Cải tạo chung cư cũ: an toàn là bắt buộc, quyền tài sản vẫn phải được bảo vệ
Cải tạo chung cư cũ là quá trình phá dỡ hoặc xây dựng lại những tòa nhà đã xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn, nhằm bảo vệ tính mạng cư dân nhưng đồng thời phải giữ vững quyền tài sản và chỗ ở hợp pháp của họ, đặc biệt là các hộ có thu nhập thấp và người cao tuổi.
Thực tế ở các đô thị lớn cho thấy hàng loạt khu chung cư xây dựng từ thập niên 1960–1990 đã xuống cấp, không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn, hạ tầng và phòng cháy chữa cháy. Cải tạo là nhu cầu không thể trì hoãn nếu không muốn người dân tiếp tục sống trong công trình nguy hiểm. Tuy nhiên, chính sách hiện hành vẫn tạo cảm giác nhiều cư dân bị buộc phải chọn giữa sự an toàn và việc giữ chỗ ở ổn định – một lựa chọn bất công với người yếu thế.
Quan điểm cần nhấn mạnh là: hết hạn sử dụng hoặc buộc phá dỡ không có nghĩa quyền tài sản của chủ căn hộ bị xóa sạch. Nếu pháp luật không khẳng định điều này, cải tạo chung cư cũ sẽ trở thành nỗi lo mất nhà, mất sinh kế, thay vì là cơ hội nâng chất lượng sống cho toàn bộ cộng đồng cư dân.
Luật Nhà ở sửa đổi: phải cụ thể hóa quyền, trách nhiệm và cơ chế đồng thuận
Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang được xây dựng chính là “khung pháp lý mới” định hình cách Nhà nước và cư dân xử lý các chung cư xuống cấp. Chính phủ đã đề xuất hoàn thiện các quy định về quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu khi công trình bị phá dỡ, đồng thời mở rộng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho chủ căn hộ tại các chung cư cũ, nhất là nhóm xây dựng trước năm 1994.
Vấn đề cốt lõi không chỉ là phá dỡ và xây lại, mà là cơ chế tài chính: mức đóng góp, phương thức đóng, tỷ lệ đồng thuận và quyền lợi của người không đủ khả năng chi trả. Nếu luật mơ hồ, quá trình lấy ý kiến sẽ luôn bế tắc, dự án dậm chân tại chỗ, còn cư dân tiếp tục sống trong nhà nguy hiểm. Ngược lại, quy định rõ ràng sẽ giúp các bên biết mình được gì, phải chịu trách nhiệm gì và vì sao cần đồng thuận.
Một nguyên tắc then chốt cần được ghi rõ trong luật là: nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn an toàn không làm chấm dứt quyền tài sản của chủ sở hữu. Nếu thiếu nguyên tắc này, mọi cuộc thương lượng về cải tạo chung cư cũ sẽ diễn ra trong tâm thế sợ mất trắng, khiến cư dân phản đối hoặc trì hoãn dù chính họ đang sống trong rủi ro.
Nỗi lo của cư dân thu nhập thấp: không thể biến cải tạo thành cú trượt khỏi chỗ ở
Trong nhiều khu tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư xây sau 1994, cư dân phần lớn có thu nhập không cao và rất khó xoay khoản vốn lớn để đóng góp xây lại tòa nhà. Khi dự thảo yêu cầu chủ sở hữu phải góp kinh phí, nếu không góp sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, bức tranh nghe có vẻ hợp lý nhưng thực tế ở các khu có nhiều người thu nhập thấp, khoản bồi thường này thường không đủ để họ mua hoặc tạo lập chỗ ở mới phù hợp.
Không thể chấp nhận một chính sách đô thị lại đẩy chính những người yếu thế từ chỗ có nhà, dù nhỏ và cũ, sang trạng thái không đủ khả năng tạo lập nơi ở mới. Cải tạo chung cư xuống cấp phải đi đôi với bảo vệ quyền có chỗ ở, đặc biệt với người cao tuổi và người thu nhập thấp – những đối tượng dễ bị “đẩy ra rìa” trong các bài toán tài chính.
