Cải tạo chung cư cũ không phải chỉ là xây tòa nhà mới
Cải tạo chung cư cũ là quá trình phá dỡ, xây dựng lại các tòa nhà đã hết niên hạn an toàn hoặc xuống cấp nghiêm trọng, đồng thời sắp xếp lại chỗ ở, bồi thường cư dân và tổ chức tái định cư sao cho bảo đảm cả an toàn kỹ thuật lẫn quyền tài sản, quyền có chỗ ở ổn định của người dân trong dài hạn.
Việc Quốc hội dành cả một phiên thảo luận chiều 21/8 cho dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 cho thấy cải tạo chung cư cũ đã trở thành vấn đề trung tâm của chính sách nhà ở đô thị hiện nay. Đây không chỉ là chuyện chỉnh trang đô thị; đó là lựa chọn chính trị rõ ràng: ưu tiên an toàn công trình nhưng không đánh đổi mái nhà của người thu nhập thấp.
Các đại biểu nhấn mạnh yêu cầu phải gắn chặt an toàn công trình với bảo vệ quyền tài sản và quyền có chỗ ở của người dân, đặc biệt là người cao tuổi và nhóm thu nhập thấp. Nói cách khác, nếu cải tạo chung cư cũ khiến một bộ phận cư dân từ chỗ có nhà thành không có khả năng tạo lập chỗ ở mới, chính sách đó đã thất bại ngay từ thiết kế.
Quyền sở hữu không thể “hết hạn” cùng niên hạn công trình
Một điểm mấu chốt trong tranh luận là cách phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất. Nhiều ý kiến lo ngại nếu gắn cứng khái niệm “chung cư có thời hạn” với pháp lý, người dân sẽ hiểu rằng khi hết 50 năm, tài sản của họ tự động biến mất. Điều này không chỉ gây bất an cho người mua nhà mà còn làm méo mó thị trường.
Đề xuất sửa Luật Nhà ở theo hướng: nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn an toàn thì vẫn không làm chấm dứt quyền tài sản của chủ sở hữu, là một bước điều chỉnh đúng hướng. Bởi khi công trình xuống cấp, trách nhiệm của Nhà nước và chủ sở hữu là kiểm định, di dời, phá dỡ và xây dựng lại theo quy định, chứ không phải xóa sạch quyền tài sản của người dân.
Ở góc độ chính sách nhà ở, việc Chính phủ đề xuất hoàn thiện các quy định về quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu khi công trình bị phá dỡ cho thấy nỗ lực đặt kỷ luật pháp lý lên cả hai phía: chủ căn hộ và chủ đầu tư. Đây là nền tảng bắt buộc để mọi phương án cải tạo chung cư cũ sau này có thể dựa vào mà triển khai, thay vì mỗi dự án “đàm phán” lại từ đầu.
Nỗi lo người thu nhập thấp: không thể góp tiền, có mất luôn chỗ ở?
Nhóm cư dân thu nhập thấp đang đứng trước rủi ro lớn nhất trong bài toán cải tạo chung cư cũ. Dự thảo Luật nêu rõ: với nhiều chung cư không thuộc nhóm xây trước 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại; nếu không đóng góp, họ được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất. Về lý thuyết, đó là lựa chọn “có đi có lại”; nhưng trên thực tế, người nghèo có thể bị đẩy vào chân tường.
Tại các khu tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư có nhiều người thu nhập thấp, khoản bồi thường này hoàn toàn có thể không đủ để họ tạo lập một chỗ ở mới. Chính ở đây, câu hỏi mang tính đạo lý và chính sách cùng xuất hiện: Nhà nước cải tạo để cư dân có chỗ ở an toàn hơn, hay vô tình đẩy họ từ mái nhà cũ xuống tình trạng “không đủ khả năng để mua hoặc thuê một mái nhà mới” như lo ngại của đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga.
Định hướng chính sách mới được một số đại biểu ủng hộ là chuyển từ mục tiêu khuyến khích sở hữu nhà sang bảo đảm chỗ ở an toàn, ổn định, phù hợp khả năng chi trả. Điều đó chỉ có ý nghĩa nếu Luật đi kèm cơ chế cụ thể: người dân có thể đóng góp theo tiến độ, tiếp cận tín dụng, nhận căn hộ phù hợp với khả năng tài chính hoặc nhận giá trị quyền tài sản theo phương án đã được phê duyệt.
Đa dạng phương án bồi thường: chìa khóa để đạt đồng thuận
Thực tế cho thấy nhu cầu của cư dân khi cải tạo chung cư cũ rất đa dạng: có người muốn trở lại nơi cũ, có người muốn nhận tiền, có người cần một loại hình nhà ở khác phù hợp hơn. Nếu chính sách bồi thường cư dân chỉ có hai lựa chọn cứng là nhận nhà tái định cư hoặc nhận tiền, xung đột lợi ích là điều gần như chắc chắn xảy ra, và dự án sẽ mãi nằm trên giấy.
Dự thảo Luật đang mở rộng thêm các phương án bồi thường: cho phép chủ sở hữu lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà tái định cư. Đây là bước đi hợp lý vì nó biến chính sách nhà ở thành một “bộ công cụ” linh hoạt chứ không phải một “gói mẫu” cứng nhắc. Khi người dân có nhiều lựa chọn, cơ hội đạt đồng thuận trong các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ cao hơn đáng kể.
Điểm quan trọng là mọi phương án bồi thường và tái định cư phải minh bạch về giá trị, tiêu chí xét chọn, cũng như gắn với quy hoạch tổng thể khu vực. Nếu không, đa dạng phương án bồi thường sẽ trở thành mảnh đất cho sự bất bình đẳng mới: người hiểu luật và có điều kiện được hưởng nhiều lợi ích, trong khi nhóm yếu thế tiếp tục bị đẩy ra rìa.
“Lưới an sinh” và kỷ luật tài khóa: làm sao để hỗ trợ tài chính mà không vỡ trận?
Muốn bảo đảm không ai mất chỗ ở vì không đủ khả năng đóng góp xây dựng lại chung cư, Luật không thể chỉ dừng ở nguyên tắc. Các đại biểu đã gợi mở một số đường hướng: thiết kế “lưới an sinh” cho những trường hợp thực sự khó khăn, gồm hỗ trợ tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế phù hợp. Đồng thời, người dân cần được lựa chọn đóng góp theo tiến độ và tiếp cận tín dụng khi tham gia xây dựng lại.
Tuy vậy, hỗ trợ tài chính không thể biến thành ưu đãi dàn trải. Góp ý về chính sách nhà ở cho thuê, có ý kiến cảnh báo dự thảo đang dành một gói ưu đãi rất lớn cho dự án nhà cho thuê ngoài khu vực công, trong khi đối tượng thuê được xác định rất rộng. Câu hỏi đặt ra là: chúng ta ưu đãi cho một loại hình kinh doanh hay để đạt một mục tiêu xã hội? Nếu thiếu kỷ luật, “lưới an sinh” cho cư dân yếu thế dễ bị biến thành “tấm thảm đỏ” cho dự án thương mại.
Cách tiếp cận hợp lý là gắn mức ưu đãi với nghĩa vụ xã hội mà chủ đầu tư cam kết, như thời gian duy trì cho thuê, đối tượng thụ hưởng, giá thuê và cơ chế thu hồi ưu đãi nếu vi phạm. Chỉ khi đó, hỗ trợ tài chính cho cải tạo chung cư cũ mới thực sự đến đúng người cần, đồng thời bảo đảm kỷ luật ngân sách và lòng tin của xã hội vào chính sách nhà ở.
