Nhà ở xã hội miền Trung: từ “điểm nghẽn thủ tục” đến cuộc đua mở luồng xanh
Nhà ở xã hội miền Trung là các dự án nhà ở được các tỉnh, thành khu vực miền Trung ưu tiên phát triển cho người thu nhập thấp, công nhân, lao động và cán bộ trẻ, trong đó trọng tâm hiện nay là cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu tư, quy hoạch, đất đai và xây dựng để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án nhanh và tăng nguồn cung trên thị trường. Miền Trung đang bước vào một giai đoạn đáng chú ý: thay vì bàn nhiều về quy hoạch trên giấy, các địa phương chủ động nhận diện điểm nghẽn lớn nhất chính là thủ tục đầu tư và pháp lý, rồi mở “luồng xanh dự án” để xử lý. Các sở, ngành không còn được phép đùn đẩy hồ sơ, trong khi nhà đầu tư cũng phải hoàn thiện pháp lý, báo cáo tiến độ liên tục. Từ góc độ chính sách, đây là bước chuyển từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo, nhưng thành công hay không sẽ phụ thuộc vào việc những ưu tiên này có bám sát nhu cầu thực tế của người mua nhà hay không.
Gia Lai và Quảng Ngãi: nơi thủ tục được “nén thời gian” để kéo dự án về gần người dân
Nếu phải chọn một minh chứng cho việc thủ tục là điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở xã hội miền Trung, Gia Lai chính là ví dụ rõ ràng nhất: tổng thời gian thực hiện thủ tục đầu tư một dự án NOXH đã giảm từ khoảng 310 ngày xuống còn gần 70 ngày. Đây không chỉ là con số ấn tượng, mà là tuyên bố chính trị về việc coi thời gian của doanh nghiệp và người dân là tài sản công. Tỉnh còn hỗ trợ 100% kinh phí giải phóng mặt bằng và 50% chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đồng thời yêu cầu nhà đầu tư báo cáo tiến độ hằng tháng để kịp thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý ngay khi phát sinh. Quảng Ngãi, với nhu cầu nhà ở xã hội tăng nhanh cùng với phát triển đô thị, công nghiệp, đã phải đối mặt với thực tế toàn tỉnh mới hoàn thành 364 căn, không đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn. Vì thế, địa phương này đưa các thủ tục liên quan đến dự án nhà ở xã hội vào “luồng xanh”, “luồng ưu tiên”, kết hợp rà soát quy trình, ứng dụng công nghệ thông tin và phối hợp liên thông để giảm 50% thời gian thực hiện thủ tục. Đây là những động thái đúng hướng, nhưng nếu chỉ nén thời gian mà không xử lý bài toán giá thành và hạ tầng, luồng xanh sẽ dừng lại ở cửa cơ quan công quyền, khó chảy tiếp đến túi tiền người mua.
Đà Nẵng: coi nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị và siết trách nhiệm từng sở, từng dự án
Đà Nẵng đang chọn cách đặt nhà ở xã hội vào trung tâm của chiến lược an sinh và phát triển đô thị. Lãnh đạo thành phố xác định phát triển NOXH là nhiệm vụ chính trị quan trọng, là giải pháp bảo đảm an sinh xã hội, phát triển đô thị bền vững và ổn định thị trường bất động sản. Chỉ tiêu 30.400 căn NOXH cho giai đoạn 2021-2030, trong đó 11.000 căn đã được thực hiện trong giai đoạn 2021-2025, cho thấy thành phố không muốn dừng ở khẩu hiệu. Đáng chú ý hơn, Đà Nẵng ràng buộc kết quả phát triển nhà ở xã hội vào tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ hằng năm của cơ quan, đơn vị và người đứng đầu. Cùng với đó, Chủ tịch UBND thành phố yêu cầu thủ trưởng các sở, ngành chủ động xử lý theo thẩm quyền, không né tránh, không kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ; vướng mắc vượt thẩm quyền phải báo cáo kịp thời. Thành phố cũng chỉ đạo thực hiện song song các quy trình về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường, với mục tiêu cắt giảm ít nhất 50% thời gian thực hiện và 50% chi phí tuân thủ thủ tục hành chính. Đây là cách tiếp cận thẳng vào trách nhiệm hành chính, cho thấy luồng xanh dự án chỉ có ý nghĩa khi bộ máy hành chính thay đổi cách làm.
