Dự án lấn biển: Từ cuộc đua quỹ đất đến bài toán sàng lọc nhà đầu tư
Dự án lấn biển là các dự án khu đô thị ven biển được xây dựng trên phần diện tích mặt nước biển được san lấp, mở rộng không gian đô thị, khai thác quỹ đất mới và tạo ra các khu đô thị ven biển quy mô lớn gắn với phát triển du lịch, kinh tế biển, nhưng đi kèm rủi ro về môi trường, an ninh, tài chính và quản trị kéo dài hàng chục năm.
Ngày 22/8, Quốc hội thảo luận về cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào dự án Luật Phát triển đô thị. Đây không còn là chuyện “mở thêm quỹ đất” mà là quyết định sẽ định hình những cực tăng trưởng mới dọc bờ biển Việt Nam trong nhiều thập kỷ. Việt Nam đã có chủ trương phát triển dự án lấn biển và một số địa phương đã triển khai, nhưng thiếu hành lang pháp lý, cơ chế đặc thù đầy đủ để hoạt động này phát triển bài bản và hiệu quả. Nếu không siết tiêu chí nhà đầu tư ngay từ bây giờ, các siêu dự án lấn biển rất dễ biến thành gánh nặng hạ tầng, nợ xấu và rủi ro môi trường kéo dài.
Việc Quốc hội lựa chọn tích hợp cơ chế mới vào Luật Phát triển đô thị cho thấy định hướng rõ ràng: lấn biển phải đi cùng luật chơi chặt chẽ, thống nhất trên phạm vi quốc gia, chứ không còn là những ngoại lệ xin – cho rời rạc theo từng địa phương hay từng dự án cụ thể.
Tiêu chí nhà đầu tư: Không chỉ là tiền, mà là năng lực theo đuổi dự án đến cùng
Các khu đô thị lấn biển hiện được định hình là những dự án có quy mô vốn từ vài chục nghìn đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, với thời gian triển khai lâu dài và yêu cầu kỹ thuật phức tạp. Nếu nhà đầu tư yếu năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm, dự án dễ dở dang, kéo theo hệ lụy kinh tế – xã hội khó đảo ngược. Các đại biểu vì thế tập trung vào việc siết chặt tiêu chí nhà đầu tư chiến lược, thay vì chỉ bàn chuyện mở rộng không gian đô thị.
Dự thảo hiện mới đặt ra tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% và giảm còn 10% đối với dự án trên 200.000 tỷ đồng. Với các siêu dự án như vậy, nếu chỉ chăm chăm nhìn vào tỷ lệ vốn chủ sở hữu, cơ quan quản lý rất dễ chọn nhầm nhà đầu tư “đẹp hồ sơ nhưng yếu thực lực”. Vì thế, nhiều ý kiến yêu cầu phải đánh giá toàn diện năng lực tài chính thực tế, kinh nghiệm triển khai dự án tương tự, năng lực quản trị và khả năng bảo đảm vốn theo tiến độ suốt vòng đời dự án.
Một phát ngôn đáng chú ý được nêu tại hội trường là mục tiêu lựa chọn nhà đầu tư “không chỉ đủ điều kiện tại thời điểm chấp thuận mà còn có khả năng thực hiện dự án đến cùng”. Đây chính là ranh giới giữa phát triển đô thị ven biển bền vững và những “dự án treo trên biển” gây lãng phí nguồn lực quốc gia.
Bổ sung tiêu chí diện tích lấn biển: Đo đúng mức độ can thiệp vào biển
Một điểm đáng ủng hộ trong thảo luận là đề xuất không chỉ phân loại dự án lấn biển theo tổng mức đầu tư tuyệt đối mà còn theo diện tích lấn biển và mức độ tác động không gian. Các đại biểu cảnh báo rằng, nếu chỉ “khóa cứng” luật bằng các ngưỡng vốn, những con số này sẽ nhanh chóng lạc hậu trước lạm phát, biến động giá và bối cảnh thị trường.
