Luật Đất đai sửa đổi là gì và vì sao lại được coi là cú hích cho đầu tư?
Luật Đất đai sửa đổi là bản dự thảo luật khung mới đang được xây dựng theo hướng tinh gọn, tăng phân cấp và tập trung vào các nguyên tắc cốt lõi về quản lý, sử dụng đất, đặc biệt là quy định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhằm giảm thủ tục, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi.
Điểm đáng chú ý nhất của Luật Đất đai sửa đổi là bước chuyển từ một đạo luật dày đặc chi tiết sang luật mang tính nguyên tắc, với số điều rút từ khoảng 260 xuống còn 106. Đây không chỉ là tinh gọn về hình thức, mà là sự thay đổi cách tiếp cận: luật đặt khung, còn trình tự, thủ tục giao cho Chính phủ quy định. Nói cách khác, doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư sẽ làm việc với một hệ thống quy định mềm dẻo hơn, dễ cập nhật hơn thay vì bị “trói” trong những chi tiết cứng nhắc ghi ngay trong luật. Theo Cục Quản lý đất đai, việc sửa đổi diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 mới có hiệu lực khoảng hai năm nhưng đã xuất hiện yêu cầu mới sau khi thay đổi mô hình chính quyền địa phương hai cấp và nhu cầu tháo gỡ khó khăn để tạo động lực phát triển kinh tế.
Tinh gọn từ 260 xuống 106 điều: Ít điều luật hơn, trách nhiệm rõ hơn
Khi một đạo luật từ 260 điều rút xuống còn 106 điều, câu hỏi đầu tiên là: giảm điều có đồng nghĩa với lỏng quản lý? Câu trả lời, nếu nhìn đúng tinh thần luật khung, là không. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chủ đích bỏ bớt các quy định quá chi tiết, chuyển chúng sang nghị quyết của Chính phủ hoặc văn bản hướng dẫn, để luật tập trung vào nguyên tắc quản lý đất, phân định rõ thẩm quyền giữa trung ương và địa phương.
Lợi ích cho doanh nghiệp nằm ở chỗ quy trình sẽ dễ được cập nhật theo thực tế mà không phải chờ sửa luật, trong khi trách nhiệm lại rõ hơn: trung ương đặt khung, địa phương thực thi trong phạm vi được phân cấp. Việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền được thiết kế để rút ngắn thời gian phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất và cấp phép dự án, thay vì phải “chạy vòng” qua nhiều tầng nấc. Tuy vậy, lo ngại về sự chênh lệch năng lực giữa các địa phương là có cơ sở, khi ngay cả Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng cũng cảnh báo rằng việc giao thêm thẩm quyền cho cấp xã, phường phải gắn với khả năng nhân sự và chuyên môn thực tế.
Quy định giá đất và bồi thường: Từ chỗ mập mờ sang khung thống nhất
Không có chủ đầu tư nào muốn bước vào một dự án mà không đoán được bồi thường giá đất sẽ ra sao. Luật Đất đai sửa đổi đặt mục tiêu giải bài toán này bằng cách thống nhất quy định về quy định giá đất và bồi thường trên phạm vi cả nước, thay vì để mỗi địa phương một kiểu. Định hướng mới coi đất đai là đầu vào cho sản xuất, yêu cầu nghiên cứu cơ chế xác định giá đất phù hợp hơn vì giá đất hiện tại ở nhiều trường hợp còn cao, chưa khuyến khích sử dụng đất cho sản xuất.
