Giải phóng dự án tồn đọng: từ tài nguyên bị đóng băng đến động lực phục hồi
Giải phóng đất đai và khơi thông vốn bất động sản là quá trình rà soát, xử lý pháp lý bất động sản đối với các dự án bất động sản tồn đọng, bị bỏ hoang hoặc chậm triển khai, nhằm thu hồi hoặc tái kích hoạt các khu đất và dòng vốn đang bị đóng băng, đưa chúng quay lại phục vụ phát triển kinh tế, bổ sung nguồn cung nhà ở và hạ tầng, đồng thời làm thị trường bất động sản phục hồi theo hướng lành mạnh hơn. Điểm nổi bật của giai đoạn hiện nay là Nhà nước không còn chấp nhận tình trạng ôm đất vô thời hạn. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất cơ chế thu tiền lũy tiến tăng dần hằng năm đối với diện tích đất chậm sử dụng, đồng thời kiên quyết thu hồi nếu sau 60 tháng chủ đầu tư không triển khai nhằm chấm dứt tình trạng găm đất để đầu cơ. Song song, Chính phủ cho biết đến hết tháng 8 đã xử lý dứt điểm 2.684 trong tổng số 4.899 dự án bất động sản tồn đọng trên cả nước, với diện tích hơn 102.000 ha và tổng mức đầu tư trên 2 triệu tỷ đồng – con số cho thấy quy mô nguồn lực bị đóng băng trong nhiều năm. Quan điểm cần nhấn mạnh: xử lý pháp lý bất động sản không chỉ là dọn dẹp hồ sơ, mà là chủ động "mở khóa" một lượng tài nguyên đất đai và vốn khổng lồ đang bị chôn vùi trong các dự án treo. Nếu quá trình này nửa vời, thị trường sẽ tiếp tục méo mó; nếu làm đến nơi đến chốn, đây chính là liều thuốc mạnh để thị trường bất động sản phục hồi trên nền tảng thực.
Đất bị bỏ hoang: lãng phí vô hình và cái giá xã hội phải trả
Đằng sau mỗi khu đô thị cỏ mọc um tùm là một chuỗi lãng phí nhiều tầng: lãng phí tài nguyên, lãng phí cơ hội và lãng phí đời sống người dân. Tình trạng dự án bất động sản được giao đất nhưng bỏ hoang nhiều năm đã góp phần làm thị trường phát triển không lành mạnh, khi giá đất bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ trong khi sản phẩm thực tế không xuất hiện. Tại Hà Nội, Hội đồng nhân dân thống kê hơn 700 dự án chậm triển khai, tổng diện tích hơn 5.000 ha – một phần đáng kể diện tích đô thị bị "đóng băng" chỉ vì kỳ vọng quy hoạch chưa thành hiện thực. Dự án Sudico Tiến Xuân rộng hơn 1.200 ha với tổng vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng là ví dụ điển hình: đời sống người dân trong vùng quy hoạch suốt gần 20 năm không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chia tách, chuyển nhượng, tất cả đều bị treo vì chờ công bố quy hoạch mới. Những dự án quy hoạch treo kéo dài đã đẩy hàng nghìn hộ gia đình vào cảnh sống tạm bợ, không dám đầu tư nhà cửa, sản xuất vì sợ bị giải tỏa bất cứ lúc nào. Khi nhìn từ góc độ xã hội, đây không còn là câu chuyện của một vài nhà đầu tư chậm chân, mà là sự suy giảm niềm tin vào chính sách đất đai. Vì vậy, giải phóng đất đai ở các dự án bỏ hoang phải được xem là một chiến dịch khôi phục công bằng và ổn định cho người dân, trước khi nói đến các mục tiêu tài chính.
