TOD là gì và vì sao đề xuất 660ha của Đại Quang Minh đáng chú ý?
Quy hoạch TOD TP.HCM là định hướng tổ chức không gian đô thị tập trung quanh các nhà ga đường sắt đô thị, với mật độ xây dựng cao hơn, chức năng sử dụng đất hỗn hợp, ưu tiên người đi bộ và giao thông công cộng, nhằm giảm phụ thuộc xe cá nhân và tối ưu hóa quỹ đất nhà ga metro về kinh tế, xã hội và môi trường. Đề xuất lập quy hoạch TOD trên hơn 660ha dọc các tuyến metro trọng điểm của TP.HCM do CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh đưa ra đã vượt xa phạm vi một dự án kỹ thuật. Đây là một lựa chọn chính sách: hoặc thành phố dùng phát triển giao thôn metro làm trục xương sống cho cấu trúc đô thị mới, hoặc tiếp tục chấp vá hạ tầng giao thông đô thị quanh những khu dân cư phát triển tự phát.
Ba hành lang TOD chiến lược: nén đô thị quanh metro hay mở rộng dàn trải?
Đại Quang Minh đề xuất ba khu vực chiến lược với tổng diện tích hơn 660ha: khoảng 246,44ha quanh ga Thủ Thiêm thuộc phường An Khánh và Bình Trung, 148,92ha tại ô phố I/82a Tây Thạnh, và 265,07ha quanh Trung tâm triển lãm và thể dục thể thao quận Tân Bình cũ. Ga Thủ Thiêm được quy hoạch 17ha và là đầu mối kết nối đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm và tuyến Thủ Thiêm – Long Thành. Đây không chỉ là câu chuyện quỹ đất nhà ga metro, mà là lựa chọn mô hình phát triển: hoặc chấp nhận nén đô thị, tăng chỉ tiêu sử dụng đất quanh các ga, hoặc tiếp tục trải rộng đô thị khiến metro khó đạt hiệu quả khách và tài chính.
Tích hợp metro – TOD: vì sao phải làm song hành, không thể “xong metro rồi tính”?
Doanh nghiệp chỉ ra thực tế các dự án đô thị TOD hiện nay thường tách rời tiến độ đường sắt đô thị, dẫn đến ga metro hoàn thành nhưng không có không gian đô thị phù hợp để tạo dòng khách ổn định. Họ kiến nghị mô hình TOD phải được triển khai song hành với metro, từ thiết kế, kế hoạch đến vận hành, nhằm rút ngắn thời gian hình thành các khu chức năng thương mại – dịch vụ quanh ga. Đây là một nhận định đáng trích dẫn: "Khi đó, các hoạt động thương mại, dịch vụ sẽ nhanh chóng hình thành quanh các nhà ga, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội". Nếu quy hoạch, giải phóng mặt bằng, hạ tầng kết nối và chính sách sử dụng đất được chuẩn bị sớm, metro không còn là dự án giao thông đơn lẻ mà trở thành động lực tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng nén và hỗn hợp chức năng.
Tối ưu hóa quỹ đất và hạ tầng: cơ chế tài chính – pháp lý có đủ “đạn”?
Lợi thế lớn nhất của quy hoạch TOD TP.HCM hiện nay nằm ở cơ chế đặc thù: thành phố được phép áp dụng chỉ tiêu kỹ thuật, sử dụng đất cao hơn quy chuẩn quốc gia quanh nhà ga để tối ưu diện tích sàn xây dựng. Quan trọng hơn, thành phố được thu và sử dụng 100% nguồn tiền từ diện tích sàn tăng thêm, giá trị đất tăng thêm và phí cải thiện hạ tầng để tái đầu tư hệ thống đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông đô thị kết nối. Đại Quang Minh đề xuất dùng chính quỹ đất thuộc hành lang TOD để thanh toán hợp đồng BT tuyến Thủ Thiêm – Long Thành. Về nguyên tắc, đây là cách gắn lợi ích tài chính của nhà đầu tư với hiệu quả phát triển giao thôn metro. Tuy nhiên, nếu thiếu minh bạch trong định giá đất, đấu giá và chia sẻ lợi ích, cơ chế này có thể biến TOD thành cỗ máy đầu cơ đất, thay vì công cụ phát triển đô thị bền vững.
Chiến lược nào để TOD 660ha không trở thành “siêu dự án địa ốc” đội lốt hạ tầng?
Đại Quang Minh cùng tập đoàn mẹ đang giữ vai trò tổng thầu EPC metro số 2 đoạn Bến Thành – Tham Lương, nhà đầu tư metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm, đồng thời lập báo cáo nghiên cứu khả thi tuyến Thủ Thiêm – Long Thành theo mô hình PPP, hợp đồng BT. Việc cùng lúc nắm cả hạ tầng giao thông đô thị và đề xuất quy hoạch TOD quanh các tuyến này vừa là cơ hội tích hợp, vừa là rủi ro tập trung quyền lực. HĐND và UBND thành phố đã xác định ranh giới lập quy hoạch TOD quanh metro số 2 và tổ hợp ga Thủ Thiêm, nhưng phần khó hơn nằm ở cơ chế giám sát, minh bạch và tham vấn cộng đồng. Khi doanh nghiệp cam kết phối hợp chặt chẽ với cơ quan nhà nước ngay sau khi được chấp thuận, thành phố cần đi thêm bước nữa: thiết kế quy trình để TOD không chỉ tối ưu quỹ đất, mà còn nâng chất lượng sống, tăng khả năng tiếp cận giao thông công cộng cho người dân bình thường – chứ không chỉ cho những người mua được căn hộ mới quanh ga.
