Luật khung 106 điều: Tinh gọn để gỡ điểm nghẽn cho doanh nghiệp
Sửa đổi Luật Đất đai là quá trình điều chỉnh toàn diện các quy định về quy hoạch, thu hồi, bồi thường, tài chính và giá đất nhằm tinh gọn pháp lý, tăng phân cấp, đồng thời thiết lập cơ chế bồi thường tái định cư thống nhất để tháo gỡ điểm nghẽn thu hồi đất doanh nghiệp và khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội. Dự thảo mới chọn cách cắt giảm mạnh số điều luật, chuyển từ mô hình luật “ôm đồm” chi tiết sang luật khung, vừa phân quyền nhiều hơn cho địa phương vừa đặt ra yêu cầu minh bạch, dữ liệu hóa giá đất và nghĩa vụ tài chính. Trọng tâm không chỉ là giảm thủ tục cho nhà đầu tư, mà còn là thiết kế lại quan hệ lợi ích Nhà nước – người dân – doanh nghiệp theo hướng công bằng và dễ dự đoán hơn.
Động thái sửa đổi không phải xuất phát từ mong muốn “trang điểm” hệ thống pháp luật, mà từ sức ép thực tế: Luật Đất đai năm 2024 mới có hiệu lực khoảng hai năm nhưng đã bộc lộ nhiều điểm không còn phù hợp trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững. Về kỹ thuật lập pháp, việc rút từ 260 xuống khoảng 106 điều thể hiện bước chuyển rõ rệt sang luật mang tính nguyên tắc, giao những quy trình chi tiết lại cho Chính phủ quy định. Theo tôi, nếu không đi theo hướng luật khung, chúng ta sẽ tiếp tục mắc kẹt trong rừng thủ tục, khiến chi phí giao dịch và rủi ro pháp lý của doanh nghiệp luôn ở mức cao.
Giá đất khoa học và bồi thường tái định cư: Từ mâu thuẫn sang đồng thuận lợi ích
Nút thắt lớn nhất bấy lâu trong thu hồi đất doanh nghiệp là xung đột lợi ích quanh giá đất và bồi thường tái định cư. Dự thảo sửa đổi luật đất đai chuyển trọng tâm từ bồi thường thiệt hại tài sản sang “tái thiết cuộc sống” cho người bị thu hồi đất, yêu cầu chính sách phải gắn với sinh kế, việc làm và thu nhập lâu dài. Đây là thay đổi tư duy rất đáng giá: nếu người dân không nhìn thấy tương lai ổn định sau khi giao đất, mọi cơ chế hành chính đều khó tạo ra đồng thuận thực chất. Việc ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ cho người có đất ở bị thu hồi giúp giảm xáo trộn đời sống, đồng thời hạn chế tâm lý “thiệt thòi” dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp cần một mặt bằng giá đất khoa học, có thể dự đoán, thay vì bị kẹp giữa khung giá hành chính và giá thị trường bị thao túng. Dự thảo định hướng Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, kết nối liên thông với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành. Cơ chế bảng giá đất và hệ số, nếu được thiết kế với công thức rõ ràng, tiêu chí điều chỉnh minh bạch như các hiệp hội doanh nghiệp đề xuất, sẽ giảm đáng kể rủi ro “đàm phán ngầm” và chi phí bồi thường vượt dự toán. Từ góc nhìn nhà đầu tư, một hệ thống giá đất khoa học quan trọng không kém ưu đãi thuế, bởi đó là nền tảng để tính toán hiệu quả dự án ngay từ khâu chuẩn bị.
Thu hồi đất, phân cấp và thủ tục: Doanh nghiệp được hưởng gì?
Điểm nghẽn thu hồi đất không chỉ nằm ở giá bồi thường, mà còn ở quá trình pháp lý kéo dài, thiếu thống nhất giữa các địa phương, khiến chi phí tài chính và cơ hội của doanh nghiệp đội lên đáng kể. Dự thảo sửa đổi mở rộng các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời đặt yêu cầu quy định rõ hơn tiêu chí dự án và phạm vi thu hồi đất. Nếu được thiết kế chặt, đây là cơ hội để các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị lớn có cơ sở pháp lý rõ ràng, thay vì phải “lách” qua các hình thức thu hồi đất khó thống nhất. Tuy nhiên, mở rộng phạm vi mà không kiểm soát tốt tiêu chí cũng có nguy cơ biến thu hồi đất thành “cửa rộng” cho lạm dụng, điều mà cộng đồng doanh nghiệp lẫn người dân đều lo ngại.
