Chung cư cũ là gì và vì sao bạn phải quan tâm ngay từ bây giờ
Chung cư cũ là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, được dự thảo Luật Nhà ở mới tách thành một nhóm riêng để áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư đặc thù khi công trình xuống cấp, hết niên hạn hoặc buộc phải phá dỡ.
Điểm mấu chốt là chủ căn hộ trong các chung cư cũ này không còn bị đặt vào thế phải tự góp tiền xây lại tòa nhà. Ngược lại, dự thảo Luật Nhà ở mới xác định rõ: khi cải tạo, xây dựng lại, chủ căn hộ được áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt, thay vì tự bỏ kinh phí. Đây là bước dịch chuyển quan trọng về quyền lợi chủ căn hộ, vì tài sản của người dân không bị “xóa sổ” cùng tòa nhà mà được chuyển hóa thành các quyền nhận nhà tái định cư, nhà ở xã hội hoặc tiền, đất. Nói cách khác, nếu bạn đang ở chung cư xây trước 1994, đây là lúc phải chủ động nắm luật, thay vì chờ bị gọi đi họp cư dân rồi mới cuống cuồng tìm hiểu.
4 hình thức bồi thường chung cư cũ: Không còn chuyện “nhận gì cũng được”
Dự thảo Luật Nhà ở mới bổ sung cơ chế riêng về bồi thường chung cư cũ: khi nhà thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương. Quan trọng hơn, hình thức bồi thường phải được ghi rõ trong phương án bồi thường, tái định cư và chủ sở hữu có quyền lựa chọn một trong bốn hình thức này chứ không chỉ bị “xếp chỗ” như trước.
Nếu ưu tiên ổn định chỗ ở, gia đình bạn có thể chọn nhà ở phục vụ tái định cư – thường là căn hộ trong tòa nhà mới hoặc khu tái định cư. Với thu nhập thấp, việc lựa chọn nhà ở xã hội có thể giảm gánh nặng tài chính lâu dài. Ưu tiên linh hoạt, muốn tự quyết nơi ở, tiền mặt sẽ phù hợp hơn. Còn nếu bạn nhìn nhà chung cư như một tài sản gắn với đất, việc nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà tái định cư là cách giữ “phần đất” của mình. Nói thẳng: luật mới đưa quyền quyết định hình thức bồi thường về tay chủ căn hộ – nhưng bạn phải hiểu mình chọn gì để không hối hận.
Hệ số K, tái định cư tại chỗ và khác biệt với chung cư xây sau 1994
Dự thảo quy định rõ: phương án bồi thường, tái định cư đối với chung cư cũ phải thể hiện hệ số K diện tích căn hộ, vị trí căn hộ cũ và căn hộ tái định cư, thời gian thực hiện dự án, thời gian hoàn thành bồi thường và chỗ ở tạm thời. Hệ số K hiện được áp dụng như sau: căn hộ tầng 1 được bồi thường với hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận; căn hộ từ tầng 2 trở lên có hệ số K từ 1 đến 1,5 lần. Nói rõ hơn, hệ số K là một trong những căn cứ quan trọng để xác định diện tích căn hộ tái định cư mà bạn được nhận khi chung cư cũ được xây lại.
Trường hợp quy hoạch cho phép tiếp tục xây chung cư trên chính khu đất cũ, chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường đã phê duyệt. Diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian dự án triển khai, người dân có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất được bố trí chỗ ở tạm thời; cơ quan được giao hoặc chủ đầu tư phải bố trí nơi ở hoặc trả tiền để người dân tự thuê nhà. Đáng chú ý, đối với nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình nếu muốn tiếp tục sử dụng đất thay vì được bồi thường theo cơ chế riêng này.
Quyền lợi chủ căn hộ: Có nhiều hơn nhưng không phải tự nhiên mà có
Trọng tâm của cơ chế mới là bảo đảm quyền lợi chủ căn hộ khi cải tạo chung cư cũ: người dân không phải tự bỏ kinh phí xây lại nhà mà được bồi thường, tái định cư theo phương án được phê duyệt. Dự thảo cũng làm rõ rằng sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của chủ sở hữu không biến mất; các quyền này được cụ thể hóa, gồm quyền nhận bồi thường bằng nhà tái định cư, nhà ở xã hội hoặc tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu. Đây là sự khẳng định quan trọng: quyền tài sản gắn với căn hộ được luật hóa, tạo nền tảng pháp lý để bạn yên tâm khi nhà đã “già” mà vẫn phải chờ quyết định phá dỡ.
Tuy vậy, quyền lợi chỉ trở thành hiện thực nếu bạn chủ động tham gia vào các bước xây dựng và thông qua phương án bồi thường chung cư cũ. Phương án phải thể hiện rõ hệ số K, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch phải thanh toán, kinh phí hỗ trợ di dời và thuê nhà tạm. Khi nắm được những thông số này, bạn mới đủ cơ sở so sánh giữa các hình thức bồi thường, lựa chọn bù thêm diện tích, chấp nhận căn nhỏ hơn nhưng vị trí tốt hơn, hoặc chọn tiền để tự lo chỗ ở. Nói cách khác, quyền lợi chủ căn hộ không chỉ nằm trong điều luật – nó nằm trong từng con số bạn ký vào biên bản.
Nút thắt tỷ lệ đồng thuận và cách mỗi gia đình nên tự chuẩn bị
Dù Luật Nhà ở mới hướng tới tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư, một lỗ hổng lớn vẫn nằm ở tỷ lệ đồng thuận. Dự thảo hiện chưa quy định khung cơ chế để các chủ sở hữu thông qua phương án bồi thường, tái định cư, bao gồm tỷ lệ đồng thuận tối thiểu, hiệu lực của phương án đối với người không đồng ý và cách xử lý nếu không đạt tỷ lệ cần thiết. Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cảnh báo rằng việc bỏ ngỏ tỷ lệ đồng thuận có thể trở thành điểm nghẽn kéo dài quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư. Nói thẳng: nếu không có cơ chế rõ ràng, chỉ cần vài căn hộ “cứng đầu” cũng đủ kéo cả tòa nhà vào thế bế tắc.
Theo kế hoạch, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thường lệ cuối năm; nếu được thông qua, các quy định mới sẽ là cơ sở pháp lý để cụ thể hóa quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư cũ phải phá dỡ, cải tạo và xây lại. Đây là thời điểm mỗi gia đình nên tự rà soát: căn hộ của mình thuộc nhóm chung cư cũ hay không, mong muốn ưu tiên là ở lại tại chỗ, chuyển khu vực hay nhận tiền, và mức độ chấp nhận rủi ro chờ đợi. Chỉ khi hiểu rõ 4 hình thức bồi thường, cấu trúc phương án tái định cư và những khoảng trống về tỷ lệ đồng thuận, bạn mới có thể bước vào các cuộc họp dân cư với tâm thế chủ động, thay vì bị cuốn theo những tranh cãi không hồi kết.