Vì vậy, ngoài phương án bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, cần thiết kế một lưới an sinh rõ ràng cho những người thực sự không có khả năng đóng góp: ưu tiên tiếp cận nhà ở xã hội, chính sách thuê hoặc thuê mua với hỗ trợ phù hợp, thay vì buộc họ phải rời khỏi khu vực quen thuộc và mạng lưới xã hội lâu năm. Nếu Nhà nước không đứng ra làm “điểm tựa”, cải tạo chung cư cũ sẽ chỉ càng khoét sâu chênh lệch giàu nghèo.
Đa dạng quyền lợi bồi thường: chìa khóa tháo gỡ vướng mắc đồng thuận
Hiện nay, chủ sở hữu căn hộ khi chung cư cũ được xây lại thường chỉ có hai lựa chọn: nhận nhà tái định cư hoặc nhận tiền bồi thường theo phương án phê duyệt. Cách tiếp cận này xem cư dân như một nhóm đồng nhất, trong khi nhu cầu sống và khả năng tài chính của từng hộ hoàn toàn khác nhau. Đó là lý do các dự án cải tạo nhiều năm không đạt đồng thuận, dù mọi người đều thừa nhận tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng.
Dự thảo mới đề xuất bổ sung phương án cho phép chủ sở hữu chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với nhà tái định cư. Đồng thời, nhiều ý kiến đề nghị mở rộng phương thức đóng góp: nộp theo tiến độ, trả dần trong thời hạn dài, thế chấp bằng căn hộ mới, nhận căn hộ nhỏ hơn hoặc chuyển sang thuê/thuê mua tại chính dự án xây lại. Đây không phải “ưu ái”, mà là cách nhìn thực tế vào năng lực chi trả của cư dân.
Khi người dân có nhiều phương án bồi thường linh hoạt, minh bạch, khả năng tìm được lựa chọn phù hợp cho từng nhóm đối tượng sẽ cao hơn, từ đó tạo đồng thuận và giúp dự án cải tạo chung cư cũ được triển khai thuận lợi. Nhìn rộng hơn, đa dạng quyền lợi bồi thường chính là bước hoàn thiện cơ chế bảo vệ chủ sở hữu, để cải tạo chung cư không bị xem là cuộc “đổi nhà” bất lợi cho người nghèo, mà là quá trình nâng cấp an toàn và chất lượng sống của toàn cộng đồng.
Kết luận: an toàn phải song hành với công bằng nhà ở
Cải tạo chung cư cũ là nhu cầu cấp thiết để bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của người dân, đặc biệt với những công trình đã xuống cấp nặng. Nhưng nếu quá trình này làm cư dân thu nhập thấp đánh mất chỗ ở ổn định, thì chính sách đã đi ngược mục tiêu hướng đến công bằng xã hội.
Luật Nhà ở sửa đổi cần khẳng định rõ: phá dỡ công trình nguy hiểm không xóa bỏ quyền tài sản của chủ căn hộ, và Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm không ai bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ tiền đóng góp. Đa dạng phương án bồi thường, thiết kế lưới an sinh nhà ở xã hội, cùng các giải pháp tài chính dài hạn là con đường duy nhất để hài hòa giữa an toàn kỹ thuật, quyền lợi bồi thường và năng lực chi trả của cư dân thu nhập thấp.
Nếu coi cải tạo chung cư cũ là cơ hội tổ chức lại không gian đô thị và nâng chất lượng sống cho hàng nghìn hộ dân, thì mọi quyết định chính sách phải xuất phát từ câu hỏi: sau dự án, liệu người yếu thế có chỗ ở an toàn hơn, ổn định hơn và phù hợp hơn với túi tiền của họ? Nếu câu trả lời chưa phải là “có”, luật vẫn cần tiếp tục được sửa.