Dự thảo định hướng Nhà nước xác định giá đất dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, chứ không để thị trường tự xoay trong vùng mờ. Doanh nghiệp đề nghị luật phải có nguyên tắc và công thức chung về bồi thường, kèm tiêu chí điều chỉnh hệ số giá đất, để đảm bảo tính minh bạch và thống nhất giữa các địa phương. Đây là điểm mấu chốt: chỉ khi bồi thường giá đất được chuẩn hóa ở mức đủ rõ, chi phí đầu vào mới dự báo được, giảm tình trạng đội chi phí bất ngờ. Đồng thời, cơ quan soạn thảo đang cân nhắc cơ chế bồi thường đặc thù, cho phép địa phương áp dụng mức bồi thường cao hơn mặt bằng chung trong một số trường hợp, nếu được xã hội ủng hộ và được luật hóa.
Thu hồi đất, tái định cư và phân cấp: Gỡ điểm nghẽn cho dự án, bảo vệ người dân
Một trong những cải cách mang tính “đổi khung tư duy” của Luật Đất đai sửa đổi là chuyển từ bồi thường thiệt hại sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Điều này có nghĩa, chính sách không dừng ở việc trả tiền bồi thường, mà phải gắn với sinh kế, việc làm và thu nhập lâu dài cho người bị thu hồi đất. Nếu thực thi đúng, đây là bước tiến quan trọng giảm xung đột, khi người dân không còn cảm giác “bị đẩy đi” để nhường chỗ cho dự án, mà được hỗ trợ để bắt đầu một cuộc sống ổn định ở nơi mới.
Với doanh nghiệp bất động sản, điều đáng chú ý là cơ chế phân cấp mới nhằm đẩy nhanh quá trình thu hồi đất và cấp phép. Dự thảo hướng tới chỉ lập một quy hoạch trên mỗi đơn vị hành chính, thay vì nhiều hệ thống quy hoạch chồng chéo, đồng thời chuyển kế hoạch sử dụng đất cấp xã từ hàng năm sang kỳ 5 năm, giúp doanh nghiệp có tầm nhìn dài hơi hơn về quỹ đất. Ở chiều ngược lại, cơ quan quản lý đang xem xét thay cơ chế thu hồi đất khi chậm đưa vào sử dụng bằng việc áp dụng thuế lũy tiến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép thêm một khoảng thời gian trước khi thu hồi. Cách tiếp cận này cân bằng giữa kỷ luật sử dụng đất và tính khả thi của dự án, nhất là khi có trường hợp doanh nghiệp đã sử dụng 80–90% diện tích nhưng phần nhỏ còn lại chậm tiến độ.
Doanh nghiệp bất động sản được gì, mất gì từ luật mới?
Từ góc nhìn doanh nghiệp bất động sản, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mang theo cả cơ hội và trách nhiệm. Cơ hội nằm ở một khung pháp lý linh hoạt hơn, với 106 điều được đánh giá là phù hợp giai đoạn mới, giảm chồng chéo thủ tục và tạo điều kiện cho các mô hình dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được luật hóa, thay vì chỉ ở mức thí điểm. Cùng với đó, nếu quy định giá đất và bồi thường được thống nhất, chi phí đầu tư sẽ bớt biến động, giúp doanh nghiệp tính toán hiệu quả hơn.
Nhưng đổi lại, doanh nghiệp sẽ phải đối diện với sự giám sát chặt hơn về tiến độ đưa đất vào sử dụng và nghĩa vụ tài chính. Khi chi phí hạ tầng thực tế tại một số nơi, như Hà Nội, cao hơn nhiều so với suất đầu tư tham chiếu (khoảng 940.000–950.000 đồng/m2, so với thực tế 2,7–2,8 triệu đồng/m2 do điều kiện thi công), việc xác định đúng chi phí được khấu trừ khi tính tiền đất trở thành vấn đề sống còn. Đòi hỏi của cộng đồng doanh nghiệp về một khung tối thiểu thống nhất toàn quốc về thời hạn xử lý hồ sơ, công khai thông tin và xử lý trường hợp quá hạn là hoàn toàn hợp lý: họ không cần điều kiện “đẹp như mơ”, mà cần môi trường pháp lý có thể tiếp cận được và ổn định trong suốt vòng đời dự án 20–50 năm.
