Luật Phát triển đô thị: Khung thể chế mới cho siêu đô thị Sài Gòn
Luật Phát triển đô thị là đạo luật gồm 5 chương, 66 điều, được xây dựng trên nguyên tắc phân cấp, phân quyền mạnh mẽ để các địa phương chủ động quyết định, tổ chức thực hiện và chịu trách nhiệm về định hướng phát triển đô thị, tạo cơ chế khơi thông điểm nghẽn, huy động tối đa nguồn lực kinh tế – xã hội cho quá trình tăng trưởng. Từ ngày 1/10/2026, Luật Phát triển đô thị chính thức có hiệu lực, mở ra không gian và thẩm quyền phát triển rộng hơn cho TP.HCM như một siêu đô thị động lực của cả nước. Vấn đề không chỉ là thêm điều khoản pháp lý, mà là một mô hình quản trị đô thị mới, chuyển từ tư duy “xin – cho” sang “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”. Quan điểm đáng chú ý là luật này không chờ nghị định, thông tư; HĐND TP.HCM đã chủ động thông qua 24 nghị quyết để triển khai, biến quyền năng trên giấy thành công cụ hành động cụ thể. Nếu thành phố dùng tốt “chiếc chìa khóa vàng” này, bất động sản TP.HCM có cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, gắn với cải thiện hạ tầng và chất lượng sống người dân.
Phân quyền thực chất: 240 thẩm quyền mới và 7 nhóm chính sách đặc thù
Điểm mang tính bước ngoặt của Luật Phát triển đô thị là việc trao hơn 240 thẩm quyền cho HĐND, UBND và Chủ tịch UBND TP.HCM để tự quy định chi tiết, thí điểm cơ chế, chính sách mới, kể cả khác với luật hoặc nghị quyết Quốc hội trong phạm vi cho phép. Đây là cấp độ phân quyền mà siêu đô thị Sài Gòn trước nay chưa từng có. Bảy nhóm chính sách đặc thù tạo nên “bộ công cụ” mới: từ tổ chức bộ máy, quy hoạch – phát triển đô thị, nhà ở và nguồn lực kinh tế, đến văn hóa – giáo dục – y tế, khoa học – công nghệ và đổi mới sáng tạo. Trong quy hoạch, TP.HCM được lập Quy hoạch tổng thể, phân cấp mạnh không gian ngầm, tầm thấp, tầm cao, triển khai đô thị lấn biển Cần Giờ gắn logistics, du lịch, tài chính, công nghiệp xanh; đồng thời phát triển mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) để khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các tuyến đường sắt và nhà ga. Về nhà ở, thành phố có quyền chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên quỹ đất Nhà nước và phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu dự án để huy động vốn. Nếu sử dụng quyết đoán, những cơ chế này sẽ rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giảm rủi ro pháp lý – điều mà thị trường bất động sản TP.HCM đang rất cần.
Hàng trăm dự án được tháo gỡ, hạ tầng tăng tốc: nguồn lực quay lại thị trường
Luật mới xuất hiện đúng thời điểm TP.HCM đang “giải phóng” khối lượng dự án tồn đọng khổng lồ. Tính đến 5/9, có 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích hơn 30.691 ha và giá trị đầu tư khoảng 658.084 tỷ đồng được đăng ký trên hệ thống của Sở Tài chính. Trước khi triển khai các nghị quyết đặc thù, thành phố đã xử lý được 417 dự án với 17.000 ha đất, 206.000 tỷ đồng vốn; sau ba tháng tiếp theo, thêm 233 dự án nữa hoàn tất tháo gỡ, nâng tổng số dự án tồn đọng được xử lý lên 650. Tác động đã hiện lên trong số liệu kinh tế. Theo báo cáo thống kê, doanh thu kinh doanh bất động sản TP.HCM tăng 8,4% so với cùng kỳ, đạt khoảng 322.630 tỷ đồng, chiếm 56% tổng doanh thu dịch vụ khác ước 576.125 tỷ đồng. Đồng thời hoạt động xây dựng tăng 10,45%. Đây là phát biểu dễ trích dẫn: “Trong 7 tháng đầu năm, TP.HCM có 37 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp 27.374 căn nhà, gồm 21.165 căn hộ chung cư và 6.209 nhà thấp tầng.” Cùng với việc tháo gỡ dự án, nguồn vốn đang đổ vào các công trình giao thông lớn như vành đai, metro, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài và các tuyến kết nối sân bay Long Thành, tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản. Luật Phát triển đô thị, với khả năng rút ngắn thủ tục quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, có thể biến quá trình “giải phóng” này thành chuẩn vận hành lâu dài.
