Hệ sinh thái bất động sản Tiến Phước và Kim Oanh Group nợ thuế hơn 92 tỷ đồng: Những rủi ro tiềm ẩn

Nợ thuế bất động sản: khi con số trở thành tín hiệu rủi ro

Nợ thuế bất động sản là tình trạng doanh nghiệp phát triển dự án chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ thuế đúng hạn, trong khi vẫn nắm giữ, đầu tư và vận hành các dự án có quy mô vốn lớn, tạo ra nguy cơ đứt gãy dòng tiền, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và lợi ích của các bên liên quan, từ khách hàng, đối tác đến hệ thống tài chính và ngân sách nhà nước. Điểm đáng bàn trong câu chuyện nợ thuế bất động sản hiện nay không phải là việc doanh nghiệp có nợ hay không, mà là quy mô nợ và vị thế của những bên đang nợ. Khi Thuế TP.HCM công khai danh sách 4.125 người nộp thuế còn nợ với tổng số tiền lên tới 11.930,3 tỷ đồng, bức tranh cho thấy đây không chỉ là lỗi kế toán hay thủ tục. Đó là tín hiệu cho thấy một rủi ro hệ thống đang hình thành trong ngành bất động sản – nơi các nhóm doanh nghiệp với hệ sinh thái pháp nhân đan xen có thể kéo theo nhiều dự án nếu gặp trục trặc tài chính.

Tiến Phước nợ thuế: phía sau là mạng lưới dự án quy mô lớn

Tiến Phước nợ thuế hơn 45,1 tỷ đồng tính đến tháng 8/2026, theo thông báo ngày 2/10 của Thuế TP.HCM. Với một doanh nghiệp đứng sau hàng loạt dự án lớn tại TP.HCM, con số này không thể xem nhẹ. Dù phía Tiến Phước khẳng định bộ phận kế toán đã tiếp nhận thông tin và đang làm thủ tục cấn trừ khoản tiền đã nộp thừa vào nghĩa vụ thuế, dự kiến hoàn tất trong tháng 10, bản chất rủi ro vẫn nằm ở chỗ: vì sao một hệ sinh thái có vốn nghìn tỷ lại để nợ thuế ở mức hàng chục tỷ? Tiền thân là Công ty TNHH Tiến Phước, thành lập từ tháng 5/2003, doanh nghiệp này đã nhiều lần tăng vốn điều lệ lên tới hơn 2.018 tỷ đồng. Quan trọng hơn, Tiến Phước không hoạt động đơn lẻ, mà góp vốn và kiểm soát một mạng lưới pháp nhân: từ Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương – chủ đầu tư Empire City, đến Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc thông qua The Cielo Dragon và Công ty TNHH Bất động sản Nguyên Phương – chủ đầu tư Senturia An Phú. Khi một đầu mối trong mạng lưới này gặp vấn đề về nghĩa vụ thuế, câu hỏi đặt ra là sức chịu đựng của toàn hệ sinh thái. “Khoản nợ thuế hơn 45,1 tỷ đồng của Tiến Phước đặt trong bối cảnh doanh nghiệp sở hữu và tham gia nhiều dự án như Le Méridien Saigon Tower, An Phú - Bình Khánh, Greenfield, The Estella, Senturia Vườn Lài, Long Trường, Senturia Nam Sài Gòn và Cam Ranh Bay Resort & Spa càng cho thấy rủi ro nếu dòng tiền bị đình trệ”. Đây không còn là chuyện nội bộ kế toán, mà là phép thử về khả năng quản trị và tuân thủ pháp luật của một nhà phát triển dự án lớn.

Kim Oanh Group nợ: hai thành viên, hơn 47,4 tỷ đồng và cấu trúc sở hữu chằng chịt

