Cải tạo chung cư cũ: Từ bế tắc kéo dài đến bước ngoặt chính sách
Cải tạo chung cư cũ là quá trình phá dỡ, xây dựng lại hoặc sửa chữa lớn các khối nhà tập thể, chung cư đã hết niên hạn sử dụng hoặc xuống cấp nghiêm trọng, nhằm bảo đảm an toàn kết cấu, cải thiện điều kiện sống cho cư dân và tái thiết đô thị theo quy hoạch mới, với sự tham gia đồng thời của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong một cơ chế tài chính – pháp lý riêng biệt. Câu chuyện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đặt ra trong nhiều năm nhưng kết quả vẫn rất hạn chế. Tại Hà Nội, trong khoảng 1.579 chung cư cũ, mới chỉ 19 dự án hoàn thành giai đoạn 2005-2020, tương đương 1,2%. Tại TP.HCM, trong 474 chung cư xây trước 1975, đến cuối năm 2025 mới có 4 dự án hoàn thành, chỉ khoảng 0,84%. Những con số này cho thấy nếu không có cơ chế hỗ trợ tài chính nhà ở và quy hoạch cải tạo đủ rõ, mọi khẩu hiệu tái thiết đô thị sẽ tiếp tục dậm chân tại chỗ.
TP.HCM mở hầu bao và nới quy hoạch: Ai được lợi nhiều nhất?
TP.HCM đang chọn cách đi thẳng vào nút thắt tiền và quy hoạch để tháo gỡ bế tắc cải tạo chung cư cũ. UBND thành phố đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết của HĐND liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và các dự án chỉnh trang đô thị. Thành phố đề xuất ngân sách hỗ trợ 50% chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, nhưng không quá 10 tỷ đồng mỗi dự án. Đây là thông điệp rõ ràng: Nhà nước sẵn sàng chia sẻ rủi ro hạ tầng để kéo doanh nghiệp quay lại cuộc chơi. Song song, TP.HCM cũng dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí tổ chức di dời, cưỡng chế di dời – một khoản chi mà trước đây thường bị đẩy hết về phía nhà đầu tư, khiến bài toán tài chính thêm nặng. Nếu cơ chế này được thông qua, người hưởng lợi trực tiếp là cư dân đang sống trong các chung cư cũ nguy hiểm, còn doanh nghiệp được giảm áp lực vốn ban đầu.
Luật Nhà ở mới: Hai cơ chế tài chính tách bạch cũ – mới
Điểm then chốt của Luật Nhà ở mới là thừa nhận cải tạo chung cư cũ là một bài toán tài chính, không chỉ là câu chuyện kỹ thuật xây dựng. Định hướng sửa đổi Luật Nhà ở từng đưa khái niệm “chung cư có thời hạn” gắn với tuổi thọ công trình, nhưng dự thảo mới nhất đã bỏ khái niệm này, chuyển sang “thời hạn sử dụng nhà chung cư” gắn với niên hạn và kiểm định. Quan trọng hơn, dự thảo đang thiết kế 2 cơ chế tài chính khác nhau cho việc xây dựng lại chung cư hết niên hạn. Với nhà xây sau 1994, chủ sở hữu muốn tiếp tục ở phải đóng góp kinh phí, tính theo diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ. Với “nhà chung cư cũ” xây trước 1994, Nhà nước áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư gắn với hệ số K. Nói thẳng, luật đang chuyển từ chỉ bảo vệ quyền tài sản sang ràng buộc quyền đi kèm nghĩa vụ đóng góp.
Hỗ trợ tài chính nhà ở cho cư dân: Không chỉ là căn hộ mới
Nếu trước đây người dân thường lo mất sinh kế, mất chỗ ở tạm thời khi nghe đến cải tạo chung cư cũ, thì các đề xuất mới bắt đầu chạm vào nỗi lo đó. Đối với cư dân chịu ảnh hưởng, TP.HCM đề xuất hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng cho mỗi lao động, và cho vay ưu đãi mỗi hộ tương đương 36 tháng lương tối thiểu vùng. Trường hợp phải di dời mồ mả, mức hỗ trợ bổ sung dự kiến là 10 triệu đồng mỗi mộ. Đặc biệt, người không đủ điều kiện tái định cư vẫn có thể được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại TP.HCM mà không phải bốc thăm, không cần đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập. Đây là thay đổi quan trọng: hỗ trợ tài chính nhà ở không dừng ở căn hộ tái định cư, mà mở thêm lối đi cho nhóm yếu thế vốn dễ bị “lọt lưới” trong các dự án tái thiết đô thị.
Quy hoạch cải tạo và hệ số K: Chìa khóa để dự án không “chết yểu”
Không có quy hoạch cải tạo hợp lý, mọi gói hỗ trợ tiền đều có nguy cơ bị “đốt” mà không đổi được diện mạo đô thị. Về quy hoạch, TP.HCM đề cập khả năng điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu nhà ở và chỉ tiêu quy hoạch khi đáp ứng yêu cầu hạ tầng. Thành phố có thể phát triển khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp để bổ sung quỹ nhà ở xã hội, tái định cư, công vụ và thương mại. Ở tầm luật, với nhà chung cư cũ, dự thảo Luật Nhà ở thiết kế cơ chế bồi thường, tái định cư gắn với hệ số K. Hệ số K càng cao, quyền lợi diện tích của cư dân càng lớn, nhưng chi phí dự án tăng, buộc phải bù bằng chỉ tiêu quy hoạch – tăng diện tích thương mại, dịch vụ, văn phòng. Như vậy, hệ số K và chỉ tiêu quy hoạch là hai mặt của cùng một bài toán tái thiết đô thị: nếu không minh bạch cách tính, xung đột lợi ích sẽ tiếp tục khóa chặt mọi dự án cải tạo chung cư cũ.
