TOD: Không phải metro, mà là cách tổ chức lại toàn bộ hệ sinh thái đô thị
Phát triển TOD là mô hình quy hoạch đô thị bền vững trong đó giao thông công cộng giữ vai trò trục chính, nhưng chỉ phát huy hiệu quả khi được tích hợp đồng thời với quỹ đất, nhà ở, việc làm, dịch vụ, không gian công cộng và kết nối vùng, tạo thành một hệ sinh thái đô thị thống nhất, thay đổi thói quen di chuyển và lối sống của cư dân. Quan điểm quan trọng ở đây là TOD không thể bị thu hẹp thành vài tòa cao tầng cạnh nhà ga; đó phải là "cách tổ chức đô thị mới" nơi giao thông, đất đai, nhà ở, việc làm, dịch vụ và cộng đồng được quy hoạch như một chỉnh thể. Nếu làm đúng, TOD giúp giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, khai thác hiệu quả giá trị đất, tạo cộng đồng đa dạng và mở rộng không gian phát triển theo định hướng giao thông công cộng.
Từ "xây metro" sang "xây hệ sinh thái": Bài học TOD cho các thành phố
Điểm sai lầm phổ biến trong phát triển TOD là tưởng rằng chỉ cần hoàn thành tuyến metro thì tự khắc hình thành đô thị mới quanh nhà ga. Thực tế, nếu chỉ dựng lên vài khối chung cư cao cấp rồi phó mặc cư dân tự điều chỉnh, đó không phải TOD mà chỉ là phát triển gần giao thông. TOD đúng nghĩa đòi hỏi tính toán đồng thời hướng tuyến, vị trí nhà ga, quỹ đất, giải phóng mặt bằng, cơ chế tài chính và tổ chức không gian đô thị trong cùng một bài toán. Trong bán kính khoảng 15 phút đi bộ, tương đương 1,2km quanh nhà ga, cần nén mật độ các chức năng hỗn hợp: nhà ở cho nhiều nhóm thu nhập, việc làm, trường học, bệnh viện, thương mại, công viên và dịch vụ thiết yếu để cư dân có thể sống, làm việc và tiêu dùng trong cùng một khu vực. Nếu tiếp tục quy hoạch rời rạc theo từng ngành, các thành phố sẽ bỏ lỡ cơ hội biến metro thành trục tăng trưởng mới.
Metro Bến Thành – Cần Giờ: Phác thảo một hệ sinh thái TOD hướng biển
Tuyến metro Bến Thành – Cần Giờ được đề xuất như siêu dự án dài hơn 54km, khổ ray 1.435mm với tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 102.430 tỷ đồng, tạo ra hành lang phát triển hướng biển mới cho thành phố. Nếu gắn với phát triển TOD, tuyến này không chỉ nối trung tâm và vùng biển Cần Giờ, mà còn tái cấu trúc mô hình tăng trưởng từ nội đô ra đại dương. Các chuyên gia quy hoạch đề xuất kết hợp TOD với khung Kinh tế Xanh lam: hành lang xanh lam dọc tuyến hoạt động như hạ tầng thuận thiên, tăng sức chống chịu với biến đổi khí hậu, đồng thời dẫn dắt chuyển đổi sinh kế từ đánh bắt, làm muối sang logistics xanh, du lịch sinh thái, năng lượng tái tạo và nghiên cứu công nghệ biển. Các ga được phân hóa thành những cực tăng trưởng chuyên biệt, biến trục đường sắt đô thị thành chuỗi giá trị nối trung tâm tài chính, cửa ngõ logistics và không gian biển – rừng ngập mặn.
Kết nối đô thị – logistics – hệ sinh thái biển trong một cấu trúc TOD thống nhất
Điểm tham vọng nhất của mô hình TOD dọc metro Bến Thành – Cần Giờ nằm ở cách tổ chức không gian theo cụm chức năng liên hoàn. Ở ga Bến Thành – lõi trung tâm – quy hoạch hướng đến mật độ cực cao, tích hợp dịch vụ tài chính hàng hải, robotics, ICT và quản trị logistics xuyên quốc gia vào cả không gian ngầm, biến ga tàu thành trung tâm điều phối kinh tế biển. Tiến về phía Nhà Bè và Bình Khánh, các ga được định hình như "cửa ngõ logistics đa phương thức", tận dụng luồng tàu sông Soài Rạp và cao tốc liên vùng để kết nối đường sắt – đường thủy – đường bộ trong một mạng lưới kết nối giao thông logistics hiệu quả. Gần Cần Giờ, TOD đóng vai trò "bộ lọc sinh thái" khi không gian phụ cận nhà ga ưu tiên ngành khai thác lợi thế biển, nuôi trồng thủy sản công nghệ cao và bảo tồn hệ sinh thái rừng ngập mặn, tránh đô thị hóa dàn trải lấn vào vùng lõi tự nhiên.
Muốn TOD thành động lực phát triển, phải thay đổi cách điều phối và quy hoạch
Nếu TOD là mô hình liên quan cùng lúc đến giao thông, đất đai, quy hoạch đô thị bền vững, xây dựng, tài chính, môi trường, nhà ở và dịch vụ đô thị, thì điểm nghẽn lớn nhất không nằm ở kỹ thuật mà nằm ở cơ chế phối hợp. Khi mỗi ngành vẫn làm việc trong "ô" riêng, gần như không thể hình thành một hệ sinh thái thống nhất quanh các tuyến metro. Các chuyên gia đề xuất quy hoạch tích hợp đa ngành trên nền tảng số hóa, liên kết không gian TOD trên mặt đất, dưới lòng đất, trên cao và với không gian vùng, thay vì chỉ xem metro là dự án giao thông. Một gợi ý quan trọng là xây dựng các tổ chức hoặc tập đoàn phát triển TOD đủ năng lực để vừa tham gia đầu tư metro, vừa phát triển quỹ đất gắn với metro, giúp mô hình tự tạo nguồn lực và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai và dịch vụ đô thị. Nếu không dám đổi cơ chế, TOD sẽ mãi là khẩu hiệu đẹp trên bản vẽ quy hoạch.
