Chung cư cũ và bước ngoặt trong chính sách bồi thường
Bồi thường chung cư cũ theo dự thảo Luật Nhà ở mới là cơ chế cho phép chủ sở hữu căn hộ trong các chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước được nhận một trong nhiều hình thức bồi thường cụ thể khi công trình bị cải tạo, xây dựng lại, bảo đảm chỗ ở, quyền lợi tài sản và sự lựa chọn phù hợp với nhu cầu riêng. "Chung cư cũ" lần đầu được định nghĩa là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, nhằm phân định rõ cách xử lý khi hết hạn sử dụng, xuống cấp hoặc phải phá dỡ. Trọng tâm được đặt vào việc bảo đảm quyền lợi chủ sở hữu khi cải tạo chung cư, thay vì để người dân tự gánh chi phí hoặc mơ hồ về tương lai chỗ ở. Đây là bước ngoặt chính sách, chuyển từ tư duy “giải tỏa cho xong” sang ghi nhận, bảo vệ và cụ thể hóa quyền lợi chủ sở hữu.
Bốn hình thức bồi thường: quyền lựa chọn thuộc về người dân
Điểm then chốt của dự thảo Luật Nhà ở là khẳng định chủ sở hữu chung cư cũ có quyền lựa chọn hình thức bồi thường phù hợp với nhu cầu cá nhân, chứ không phải bị áp đặt bởi cơ quan nhà nước hay chủ đầu tư. Theo Điều 104 dự thảo, chủ căn hộ có thể chọn một trong bốn hình thức: bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, bằng nhà ở xã hội, bằng tiền hoặc bằng quyền sử dụng đất có giá trị tương đương giá trị nhà ở phục vụ tái định cư. Chính việc “được lựa chọn một trong các hình thức” được ghi rõ trong phương án bồi thường, tái định cư đã làm thay đổi thế cân bằng quyền lợi theo hướng có lợi cho người dân. Trước đây, cách diễn đạt mơ hồ kiểu “được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư” tạo ra hai cách hiểu: người dân được chọn, hoặc nhà nước tự quyết, dẫn tới nguy cơ chủ sở hữu bị nhận hình thức bồi thường trái với mong muốn.
Tái định cư tại chỗ, nơi khác và vai trò của hệ số K
Khi khu đất chung cư cũ tiếp tục được xây dựng lại theo quy hoạch, các chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường đã phê duyệt. Đây là lựa chọn hấp dẫn với nhiều hộ gia đình vì giữ được vị trí quen thuộc, sinh kế và mạng lưới xã hội. Đối với chung cư cũ, việc bồi thường được thực hiện theo hệ số K, là căn cứ để xác định diện tích căn hộ tái định cư mà chủ sở hữu được nhận. Theo Nghị định 94/2024, hệ số K áp dụng cho căn hộ tầng 1 dao động từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận, còn căn hộ từ tầng 2 trở lên ở mức 1–1,5 lần. Đây là một trong những câu nói đáng chú ý: "Như vậy, hệ số K là một trong những căn cứ quan trọng để xác định diện tích căn hộ tái định cư". Dự thảo yêu cầu phương án bồi thường nêu rõ hệ số K, vị trí, diện tích căn hộ cũ, căn hộ tái định cư, thời gian thực hiện dự án và chỗ ở tạm thời, giúp quá trình cải tạo chung cư minh bạch hơn.
Khi không xây lại tại chỗ: bảo đảm công bằng trong bồi thường
Không phải mọi khu đất chung cư cũ đều tiếp tục xây nhà chung cư theo quy hoạch. Khi quy hoạch được phê duyệt không còn xây lại chung cư, điều quan trọng nhất là không để chủ sở hữu mất nhà mà không được lựa chọn. Dự thảo quy định trong trường hợp này, chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, nếu không có nhà phục vụ tái định cư thì được bố trí ở xã lân cận. Luật sư đã đề xuất bổ sung rõ cụm từ “lựa chọn hình thức” để khẳng định quyền quyết định giữa nhận tiền và nhận nhà thuộc về chủ sở hữu, tránh tình trạng người dân muốn có nhà nhưng phương án chỉ cho nhận tiền. Cùng với đó, diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn nhà chung cư (tối thiểu một phòng ở, một khu vệ sinh, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25 m2). Đây là bảo đảm công bằng tối thiểu, không để việc cải tạo chung cư biến thành “thu nhỏ” quyền lợi người dân.
Chính sách mới: quyền tài sản được củng cố, niềm tin được phục hồi
Cùng với quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vấn đề bảo đảm quyền lợi chủ sở hữu luôn gây tranh luận và lo ngại. Người dân sợ mất nhà, mất đất, mất giá trị tài sản khi chung cư hết niên hạn. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi; các quyền của chủ sở hữu được cụ thể hóa, trong đó có quyền nhận bồi thường bằng nhà tái định cư, nhà ở xã hội, bằng tiền hoặc bằng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ sở hữu. Việc thiết kế cơ chế riêng cho chung cư cũ – nhóm công trình có lịch sử hình thành trước 1994 – được các chuyên gia đánh giá là phù hợp về nguyên tắc, giúp xử lý những tồn tại trước đây. Về bản chất, chính sách mới không chỉ nói về bồi thường chung cư cũ, mà còn là nỗ lực phục hồi niềm tin: nhà nước thừa nhận và bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu bằng luật, bằng phương án minh bạch, chứ không bằng những cam kết miệng khó kiểm chứng.
