Chung cư có thời hạn là gì và vì sao cư dân phải quan tâm?
Chung cư có thời hạn là mô hình nhà ở trong đó niên hạn sử dụng căn hộ gắn với tuổi thọ kỹ thuật của công trình, nhưng quyền sở hữu và quyền tài sản của cư dân vẫn phải được pháp luật bảo lưu và chuyển hóa thành lợi ích cụ thể khi nhà chung cư hết hạn, bị phá dỡ hoặc xây dựng lại, thay vì tự động chấm dứt như nhiều người lo ngại.
Thông điệp quan trọng nhất hiện nay là: chung cư hết hạn không đồng nghĩa “đập bỏ là mất trắng”. Thủ tướng đã yêu cầu dự Luật Nhà ở (sửa đổi) phải quy định rất rõ để người dân yên tâm rằng “không phải đến thời hạn đập bỏ thì người dân không còn quyền gì nữa”. Nghĩa là câu chuyện niên hạn sử dụng căn hộ không chỉ là kỹ thuật xây dựng, mà là tương lai của khoản tích lũy cả đời của hàng triệu hộ gia đình. Đó là lý do cư dân cần hiểu rõ quyền lợi của mình trước khi bước vào bất kỳ phương án chung cư cũ xây dựng lại nào.
Luật nhà ở sửa đổi: Niên hạn, quyền sở hữu và “chung cư có thời hạn”
Dự thảo luật nhà ở sửa đổi đang định nghĩa nhà chung cư có thời hạn dựa trên niên hạn công trình theo pháp luật xây dựng; thời hạn sử dụng được xác định từ hồ sơ thiết kế và kiểm định chất lượng thực tế. Bộ trưởng Xây dựng cho biết dự thảo đã bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ.
Vấn đề là nếu chỉ nói “chung cư có thời hạn” mà không phân biệt rõ niên hạn thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và thời hạn quyền sở hữu, người dân dễ hiểu lầm rằng sau 50–70 năm sẽ bị mất nhà. Nhiều đại biểu yêu cầu phải thống nhất ba yếu tố này và khẳng định trong luật: quyền sở hữu căn hộ không chấm dứt chỉ vì chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ; quyền tài sản hợp pháp phải được bảo lưu và chuyển hóa thành quyền lợi cụ thể khi cải tạo, xây dựng lại. Nếu luật không viết rõ, mọi khẩu hiệu bảo vệ cư dân sẽ chỉ là lời hứa.
Quyền lợi cư dân chung cư khi phá dỡ, xây lại và cơ chế bồi thường
Khi nhà chung cư hết niên hạn, không đáp ứng an toàn kỹ thuật, bắt buộc phải kiểm định và xây dựng lại nếu quy hoạch vẫn là đất ở. Đây là bước cần thiết để bảo vệ tính mạng cư dân, nhưng đi cùng là câu hỏi: quyền lợi cư dân chung cư sẽ ra sao khi tòa nhà bị phá dỡ? Thủ tướng khẳng định “quyền tài sản đi kèm đó phải được pháp luật bảo vệ”.
Dự thảo luật nêu một phương án: nếu chủ sở hữu không có khả năng đóng góp kinh phí xây dựng lại thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất, và phải bàn giao lại đất cho Nhà nước. Đây là bước tiến khi lần đầu tiên khái niệm bồi thường chung cư hết hạn được đặt rõ trong luật. Tuy nhiên, các đại biểu cảnh báo trong thực tế, khoản tiền này có thể không đủ để người dân tạo lập chỗ ở mới, nhất là trong bối cảnh giá nhà tăng liên tục. Bởi vậy, luật phải quy định cụ thể hơn quyền lợi của chủ sở hữu khi nhà chung cư phải phá dỡ và xây dựng lại, thay vì chỉ dừng ở con số bồi thường trên giấy.
Thách thức với cư dân thu nhập thấp và nhu cầu cơ chế hỗ trợ công bằng
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của các dự án chung cư cũ xây dựng lại là khả năng tài chính của cư dân. Nhiều chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc các chung cư xây dựng sau 1994 có cư dân chủ yếu là người thu nhập không cao. Khi phải góp tiền xây lại, họ gần như rơi vào thế bí: nếu không đủ tiền, họ buộc nhận phần giá trị đất, nhưng khoản này có trường hợp không đủ để tạo lập một chỗ ở mới.
Kịch bản này đặt người nghèo trước lựa chọn ép buộc: hoặc vay nợ lớn để ở lại, hoặc rời khỏi khu vực quen thuộc, xa việc làm và dịch vụ. Đó là lý do nhiều ý kiến yêu cầu luật phải giải quyết đồng thời hai quyền: quyền tài sản và quyền có chỗ ở. Nói cách khác, bồi thường tiền không đủ; cần những cơ chế nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua với hỗ trợ phù hợp cho các trường hợp thực sự không có khả năng đóng góp. Nếu không, việc tái thiết đô thị sẽ biến thành quá trình “lọc” người nghèo ra khỏi trung tâm.
Giải pháp tài chính và thực tiễn cho cư dân khi chung cư cũ xây dựng lại
Để cư dân yên tâm với mô hình chung cư có thời hạn, khung pháp lý cần đi kèm những giải pháp tài chính cụ thể. Một mặt, luật phải ghi rõ nguyên tắc: khi nhà chung cư phá dỡ, quyền tài sản hợp pháp của chủ căn hộ được bảo lưu và chuyển hóa thành quyền lợi tương ứng trong dự án mới – từ diện tích, hệ số quy đổi cho đến quyền lựa chọn nhận nhà hay nhận tiền. Mặt khác, với người không đủ tiền góp vốn, bồi thường chung cư hết hạn phải gắn với một “lưới an sinh” đủ mạnh.
Đề xuất hợp lý là kết hợp nhiều cơ chế: ưu tiên bố trí nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê trong hoặc gần khu vực dự án để cư dân không bị đẩy ra xa nơi làm việc và dịch vụ thiết yếu; thiết kế hợp đồng thuê dài hạn với cam kết ổn định; và minh bạch tiêu chí xác định người thu nhập thấp, tránh trục lợi chính sách. Theo tờ trình của cơ quan quản lý, tổng nguồn vốn dự kiến dành cho phát triển nhà ở cho thuê khoảng 87.597 tỷ đồng, tương ứng 145.889 căn, là cơ hội lớn nếu được triển khai gắn với nhu cầu thực của cư dân chung cư cũ.