Khu Nam và hệ sinh thái đô thị 670 ha: mở rộng không gian sống lẫn kinh tế
Trong bức tranh mới, khu Nam Sài Gòn là minh họa rõ ràng cho cách thể chế và hạ tầng mở khóa bất động sản. Sau ba thập kỷ, Phú Mỹ Hưng đã gần như hết quỹ đất, giá đạt mặt bằng cao, tạo áp lực phải mở rộng không gian đô thị. Cơ hội được hiện thực hóa bằng một hệ sinh thái đô thị mới hơn 670 ha với các dự án Zeitgeist, Dragon City, T&T City Millennia…, đang tiếp tục mở rộng không gian phát triển của Nam Sài Gòn. Đi cùng là làn sóng đầu tư hạ tầng: cao tốc Bến Lức – Long Thành đã thông xe, các trục Lê Văn Lương, Nguyễn Bình, Nguyễn Văn Tạo được mở rộng, cầu Phú Mỹ 2, cầu – đường Nguyễn Khoái, cầu Thủ Thiêm 4 được thúc đẩy tiến độ, và đặc biệt là mạng lưới metro với 4 tuyến đi qua khu vực, trong đó Metro số 10 dự kiến dài 83,9 km. Theo kế hoạch chung, đến năm 2030 TP.HCM dự kiến hoàn thành thêm 6 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 255 km, kết nối cả sân bay Tân Sơn Nhất và Long Thành. Với cấu trúc TOD mà luật cho phép phát triển riêng, khu Nam có thể trở thành hình mẫu siêu đô thị Sài Gòn, nơi cư dân sống trong không gian xanh, tiện ích quốc tế, đồng thời tiếp cận việc làm, dịch vụ đêm, giáo dục, y tế chất lượng cao ngay cạnh các ga metro.
Sức mua là nút thắt: từ pháp lý thông thoáng đến nhu cầu thực bền vững
Dù nguồn lực đang trở lại mạnh mẽ, thị trường bất động sản vẫn đối mặt nút thắt sức mua. Hàng trăm dự án được tháo gỡ, hạ tầng tăng tốc, nhưng cầu chưa bùng nổ tương xứng. Sức cầu có xu hướng chọn lọc, tập trung vào dự án pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực. Ở chiều ngược lại, chi phí vốn cao, với mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến có thể lên tới 13%, đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của người mua và kế hoạch triển khai của doanh nghiệp. Luật Phát triển đô thị tạo khung để TP.HCM ban hành chính sách thu nhập, an sinh xã hội và ưu đãi kinh tế ban đêm, đồng thời điều phối tốt hơn nguồn lực y tế, giáo dục, văn hóa. Người dân vì thế có cơ hội hưởng thêm hỗ trợ cho nhóm yếu thế, bệnh nhân nghèo, người có công, cùng chất lượng hạ tầng và tiện ích đô thị được nâng cấp. Tuy nhiên, để tận dụng hết “dư địa” luật mang lại, thành phố phải đi xa hơn việc tháo gỡ thủ tục: cần chính sách tín dụng nhà ở hợp lý, phát triển mạnh phân khúc vừa túi tiền, đồng thời đảm bảo minh bạch thông tin thị trường bất động sản. Chỉ khi pháp lý thông thoáng song hành với sức mua bền vững, mục tiêu xây dựng TP.HCM thành siêu đô thị hiện đại, có sức cạnh tranh khu vực và quốc tế mới không bị treo trên bản quy hoạch.
