Luật Đất đai sửa đổi: từ đạo luật chi tiết sang khung tinh gọn
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là bản luật khung mới được thiết kế theo hướng tinh gọn, chuyển từ 260 điều xuống còn khoảng 106 điều, tăng phân cấp và phân quyền, đồng thời thống nhất cách xác định giá đất, bồi thường và tái định cư nhằm tháo gỡ vướng mắc kéo dài cho doanh nghiệp và người dân trong hoạt động sử dụng, thu hồi và giao đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Việc sửa đổi diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 mới ban hành khoảng hai năm nhưng đã bộc lộ những điểm nghẽn sau khi tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp, cùng áp lực phải khơi thông nguồn lực đất đai để đáp ứng mục tiêu tăng trưởng nhanh và bền vững. Nói thẳng, nếu luật vẫn dày đặc quy định chi tiết, doanh nghiệp sẽ tiếp tục mắc kẹt trong mê cung thủ tục và cách hiểu khác nhau giữa các địa phương.
Tinh gọn còn 106 điều: ít chữ hơn, trách nhiệm nhiều hơn
Việc rút gọn Luật Đất đai từ 260 xuống 106 điều không chỉ là bài tập kỹ thuật lập pháp mà là lựa chọn chính trị: nhà nước muốn một đạo luật mang tính nguyên tắc, còn trình tự, thủ tục sẽ giao cho Chính phủ quy định. Theo ông Đào Trung Chính, định hướng này nhằm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, coi đất đai là đầu vào cho sản xuất thay vì chỉ là đối tượng quản lý. Điểm tích cực là doanh nghiệp có thể kỳ vọng quy trình thực thi linh hoạt hơn, được thiết kế phù hợp với thực tế địa phương thay vì bị trói buộc bởi những câu chữ cứng nhắc. Nhưng đổi lại, rủi ro "luật khung, hướng dẫn dày" luôn hiện hữu: nếu các nghị định và thông tư không kịp ban hành, hoặc không thống nhất, tình trạng mỗi nơi vận dụng một kiểu vẫn có thể tái diễn, thậm chí còn khó lường hơn khi luật chung nói rất ít.
Quy định giá đất và bồi thường: nút thắt sống còn cho doanh nghiệp
Trong thực tiễn, vướng mắc lớn nhất với doanh nghiệp không phải là được giao đất hay không, mà là họ phải trả bao nhiêu và bồi thường thế nào. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hướng tới cơ chế Nhà nước xác định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số, coi đất đai là đầu vào sản xuất và thừa nhận thực tế giá đất hiện còn cao, chưa khuyến khích sử dụng cho sản xuất. Doanh nghiệp đề nghị phải bảo đảm tính thống nhất toàn quốc về quy định giá đất và bồi thường đất đai, từ nguyên tắc, công thức đến tiêu chí điều chỉnh hệ số giá đất nhằm tránh tình trạng mỗi dự án bị “định giá” một kiểu. Một câu nói đáng trích là: "Doanh nghiệp bỏ vốn vào đất trong thời gian 20-50 năm nên điều cần không nhất thiết là tối ưu mà là điều kiện có thể tiếp cận được và có tính ổn định". Nếu dự thảo không giải được bài toán giá đất và bồi thường minh bạch, mọi cải cách khác gần như chỉ là hình thức.
Thu hồi đất, tái định cư: phân cấp có thực sự tháo điểm nghẽn?
Thu hồi đất vẫn là vùng nhạy cảm nhất của Luật Đất đai sửa đổi. Dự thảo mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, qua đó tạo cơ sở cho những dự án lớn và giúp kinh tế tư nhân tiếp cận quỹ đất từ thị trường sơ cấp. Song chính tại đây, các chuyên gia pháp luật cảnh báo vẫn còn điểm nghẽn nếu quy định không được chỉnh sửa kịp thời, vì doanh nghiệp có thể gặp khó khi tiếp cận đất hoặc xử lý phần dự án chậm đưa đất vào sử dụng. Mặt tích cực là dự thảo chuyển tư duy từ bồi thường thiệt hại đơn thuần sang tái thiết cuộc sống, gắn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với sinh kế, việc làm và thu nhập của người có đất bị thu hồi, kể cả khả năng áp dụng mức bồi thường cao hơn mặt bằng chung ở một số trường hợp. Nếu phân cấp đi kèm khung tối thiểu thống nhất về hồ sơ, thời hạn xử lý và công khai thông tin như VCCI đề xuất, nguy cơ "quyền lực thu hồi đất" bị lạm dụng sẽ giảm đáng kể.
Vai trò của VCCI và cộng đồng doanh nghiệp: đồng hành nhưng không đứng ngoài cuộc
Điểm sáng của quá trình sửa Luật Đất đai lần này là sự tham gia sớm và đa dạng từ cộng đồng kinh tế. Ngày 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, được xem là hội thảo đầu tiên lấy ý kiến cho bản luật mới. Tại đây, đại diện VCCI nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tính đồng bộ với các luật khác và ổn định môi trường đầu tư, đồng thời đề nghị xây dựng khung tối thiểu thống nhất toàn quốc về giải quyết hồ sơ, thời hạn xử lý, công khai thông tin và cách xử lý trường hợp quá hạn. Các hiệp hội ngành, như Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cũng đề xuất quy định rõ nguyên tắc bồi thường bằng đất, công thức bồi thường và cách điều chỉnh hệ số giá đất để tránh bị giải thích tùy tiện. Nếu những tiếng nói này được phản ánh chân thực trong bản luật cuối cùng, Luật Đất đai sửa đổi sẽ không chỉ là sản phẩm của cơ quan soạn thảo, mà là kết quả thương lượng giữa nhà nước và thị trường – nền tảng quan trọng để luật đi vào cuộc sống thay vì nằm trên giấy.
