theo giao thông khi các quyết định quy hoạch không bị dẫn dắt bởi kỳ vọng địa ốc ngắn hạn.
Khung pháp lý mới và tương lai không gian đô thị quanh ga Thủ Thiêm
Thời điểm Đại Quang Minh đưa ra đề xuất không ngẫu nhiên. Thành phố giàu nhất Việt Nam đang tăng tốc xây dựng khung pháp lý cho mô hình TOD, dựa trên các cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 260/2025/QH15 (sửa Nghị quyết 98) và Nghị quyết 188/NQ/QH15. Hội đồng Nhân dân và UBND TP.HCM đã ban hành nghị quyết, quyết định xác định ranh giới các khu TOD quanh metro Line 2 và khu ga – depot Thủ Thiêm. Đây là nền tảng để thành phố có thể cho phép doanh nghiệp tổ chức quy hoạch, quyết định chỉ tiêu kỹ thuật vượt chuẩn quốc gia, và giữ lại toàn bộ nguồn thu từ khai thác đất quanh ga để tái đầu tư vào đường sắt đô thị. Theo kế hoạch, tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành dự kiến khởi công vào dịp 2/9 tới. Nếu đề xuất được chấp thuận, Đại Quang Minh cam kết phối hợp với cơ quan nhà nước triển khai đầy đủ các bước lập quy hoạch theo quy định. Tương lai không gian đô thị quanh ga Thủ Thiêm vì thế đang ở ngã ba đường: hoặc trở thành hình mẫu của việc gắn kết TOD với metro Line 2 TP.HCM, hoặc là một dự án bất động sản khổng lồ gắn mác "ga metro". Lựa chọn thuộc về cách thành phố sử dụng quyền lực quy hoạch mới có được sau các nghị quyết đặc thù.
