Từ bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”: bước tiến nhưng chưa đủ
Quyền sở hữu căn hộ khi cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của người mua nhà đối với căn hộ và phần đất chung, trong bối cảnh công trình có vòng đời hữu hạn nhưng quyền tài sản cần được bảo vệ liên tục, kể cả khi chung cư phải phá dỡ, tái thiết hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” để tránh gây hiểu lầm rằng sau một mốc thời gian, quyền sở hữu của người dân bị chấm dứt cơ học. Đây là bước đi đúng hướng, thừa nhận rằng quản lý thời hạn sử dụng là vấn đề kỹ thuật của công trình, không phải là “đồng hồ đếm ngược” của tài sản. Tuy vậy, việc bỏ một cụm từ chưa tự động đồng nghĩa với việc bảo đảm đầy đủ quyền lợi: câu hỏi lớn nằm ở cơ chế sau khi chung cư hết hạn, người sở hữu được gì, phải chịu những nghĩa vụ nào và ai là người chia sẻ rủi ro cùng họ.
Hai cơ chế cải tạo chung cư: đường ranh 1994–1995 quá “thô”
Dự thảo tiếp tục duy trì cách phân chia nhà chung cư thành hai nhóm: “nhà chung cư cũ” – các dự án xây dựng từ năm 1994 trở về trước, và nhóm còn lại là các chung cư xây dựng sau năm 1995. Với chung cư cũ, khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu được lựa chọn nhà đầu tư, hoặc Nhà nước đứng ra lựa chọn; họ được bồi thường bằng căn hộ mới có diện tích tối thiểu bằng căn hộ cũ, không phải trả thêm kinh phí cải tạo nào. Ngược lại, các nhà chung cư sau 1995 khi hết hạn sử dụng sẽ không được áp dụng cơ chế bồi thường như trên: chủ căn hộ phải tự đóng góp kinh phí cải tạo chung cư và xây dựng lại theo tỷ lệ diện tích sở hữu trên phần đất chung. Việc cắt đôi nghĩa vụ tài chính chỉ bằng mốc thời gian xây dựng là một cách phân loại quá “thô”, dễ tạo cảm giác bất công cho những người đã mua nhà trong khung pháp lý cũ, nhưng lại bị “đổi luật giữa đường” khi công trình bước vào chu kỳ cải tạo.
Quyền và trách nhiệm mới của chủ căn hộ: thêm lựa chọn, thêm gánh nặng
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã cố gắng làm rõ quyền sở hữu căn hộ trong kịch bản cải tạo chung cư. Ngoại trừ các dự án xây dựng trước 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình mới. Mức đóng góp kinh phí cải tạo được xác định theo tỷ lệ diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ. Nếu không muốn hoặc không thể tham gia đóng góp, chủ căn hộ được quyền nhận bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tương ứng phần diện tích chung theo pháp luật đất đai rồi bàn giao đất lại cho Nhà nước, để giao cho nhà đầu tư dự án xây dựng lại. Nhìn bề ngoài, đây là cơ chế “hai đường ray” – hoặc ở lại và góp vốn cùng xây, hoặc rời đi và nhận giá trị đất. Nhưng thực chất, người sở hữu đang được trao thêm trách nhiệm tài chính rất lớn đi kèm với quyền lựa chọn, trong khi nền tảng pháp lý về cách xác định suất đầu tư, giá trị đất và tiến độ thu kinh phí vẫn là vùng xám.
Tính công bằng của cơ chế tự bỏ tiền xây lại: rủi ro bị “hồi tố” quyền tài sản
Vấn đề gây tranh luận nhất chính là yêu cầu chủ căn hộ ở các dự án sau 1995 phải tự bỏ tiền để xây dựng lại nhà chung cư khi công trình hết hạn. Cùng là chủ sở hữu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng một nhóm được bồi thường bằng căn hộ mới, còn nhóm kia phải gánh kinh phí cải tạo toàn diện – chỉ vì sự khác biệt về năm xây dựng – là cách phân bổ nghĩa vụ khó thuyết phục. Các chuyên gia cảnh báo rằng thời điểm xây dựng là căn cứ kỹ thuật để kiểm định chất lượng, không thể đương nhiên trở thành lý do đổi nghĩa vụ tài chính đã được thiết lập từ trước. Quan điểm bảo vệ quyền sở hữu được Hiến pháp bảo hộ cho rằng quy định buộc các chung cư sau 1995 tự đóng góp kinh phí xây dựng lại mang tính “hồi tố” đối với một quyền tài sản đã xác lập, làm giảm quyền của người mua nhà trước khi luật mới có hiệu lực. Trong thực tế thị trường, đại diện doanh nghiệp bất động sản đã chỉ ra nguy cơ mất thanh khoản và suy giảm niềm tin của người mua căn hộ nếu họ biết rằng, đến vòng đời tiếp theo của công trình, mình sẽ phải tự bỏ một khoản kinh phí lớn để giữ quyền ở lại.
Cần một khung chuyển tiếp rõ ràng để không biến tái thiết thành “cú sốc”
Bối cảnh cho những thay đổi này không phải ngẫu nhiên: chủ trương quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị theo Nghị quyết 21-NQ/TW đang đặt ra yêu cầu phải cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên diện rộng. Đồng thời, việc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, nhà ở cho phát triển, nhưng kèm theo đó là áp lực phải đánh giá đầy đủ tác động và thiết kế quy định chuyển tiếp cẩn trọng. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua vào kỳ họp cuối năm, nên khoảng thời gian tới là giai đoạn quyết định để chỉnh sửa chính sách. Nếu cơ chế mới bị áp dụng mà chưa có lộ trình rõ ràng, chủ căn hộ có thể xem việc cải tạo chung cư là “cú sốc tài chính” hơn là cơ hội nâng cấp chất lượng sống. Điều đáng mong đợi là luật cuối cùng phải thể hiện được nguyên tắc: vòng đời công trình có thể hữu hạn, nhưng quyền sở hữu căn hộ hợp pháp không được phép bị co hẹp bởi một dấu mốc thời gian đơn giản.