Trong danh sách nợ thuế bất động sản, Kim Oanh Group xuất hiện qua hai pháp nhân thành viên: CTCP Dịch vụ - Thương mại và Xây dựng Địa ốc Kim Oanh nợ thuế gần 29 tỷ đồng, trong khi CTCP Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi nợ 18,4 tỷ đồng. Tổng cộng, hệ sinh thái này đang gánh hơn 47,4 tỷ đồng tiền thuế chưa nộp – một con số cho thấy áp lực về nghĩa vụ tài chính không nhỏ. Xây dựng Địa ốc Kim Oanh được thành lập từ tháng 4/2009, là một thành viên trong hệ sinh thái do bà Đặng Thị Kim Oanh làm Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc. Công ty Thuận Lợi, thành lập tháng 12/2012, có ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản và từng tăng vốn từ 300 tỷ lên 520 tỷ đồng, với cơ cấu cổ đông gồm bà Đặng Thị Kim Oanh 40%, ông Nguyễn Thuận 40% và bà Nguyễn Thị Nhung 20% vào thời điểm năm 2019. Đến tháng 8/2020, Thuận Lợi tiếp tục tăng vốn lên 1.050 tỷ đồng, hoàn toàn từ nguồn vốn tư nhân trong nước. Khi các pháp nhân trong cùng một nhóm sở hữu chằng chịt và cùng xuất hiện trong danh sách nợ thuế, rủi ro không chỉ là khoản tiền phải nộp, mà là khả năng các vấn đề thuế lan sang các dự án, làm suy yếu uy tín toàn bộ thương hiệu Kim Oanh Group nợ trong mắt khách hàng và đối tác. Cấu trúc sở hữu đa tầng, với những cái tên như Du lịch sinh thái Long Hải, Tân Thuận Đồng Nai hay Đầu tư Kinh doanh Hải Long mà ông Nguyễn Văn Hoàng đang đại diện, càng cho thấy mức độ liên thông của rủi ro nếu một trong các mắt xích bị siết chặt nghĩa vụ thuế.

Nợ thuế bất động sản như một chỉ báo rủi ro hệ thống

Khi đặt Tiến Phước nợ thuế và Kim Oanh Group nợ trong bức tranh chung hơn 11.930,3 tỷ đồng nợ thuế được Thuế TP.HCM công bố, có thể thấy đây không chỉ là vài trường hợp lẻ tẻ. Các doanh nghiệp bất động sản có vốn điều lệ hàng nghìn tỷ đồng, sở hữu nhiều dự án trọng điểm, vẫn xuất hiện trong danh sách nợ thuế. Điều này cho thấy một thực tế: dòng vốn trong ngành bất động sản đang chịu áp lực lớn, và nghĩa vụ thuế là một trong những điểm nghẽn dễ bị lộ rõ nhất. Điều đáng lo hơn là cấu trúc hệ sinh thái nhiều pháp nhân. Tiến Phước kiểm soát hoặc góp vốn vào loạt doanh nghiệp dự án như Thành phố Đế Vương, Nam Rạch Chiếc, Nguyên Phương – mỗi pháp nhân là một phần của chuỗi giá trị bất động sản từ phát triển, sở hữu đến kinh doanh. Kim Oanh Group lại hiện diện qua các công ty thành viên như Xây dựng Địa ốc Kim Oanh, Thuận Lợi, Du lịch sinh thái Long Hải hay Tân Thuận Đồng Nai. Khi một mắt xích gặp vấn đề về nghĩa vụ thuế, rủi ro có thể lan theo cấu trúc này đến các dự án khác, gây áp lực lên tiến độ, chất lượng và khả năng bàn giao sản phẩm.

Kết luận: Nợ thuế là bài kiểm tra năng lực quản trị chứ không chỉ là con số

Nhìn từ Tiến Phước và Kim Oanh Group, nợ thuế bất động sản không còn là chuyện kỹ thuật giữa doanh nghiệp và cơ quan thuế. Đó là phép thử năng lực quản trị, tính minh bạch và khả năng chịu đựng rủi ro tài chính. Khi một doanh nghiệp sở hữu, tham gia hàng loạt dự án lớn nhưng vẫn để phát sinh nợ thuế hàng chục tỷ đồng, thị trường có quyền đặt câu hỏi về cách họ vận hành dòng tiền và ưu tiên nghĩa vụ. Việc Tiến Phước chủ động làm thủ tục cấn trừ tiền nộp thừa và dự kiến hoàn tất nghĩa vụ thuế trong tháng 10 là bước đi tích cực, nhưng không xóa đi thực tế rằng con số nợ đã kịp xuất hiện công khai, tác động đến hình ảnh doanh nghiệp. Tương tự, các thành viên Kim Oanh Group nợ tổng cộng hơn 47,4 tỷ đồng cho thấy áp lực tài chính mà hệ sinh thái này phải đối mặt. Nếu ngành bất động sản muốn đi qua giai đoạn khó khăn với ít tổn thương, nợ thuế phải được xem như chỉ báo sớm để siết lại quản trị nội bộ, nâng chuẩn minh bạch và đảm bảo rằng sự chậm trễ trong nghĩa vụ với ngân sách nhà nước không trở thành mồi lửa cho một cuộc khủng hoảng niềm tin rộng hơn.