Dự án lấn biển Việt Nam được luật hóa: Nhà nước giữ đất, nhà đầu tư hết “toàn quyền”
Dự án lấn biển Việt Nam là các chương trình đầu tư xây dựng khu đô thị mới trên phần diện tích đất hình thành từ hoạt động san lấp mặt biển, kết hợp hạ tầng kỹ thuật và không gian đô thị, nhằm mở rộng không gian phát triển, tạo cực tăng trưởng kinh tế và huy động nguồn lực ngoài nhà nước trong khuôn khổ pháp luật quốc gia và luật biển quốc tế. Điểm mấu chốt của đợt điều chỉnh luật lần này là Quốc hội đã quyết định không để các dự án lấn biển phát triển như những “vùng xám” pháp lý nữa. Chiều 20-8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất chủ trương xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù cho khu đô thị lấn biển và tích hợp vào dự thảo Luật Phát triển đô thị. Ngày 22-8, nội dung này tiếp tục được thảo luận tại hội trường để hoàn thiện khung pháp lý chung, ổn định, có thể áp dụng lâu dài cho mọi địa phương đủ điều kiện. Việc luật hóa không chỉ là bước đi kỹ thuật, mà là tuyên bố rõ ràng: không gian biển không thể bị biến thành “tài sản riêng” của bất kỳ doanh nghiệp nào.
Khung pháp lý phát triển đô thị lấn biển: đất mới thuộc Nhà nước, dự án bị “cài chốt” chuyển nhượng
Điểm tiến bộ nhất trong khung pháp lý phát triển đô thị lấn biển là việc tái khẳng định chủ quyền đất đai của Nhà nước. Chủ tịch Quốc hội yêu cầu luật phải nêu rõ mọi diện tích đất mới hình thành từ quá trình lấn biển mặc nhiên thuộc sở hữu Nhà nước, không thuộc về bất kỳ cá nhân hay doanh nghiệp nào. Điều này chấm dứt huyễn tưởng về những “vương quốc tư nhân” trên biển, và đặt các dự án lấn biển vào trật tự quản lý đất đai chung. Bên cạnh đó, Luật Phát triển đô thị mới không cho phép nhà đầu tư bán toàn bộ dự án lấn biển, chỉ được chuyển nhượng tối đa 50% diện tích khu vực đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, với thời hạn dự án không quá 70 năm. Đây là một quy định có tính “cài chốt”, buộc nhà đầu tư phải gắn bó và chịu trách nhiệm dài hạn với dự án, thay vì mô hình “lướt sóng” đầu cơ rồi bán lại. Đối với một loại hình dự án có quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng, luật cần chính xác như hợp đồng thế hệ mới giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.
Siết quy định nhà đầu tư lấn biển: vốn chủ sở hữu chỉ là điểm xuất phát, không phải “giấy thông hành”
Các dự án lấn biển có thể đạt quy mô từ 100.000 tỷ đồng đến trên 200.000 tỷ đồng, tương đương hàng tỷ USD. Với mức độ rủi ro và tác động hệ thống như vậy, việc chỉ tiêu chuẩn hóa bằng tỷ lệ vốn chủ sở hữu sẽ là quá đơn giản. Dự thảo hiện đặt ngưỡng vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% cho dự án từ 100 tỷ đến 200.000 tỷ đồng, và 10% cho dự án trên 200.000 tỷ đồng. Quy định này đúng nhưng chưa đủ. Nhiều đại biểu nhấn mạnh cơ quan quản lý không được nhìn vào một con số rồi yên tâm. Năng lực tài chính thực tế, kinh nghiệm triển khai các dự án quy mô lớn, và khả năng bảo đảm nguồn vốn theo tiến độ trong suốt vòng đời dự án phải được đánh giá toàn diện. Với các dự án vượt ngưỡng 200.000 tỷ đồng, đề xuất hợp lý là giữ tỷ lệ 10% nhưng buộc đi kèm bộ tiêu chí khắt khe về năng lực và kinh nghiệm tương tự. Nói cách khác, nhà đầu tư lấn biển phải chứng minh được họ có đủ sức “đi đến cùng”, chứ không chỉ đủ điều kiện “vào cuộc chơi”.
Tác động môi trường biển và chủ quyền: luật mới đặt “lằn ranh đỏ” cho siêu dự án lấn biển
Lấn biển là hành động can thiệp trực tiếp vào tự nhiên, kéo theo nguy cơ phá vỡ đường bờ, hệ sinh thái và không gian phát triển của cả vùng. Nếu chỉ nhìn thấy diện tích đất mới và lợi nhuận, Việt Nam sẽ phải trả giá bằng xói mòn bờ biển, mất đa dạng sinh học và mâu thuẫn lợi ích cộng đồng ven biển. Vì vậy, các đại biểu yêu cầu lấn biển phải được coi là tiêu chí phân loại dự án, không thể chỉ căn cứ vào quy mô vốn. Luật Phát triển đô thị mới buộc các dự án lấn biển phải tuân thủ đầy đủ pháp luật Việt Nam và Công ước Liên hợp quốc về Luật Biển 1982, không hình thành đơn vị hành chính mới trên phần đất lấn biển. Các hoạt động đầu tư, xây dựng phải bảo đảm khảo sát khoa học, đánh giá tác động môi trường chiến lược, an ninh quốc phòng, chủ quyền biển và quyền tiếp cận biển của cộng đồng. Việc yêu cầu ký quỹ, bảo lãnh hoặc bảo hiểm trách nhiệm môi trường trong suốt vòng đời dự án cho thấy nhà làm luật đã nhìn thẳng vào rủi ro, và quyết tâm không để lấn biển trở thành “thí nghiệm” thiếu kiểm soát.
Từ luật đến thực thi: khung pháp lý đã có, câu hỏi giờ thuộc về năng lực quản lý và minh bạch
Luật Phát triển đô thị với 5 chương, 66 điều đã được Quốc hội thông qua, với 93% đại biểu tham gia biểu quyết tán thành. Luật sẽ có hiệu lực từ ngày 1-10-2026, riêng cơ chế mới về quy trình ban hành văn bản cho một số địa phương sẽ áp dụng sớm hơn từ 1-9-2026. Một danh mục nghị định và quyết định để triển khai luật đang được hoàn thiện khẩn trương, nhằm bảo đảm khi luật có hiệu lực, các cơ chế mới có thể ngay lập tức “mở khóa” nguồn lực đầu tư xã hội. Tuy nhiên, luật dù chặt chẽ đến đâu vẫn chỉ là khung. Điều đáng lo là năng lực thực thi và tính minh bạch của cơ quan quản lý địa phương – những nơi được trao quyền quyết định thí điểm cơ chế khác biệt cho các khu đô thị đặc biệt, trong đó có đô thị lấn biển. Cơ chế càng đặc biệt, quy mô càng lớn thì giới hạn độc quyền và công cụ kiểm soát càng phải ghi rõ trong luật, đồng thời được vận hành bằng đội ngũ đủ bản lĩnh và liêm chính. Nếu khâu lựa chọn nhà đầu tư và giám sát thực thi không nghiêm, thì dù đất lấn biển thuộc Nhà nước, lợi ích công cộng vẫn có thể bị “bốc hơi” trong những thương vụ khép kín.
