Dự án tồn đọng bất động sản: nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay
Dự án tồn đọng bất động sản là các công trình, khu đô thị hoặc dự án nhà ở đã được chấp thuận chủ trương hoặc triển khai một phần nhưng bị đình trệ kéo dài do vướng mắc pháp lý, thủ tục đầu tư, quy hoạch hay tài chính, khiến quỹ đất và nguồn vốn bị “đóng băng”, không thể đưa sản phẩm ra thị trường và không tạo thêm giá trị cho nền kinh tế. Nhìn ở góc độ vĩ mô, đây không chỉ là câu chuyện của riêng doanh nghiệp mà là một dạng lãng phí nguồn lực công khai, khi hàng chục nghìn hecta đất và khối vốn khổng lồ bị chôn chân trong các hồ sơ dang dở. Nếu không coi việc gỡ vướng mắc dự án là trọng tâm chính sách, mọi nỗ lực kích cầu hay giảm lãi suất cho vay đều chỉ là giải pháp bề mặt.
4.685 dự án, hơn 2,5 triệu tỷ đồng: Vì sao phải khơi thông nguồn vốn ngay?
Các con số hiện nay cho thấy quy mô và mức độ nghiêm trọng của tình trạng dự án tồn đọng bất động sản trên toàn quốc. Theo Bộ Tài chính, đến ngày 15/9 đã có 4.685 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài được đăng ký trên Hệ thống 751 với tổng nguồn lực hơn 2,5 triệu tỷ đồng. Trong đó, 3.407 dự án, chiếm 72,7%, được báo cáo đã hoàn thành phân loại và xử lý trong thẩm quyền các bộ, ngành, địa phương; 1.123 dự án khác đã có phương án xử lý; 155 dự án còn lại phải chờ cấp thẩm quyền cao hơn. Con số hơn 2,5 triệu tỷ đồng không chỉ là tiền của doanh nghiệp mà là vốn của hệ thống ngân hàng, của người mua nhà và của cả nền kinh tế đang bị kẹt. Nói cách khác, nếu không khơi thông nguồn vốn này, kỳ vọng thị trường bất động sản phục hồi bền vững sẽ khó thành hiện thực.
TP.HCM: mô hình “gỡ vướng” tập trung và bài học cho cả nước
Trong bức tranh chung còn nhiều ách tắc, TP.HCM đang nổi lên như một ví dụ tiêu biểu về tháo gỡ vướng mắc TP.HCM theo hướng tập trung, có hệ thống. Thành phố đã rà soát 1.338 dự án khó khăn với diện tích hơn 30.691 ha và tổng giá trị đầu tư 658.084 tỷ đồng, đồng thời thiết lập Hệ thống 45 để theo dõi. Nhờ sự vào cuộc đồng bộ, TP.HCM đã tháo gỡ thành công cho 650 dự án, trong đó 417 dự án xử lý theo Kế hoạch 34 và 233 dự án gỡ vướng sau khi triển khai Nghị quyết 29/2026/QH16. Kết quả này không phải là “thành tích thủ tục”, mà là bằng chứng cho thấy khi chính quyền chủ động gỡ vướng mắc dự án, thị trường lập tức nhận tín hiệu tích cực: nguồn cung nhà ở tăng, giá bắt đầu hãm đà, kỳ vọng thị trường bất động sản phục hồi rõ ràng hơn.
Tác động thị trường: từ nguồn cung nhà ở đến kỳ vọng phục hồi
Điều quan trọng nhất mà việc gỡ vướng mắc dự án đem lại không chỉ là những con số trên hệ thống, mà là dòng sản phẩm cụ thể chảy vào thị trường. Theo HoREA, trong 7 tháng đầu năm 2026, riêng TP.HCM đã có 37 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với 27.374 căn nhà, gồm 21.165 căn hộ chung cư và 6.209 nhà thấp tầng, tăng 1,64 lần so với năm 2025. Nguồn cung tốt hơn khiến giá nhà chững lại, thậm chí có xu hướng giảm, dù sức mua vẫn yếu vì lãi suất vay cao. Tuy nhiên, nếu các dự án tồn đọng bất động sản tiếp tục được khơi thông trên phạm vi cả nước, thị trường bất động sản phục hồi không chỉ là kỳ vọng. Sự cân bằng dần giữa cung – cầu sẽ tạo nền tảng cho mức giá hợp lý hơn với người có nhu cầu ở thực, bao gồm cả nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.
Chiến lược 5 năm: xử lý 100% dự án tồn đọng và vai trò của HoREA
Điểm cốt lõi của chiến lược khơi thông nguồn vốn hiện nay là phải xử lý dứt điểm toàn bộ các dự án tồn đọng bất động sản trong một lộ trình rõ ràng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh mục tiêu đến ngày 1/5/2031 xử lý dứt điểm 100% dự án tồn đọng, kéo dài. Đây không chỉ là tuyên bố chính trị mà là “cam kết tài chính” với nền kinh tế: hàng chục nghìn hecta đất và hơn 2,5 triệu tỷ đồng vốn phải quay lại sản xuất – kinh doanh thay vì nằm trên giấy. Vai trò của HoREA không dừng ở kiến nghị mà còn ở việc thúc doanh nghiệp báo cáo đầy đủ các dự án vướng mắc, giúp cơ quan quản lý không bỏ sót. Song, để chiến lược này thành công, cần song hành hai hướng: một là tiếp tục tháo gỡ vướng mắc TP.HCM và các địa phương khác, hai là hoàn thiện pháp lý về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản để không tạo thêm “làn sóng” dự án mắc kẹt mới.