Đề xuất bổ sung tiêu chí diện tích lấn biển, với các ngưỡng gợi ý như 100 ha, 200 ha, kết hợp cùng năng lực tài chính, thể hiện cách tiếp cận sát với bản chất dự án hơn: một dự án lấn biển lớn không chỉ lớn vì tiền, mà vì quy mô can thiệp vào đường bờ, hệ sinh thái và an ninh quốc phòng. Bên cạnh đó, việc yêu cầu tính toán chiều dài, chiều rộng, khoảng cách từ bờ đến khu vực lấn biển được đề xuất như tiêu chí bắt buộc để bảo đảm quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường biển.
Cách tiếp cận này là bước tiến quan trọng: nó buộc các nhà đầu tư phải chứng minh mình hiểu và kiểm soát được tác động không gian của dự án, thay vì chỉ trình bày những bảng tính tài chính được “tô hồng” trên giấy.
Siết chuyển nhượng dự án: Chặn đầu cơ, buộc nhà đầu tư gắn bó lâu dài
Một thay đổi mang tính “phanh hãm đầu cơ” là quy định nhà đầu tư không được bán toàn bộ dự án lấn biển. Dự thảo luật chỉ cho phép chuyển nhượng tối đa 50% phần diện tích dự án đã có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ. Điều này đi thẳng vào điểm yếu lâu nay: nhiều nhà đầu tư chỉ muốn giữ vai trò “xây khung – bán lại”, đẩy rủi ro về dài hạn cho bên mua và cho chính địa phương.
Khi buộc nhà đầu tư phải nắm giữ ít nhất một nửa dự án sau khi đã hoàn thiện hạ tầng, luật gửi đi thông điệp rõ ràng: chỉ những nhà đầu tư có chiến lược dài hạn với khu đô thị ven biển, sẵn sàng chia sẻ lợi ích và rủi ro trong suốt vòng đời dự án, mới có “cửa” tham gia. Quy định này không chỉ ràng buộc trách nhiệm pháp lý mà còn giảm động cơ đầu cơ, bán trao tay dự án, hạn chế nguy cơ hình thành những “vết sẹo đô thị” trên bờ biển do dự án bị chia cắt, bỏ hoang.
Tuy nhiên, để quy định này phát huy tác dụng, khâu giám sát chuyển nhượng và minh bạch thông tin dự án phải đủ chặt. Nếu không, thị trường có thể xuất hiện những cấu trúc pháp lý phức tạp để lách trần chuyển nhượng 50% trên giấy tờ.
Tích hợp vào Luật Phát triển đô thị: Cơ hội xây “luật chơi dài hạn” cho không gian biển
Việc đưa cơ chế quản lý dự án lấn biển vào Luật Phát triển đô thị là bước đi hợp lý, vì lấn biển không chỉ là bài toán tài nguyên mà là câu chuyện cấu trúc lại không gian đô thị ven biển trong dài hạn. Đa số đại biểu tán thành xây dựng khuôn khổ pháp lý chung, ổn định, áp dụng lâu dài cho các địa phương có điều kiện phù hợp, thay vì “may đo” luật riêng cho từng dự án.
Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục tiếp thu ý kiến để hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, đồng thời quy định khung tiêu chí nhà đầu tư và giao Thủ tướng quy định chi tiết nhằm bảo đảm linh hoạt, bám sát thực tiễn. Ông cũng khẳng định các quy định sau khi tích hợp vào luật phải có tính khả thi, đáp ứng yêu cầu quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường biển, quyền lợi người dân và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Nếu Quốc hội kiên định với hướng tiếp cận này – siết tiêu chí nhà đầu tư, kiểm soát diện tích lấn biển, giới hạn chuyển nhượng và đặt tất cả trong một khung luật thống nhất – các khu đô thị ven biển tương lai có cơ hội trở thành cực tăng trưởng bền vững, thay vì những canh bạc rủi ro trên chính không gian biển của quốc gia.
