Từ “chung cư cũ” đến quyền lựa chọn của chủ sở hữu
Chủ căn hộ trong các chung cư xây dựng trước năm 1994, khi công trình phải cải tạo chung cư cũ hoặc phá dỡ vì hết hạn sử dụng, được dự thảo Luật Nhà ở mới bảo đảm quyền sở hữu, quyền lựa chọn phương án bồi thường và quyền tham gia vào quá trình xây dựng lại, thay vì bị động chờ bố trí chỗ ở mới.
Điểm tích cực nhất của dự thảo Luật Nhà ở là lần đầu đưa khái niệm “chung cư cũ” cho nhà chung cư xây từ năm 1994 trở về trước, từ đó thiết kế cơ chế riêng khi công trình xuống cấp, hết hạn hoặc buộc phải phá dỡ. Việc đặt ra mốc thời gian không phải để “xóa” tài sản của cư dân mà để phân định rõ cách xử lý và trách nhiệm các bên. Văn bản cũng nhấn mạnh: hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ tự động chấm dứt. Nói cách khác, giấy chứng nhận nhà của bạn không biến mất chỉ vì tòa nhà quá niên hạn; quyền tài sản vẫn được tính toán trong phương án bồi thường và tái định cư.
Bốn hình thức bồi thường: không còn cảnh “chỉ có một đường lui”
Đối với bồi thường chung cư cũ, dự thảo Luật Nhà ở ghi rõ bốn lựa chọn cho chủ sở hữu khi cải tạo chung cư cũ hoặc xây dựng lại. Bạn có quyền chọn: (1) căn hộ tái định cư trong dự án mới; (2) căn hộ nhà ở xã hội; (3) nhận tiền; hoặc (4) nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương giá trị căn hộ tái định cư. Đây là bước chuyển quan trọng, bởi người dân không chỉ được “bố trí ở đâu đó” mà được quyền quyết định hình thức tài sản phù hợp với nhu cầu của mình.
Theo cơ quan quản lý nhà ở, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan. Diện tích căn hộ tái định cư phải được xác định theo hệ số K và không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Nghị định hiện hành quy định hệ số K từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng đối với căn hộ tầng 1, và từ 1 đến 1,5 lần đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên. Đây là con số cư dân nên nhớ, bởi nó trực tiếp liên quan đến diện tích nhà mới mà bạn sẽ nhận khi chung cư được xây lại.
Chung cư trước và sau 1994: hai cơ chế, cùng mục tiêu bảo vệ cư dân
Dự thảo Luật Nhà ở phân biệt rõ cách xử lý giữa chung cư xây dựng trước 1994 và chung cư xây dựng sau mốc này. Với chung cư cũ (trước 1994), trọng tâm là bảo đảm người dân không phải tự bỏ tiền xây lại, được nhận bồi thường và tái định cư theo phương án đã phê duyệt. Với các chung cư không thuộc diện này, chủ sở hữu được mở thêm quyền sử dụng chính diện tích đất có nhà chung cư để tự cải tạo, xây dựng lại bằng nguồn vốn đóng góp.
Khoản đóng góp dự kiến tính theo diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới mỗi mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ, và người dân có thể nộp một lần sau khi nhận bàn giao căn hộ hoặc nộp theo tiến độ. Cơ chế này giúp phân bổ nghĩa vụ tài chính công bằng hơn, gắn với diện tích mỗi hộ, đồng thời tạo điều kiện để cư dân chủ động tham gia cải tạo chung cư cũ thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào doanh nghiệp. Quan trọng hơn, nếu không muốn hoặc không thể góp vốn, chủ căn hộ có thể chọn nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư. Đây là lựa chọn thoát ra minh bạch, thay cho việc bị “mắc kẹt” trong những dự án kéo dài nhiều năm.
Phá dỡ chung cư cũ: quyền tài sản được giữ lại, không bị xóa trắng
Việc phá dỡ chung cư cũ thường khiến cư dân lo mất trắng quyền sở hữu chung cư. Dự thảo Luật Nhà ở làm rõ điều ngược lại: quyền tài sản vẫn được bảo đảm bằng cơ chế bồi thường, tái định cư và quyền lựa chọn hình thức nhận bồi thường. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, thuộc diện phải phá dỡ, người sở hữu có các phương án xử lý gồm nhận căn hộ tái định cư, mua nhà ở xã hội, nhận tiền hoặc nhận bồi thường quyền sử dụng đất theo tỷ lệ sở hữu.
Trong trường hợp khu đất tiếp tục được xây dựng lại nhà chung cư, cư dân chung cư cũ có thể được bố trí tái định cư tại chỗ theo phương án đã phê duyệt. Cơ quan quản lý cũng có trách nhiệm lập phương án phá dỡ và trình UBND cấp tỉnh quyết định khi phải phá dỡ khẩn cấp để bảo đảm an toàn công trình xung quanh. Điều đáng nói là mọi thông số quan trọng như hệ số K, giá đất để tính bồi thường (nếu có), giá thuê nhà ở sau khi xây lại (nếu có) đều phải được đưa vào phương án một cách minh bạch, giúp cư dân có cơ sở giám sát và tranh luận.
Cư dân nên làm gì để bảo vệ quyền lợi khi chung cư cũ cải tạo?
Nhìn tổng thể, dự thảo Luật Nhà ở mới tạo thêm cơ chế để người dân chủ động tham gia cải tạo chung cư cũ, tăng quyền quyết định và hạn chế tranh chấp. Nhưng quyền chỉ phát huy khi cư dân nắm rõ luật. Nếu sống tại chung cư xây dựng trước 1994, bạn cần biết mình có bốn hình thức bồi thường, có hệ số K gắn với diện tích căn hộ, và có quyền yêu cầu phương án tái định cư công khai, minh bạch. Nếu ở chung cư xây sau 1994, bạn có thêm quyền lựa chọn góp vốn xây dựng lại theo diện tích hoặc nhận bồi thường quyền sử dụng đất.
Khi dự án cải tạo được đặt lên bàn, cư dân nên chủ động tham gia họp, yêu cầu làm rõ các con số trong phương án, từ diện tích nhà mới đến hình thức bồi thường. Việc đồng thời cho phép chủ sở hữu góp vốn hoặc nhận bồi thường được kỳ vọng sẽ tạo đồng thuận và huy động được nguồn lực cộng đồng cho cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Kết luận đơn giản nhưng quan trọng là: chung cư hết hạn không xóa bỏ quyền sở hữu; vấn đề là bạn chọn hình thức chuyển hóa quyền đó thành nhà, đất hay tiền phù hợp với kế hoạch sống của gia đình mình.