Cùng với đó là xu hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương trong giải quyết hồ sơ đất đai. Về lý thuyết, phân cấp sẽ rút ngắn thời gian xử lý, giảm chi phí hành chính và giúp doanh nghiệp bớt vòng vèo “chạy” thủ tục. Vấn đề là phải giữ được tính thống nhất của thị trường đất đai. Các ý kiến từ giới doanh nghiệp đề nghị xây dựng khung tối thiểu toàn quốc về quy trình, thời hạn xử lý hồ sơ, công khai thông tin và xử lý trường hợp quá hạn. Tôi cho rằng phân cấp chỉ có ý nghĩa khi gắn với trách nhiệm giải trình: địa phương được quyết nhanh hơn nhưng cũng phải công khai dữ liệu, chịu giám sát về tiến độ và chất lượng quyết định, tránh tình trạng “mạnh ai nấy làm” làm vỡ cấu trúc thị trường chung.
Tài chính đất đai dựa trên dữ liệu: Nền tảng mới cho dự án doanh nghiệp
Cơ chế tài chính đất đai mới là nơi cho thấy rõ nhất tham vọng “dữ liệu hóa” thị trường đất. Dự thảo định hướng giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, có kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với dữ liệu chuyên ngành. Đây là bước đi cần thiết để chấm dứt tình trạng mỗi nơi một kiểu, cùng một khu vực nhưng giá tính nghĩa vụ tài chính, giá bồi thường, giá đấu giá khác nhau quá xa – nguyên nhân tạo ra khoảng trống cho đầu cơ và giá ảo. Theo tôi, nếu không xây dựng được hệ thống dữ liệu mở, cập nhật, thì mọi khẩu hiệu về “giá đất khoa học” chỉ nằm trên giấy, còn doanh nghiệp vẫn phải tự “định giá rủi ro” qua từng lần làm việc với cơ quan địa phương.
Ở góc độ sử dụng đất cho sản xuất, cơ quan quản lý đã thẳng thắn thừa nhận giá đất trong nhiều trường hợp còn cao, chưa khuyến khích người dân và doanh nghiệp dùng đất làm đầu vào sản xuất. Khi coi đất đai là yếu tố đầu vào, việc thiết kế công thức giá và nghĩa vụ tài chính phải giúp chi phí sử dụng đất hợp lý hơn trong cấu trúc chi phí dự án, đồng thời vẫn bảo đảm nguồn thu ngân sách. Cân bằng hai mục tiêu này là bài toán khó, nhưng nếu giải được, doanh nghiệp sẽ bớt lệ thuộc vào “siêu lợi nhuận” từ chênh lệch địa tô, tập trung hơn vào hiệu quả sản xuất – kinh doanh. Theo quan điểm của tôi, đó mới là cách sử dụng đất bền vững và lành mạnh cho cả nền kinh tế.
Kết luận: Luật tinh gọn là điều kiện cần, thực thi mới là điều kiện đủ
Nhìn tổng thể, sửa đổi luật đất đai theo hướng luật khung 106 điều, giá đất khoa học, bồi thường tái định cư gắn với tái thiết cuộc sống và phân cấp mạnh mẽ là bước đi đúng hướng để tháo gỡ điểm nghẽn thu hồi đất doanh nghiệp và khơi thông nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, bản thân văn bản luật chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở hệ thống nghị định, thông tư chi tiết và quan trọng hơn là cách tổ chức thực thi tại địa phương. Nếu bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và quy trình bồi thường, tái định cư không được công khai, cập nhật bằng dữ liệu thực, doanh nghiệp vẫn sẽ phải đối mặt với chi phí không chính thức và rủi ro pháp lý lớn. Cơ hội lần này là rõ ràng: hoặc chúng ta biến luật mới thành nền tảng cho một thị trường đất đai minh bạch, hoặc lại bỏ lỡ thêm một chu kỳ cải cách quan trọng.