Khơi thông vốn bất động sản: từ chế tài tài chính đến áp lực thị trường
Điểm đột phá của giai đoạn xử lý dự án bất động sản tồn đọng lần này là dùng áp lực tài chính để buộc vốn phải vận động. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không chỉ đặt ra mốc 60 tháng trước khi thu hồi đất, mà còn yêu cầu chủ đầu tư đóng khoản tiền lũy tiến hằng năm tăng dần theo thời gian nếu chậm sử dụng đất. Cách tiếp cận này biến việc găm giữ đất thành một lựa chọn tốn kém, khiến đầu cơ kém hấp dẫn hơn so với việc triển khai dự án thực. Theo Chính phủ, đến hết tháng 8, việc tháo gỡ vướng mắc giúp giải phóng hơn 2 triệu tỷ đồng vốn đang bị mắc kẹt trong 2.684 dự án tồn đọng trên cả nước – nguồn lực khổng lồ có thể quay lại hỗ trợ tăng trưởng, tạo việc làm và cải thiện dòng tín dụng bất động sản. Khi thủ tục pháp lý được xử lý, doanh nghiệp không còn bị chôn vốn trong các khu đất vướng pháp lý, ngân hàng có cơ sở để cơ cấu khoản vay, nhà thầu và doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng có việc làm, và nguồn cung nhà ở bắt đầu tăng trở lại. Nếu không có cơ chế tài chính đủ mạnh – từ thuế sở hữu đến chế tài tiền chậm sử dụng đất – thị trường sẽ luôn ưu tiên đầu cơ hơn đầu tư. Việc "khơi thông vốn bất động sản" phải đi cùng với việc làm cho hành vi bỏ hoang đất trở nên đắt đỏ, qua đó buộc chủ đầu tư phải hoặc triển khai dự án, hoặc rút lui để quỹ đất được đưa trở lại guồng quay kinh tế.
TP.HCM: phòng thí nghiệm cho chiến lược xử lý pháp lý bất động sản
TP.HCM đang nổi lên như địa phương đi đầu trong việc xử lý pháp lý bất động sản và tái kích hoạt nguồn lực từ dự án tồn đọng. Theo Sở Tài chính Thành phố, đã có 838 dự án, công trình và khu đất thuộc diện rà soát được hoàn thành tháo gỡ hoặc xác định hướng xử lý, liên quan hơn 206.000 tỷ đồng vốn đầu tư và trên 17.000 ha đất. Trong đó, 417 dự án đã giải quyết dứt điểm các vướng mắc về pháp lý, bồi thường, giao đất hoặc đủ điều kiện để tiếp tục triển khai và đưa vào khai thác. Chủ tịch UBND Thành phố yêu cầu sau khi gỡ vướng, chủ đầu tư phải nhanh chóng huy động nguồn lực để biến các khu đất thành nhà máy, khu đô thị, công trình hạ tầng, tạo việc làm và nguồn thu mới cho ngân sách. Điều này phản ánh một tư duy quan trọng: xử lý hồ sơ không phải là điểm kết thúc, mà là điểm khởi đầu cho quá trình thị trường bất động sản phục hồi trên nền dự án thật, sản phẩm thật. Ở chiều ngược lại, Hiệp hội bất động sản trên địa bàn cho biết doanh nghiệp vẫn còn kiến nghị tháo gỡ cho khoảng 137 dự án khác, cho thấy khối lượng công việc chưa hề nhỏ. Nếu TP.HCM duy trì được kỷ luật xử lý từng nút thắt, xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm và thời hạn, Thành phố có thể trở thành "phòng thí nghiệm" cho một mô hình xử lý dự án tồn đọng mà các địa phương khác có thể học theo.
Thị trường bất động sản phục hồi: điều kiện và ranh giới giữa hỗ trợ và "giải cứu"
Việc khơi thông hàng triệu tỷ đồng vốn và giải phóng đất đai từ dự án bỏ hoang mới chỉ mở ra cơ hội, chưa phải là bảo đảm tự động cho một thị trường bất động sản phục hồi lành mạnh. Khi quỹ đất được đưa trở lại sử dụng hiệu quả, nguồn cung nhà ở và hạ tầng đô thị được bổ sung, qua đó giảm áp lực giá và làm thị trường phát triển cân bằng hơn. Dữ liệu cho thấy nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện: trong quý II có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với hơn 103.000 căn, tăng 194,8% so với quý I và gấp hơn ba lần cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, ranh giới giữa tháo gỡ vướng mắc và "giải cứu" doanh nghiệp là rất mỏng. Nếu xử lý pháp lý bất động sản mà bỏ qua nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bỏ qua lợi ích người dân bị ảnh hưởng bởi quy hoạch treo, chính sách sẽ bị xem là ưu ái cho một nhóm nhỏ thay vì kiến tạo thị trường. Nghị quyết 21 đã nhấn mạnh đất đai là nguồn lực chiến lược, phải được sử dụng hiệu quả, điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm và tháo gỡ những vướng mắc khiến dự án chậm đưa vào khai thác. Kết luận hợp lý cho giai đoạn này: muốn thị trường bất động sản phục hồi bền vững, phải dứt khoát với dự án bất động sản tồn đọng, coi giải phóng đất đai là nhiệm vụ kinh tế lẫn xã hội, và dùng công cụ tài chính, pháp lý để hướng dòng vốn vào đầu tư thực, không nuôi dưỡng đầu cơ.