Luồng xanh thôi chưa đủ: khi pháp lý thông nhưng thị trường và tài chính vẫn bị “nghẽn”
Điểm thành thật trong câu chuyện nhà ở xã hội miền Trung là lãnh đạo các Sở Xây dựng đều thừa nhận: luồng xanh dự án là cần thiết nhưng không phải thuốc chữa bách bệnh. NOXH là loại hình có mức lợi nhuận bị khống chế, trong khi giá vật liệu, nhân công, chi phí vốn và đầu tư hạ tầng đều tăng, khiến nhiều doanh nghiệp e ngại tham gia. Việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi dù có kênh với lãi suất khoảng 4,8-5%/năm nhưng lại đi kèm yêu cầu chứng minh năng lực tài chính, hồ sơ pháp lý hoàn thiện và phương án kinh doanh chi tiết; quá trình xét duyệt kéo dài nhiều tháng, làm chậm tiến độ và gia tăng chi phí. Ở phía người mua, đối tượng chính là người thu nhập thấp và công nhân, nên dù giá thấp hơn nhà ở thương mại, khoản tiền phải bỏ ra vẫn vượt khả năng của nhiều người. Tại một số khu vực, với mức chi phí hiện có, người dân còn cho rằng mua đất rồi tự xây nhà là lựa chọn dễ chấp nhận hơn so với mua NOXH. Một bộ phận người dân vẫn mang định kiến nhà ở xã hội chất lượng thấp, hạ tầng thiếu đồng bộ, trong khi chưa hiểu đầy đủ chính sách hỗ trợ. Vì thế, nếu các tỉnh chỉ tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý mà không đồng thời giảm giá thành, nâng chất lượng và truyền thông lại về giá trị của NOXH, luồng xanh sẽ biến thành ưu tiên cho những dự án ít người muốn mua.
Từ “luồng ưu tiên” đến cam kết dài hạn: làm sao để luồng xanh đi đến tận căn nhà của công nhân?
Các quyết định gần đây cho thấy miền Trung đang coi việc phê duyệt dự án nhanh là công cụ chủ chốt để tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Quảng Ngãi rà soát quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và môi trường, đưa thủ tục liên quan đến dự án NOXH vào luồng xanh nhằm giảm một nửa thời gian giải quyết hồ sơ. Đà Nẵng yêu cầu khẩn trương chuẩn bị đầu tư các dự án trong danh mục phát triển NOXH giai đoạn 2026-2030, thực hiện song song các quy trình đầu tư, giao đất, quy hoạch và cấp phép xây dựng. Thành phố còn tổ chức đối thoại với doanh nghiệp, gỡ vướng đất đai, pháp lý cho từng dự án cụ thể, từ khu nhà ở tại cụm công nghiệp đến khu đô thị, yêu cầu từng sở phải xác định rõ thời hạn xử lý và trách nhiệm nếu để vướng mắc kéo dài. Đây là tín hiệu cho thấy luồng xanh không chỉ nằm trên văn bản mà đang được “lập trình” vào nhịp làm việc của bộ máy. Tuy vậy, để những cơ chế này thực sự dẫn đến việc một công nhân Dung Quất hay một cán bộ trẻ ở Đà Nẵng có thể bước vào căn hộ NOXH phù hợp khả năng chi trả, miền Trung cần đi xa hơn: gắn ưu tiên thủ tục với ưu tiên tài chính, hạ tầng và chất lượng sống. Luồng xanh chỉ trọn nghĩa khi điểm cuối của nó không phải là quyết định phê duyệt, mà là cánh cửa căn nhà được mở cho đúng người, đúng nhu cầu.
