Ba hướng xử lý khi chung cư hết hạn
Chung cư hết hạn sử dụng là công trình đã đến niên hạn theo thiết kế hoặc được xác định phải phá dỡ, khi đó quyền lợi của chủ căn hộ cần được giải quyết cùng kế hoạch tái thiết. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang đề xuất làm rõ các lựa chọn của chủ sở hữu chung cư trong tình huống này: nhận bồi thường, góp kinh phí xây lại hoặc không góp và xử lý phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ. Đây là thay đổi đáng chú ý vì cư dân không chỉ đối diện việc rời khỏi nơi ở, mà còn phải quyết định cách bảo toàn tài sản và khả năng quay lại khu nhà mới. Tuy vậy, không nên xem các phương án được nêu trong dự thảo như quyền đã có hiệu lực: quyền lợi cụ thể còn phụ thuộc văn bản được thông qua và phương án của từng dự án.
Sáng 22/10, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền của Thủ tướng, trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi; Chính phủ cho biết các điều chỉnh nhằm tháo gỡ vướng mắc thực tế trong cải tạo, xây lại chung cư. Dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với luật hiện hành. Con số này cho thấy dự luật được sắp xếp lại đáng kể, nhưng với cư dân, điều quan trọng hơn là từng lựa chọn có khả thi và minh bạch khi triển khai hay không.
Góp tiền để xây lại: quyền chọn đi kèm nghĩa vụ
Theo đề xuất, chủ căn hộ có thể nộp kinh phí cải tạo, xây lại khi chung cư hết thời hạn sử dụng. Khoản đóng góp được tính theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới mỗi mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ. Đây là cách gắn nghĩa vụ tài chính với diện tích, nhưng cũng khiến khả năng tham gia của cư dân trở thành vấn đề then chốt: có quyền chọn góp tiền không đồng nghĩa mọi gia đình đều đủ sức chi trả.
Dự thảo cho phép nộp theo tiến độ hoặc một lần sau khi bàn giao căn hộ, và khoản đóng góp sẽ được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư. Đại biểu Trần Lan Phương lưu ý rằng giãn thời điểm nộp chưa giải quyết được trường hợp người dân không có khả năng thanh toán; bà đề nghị làm rõ tiêu chí hỗ trợ, nguồn vốn cho phương án trả dần và cách bố trí chỗ ở phù hợp. Nhận định này chạm đúng điểm yếu của phương án: nếu thiếu cơ chế hỗ trợ cụ thể, lựa chọn góp tiền có thể chỉ khả dụng với nhóm có năng lực tài chính.
Dự thảo còn đề xuất bổ sung hợp đồng xây dựng – chuyển giao để huy động vốn cho dự án. Đây có thể là một công cụ tài chính, nhưng không thay thế yêu cầu công khai cách xác định suất đầu tư, tiến độ thu tiền và quyền lợi cư dân khi công trình mới hoàn thành.
Không góp tiền vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điểm đáng chú ý nhất là chủ sở hữu không muốn hoặc không thể góp tiền có thể bán phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ cho bên khác. Nếu không góp và cũng không bán, họ có thể được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ quyền của mình tại thời điểm phá dỡ. Như vậy, đề xuất không buộc mọi cư dân phải theo cùng một con đường: người muốn tiếp tục gắn với dự án có thể góp vốn, còn người rút lui có thể chuyển nhượng phần quyền hoặc nhận giá trị bồi thường.
Tuy nhiên, chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất không nên được hiểu là bán một mảnh đất độc lập hay một căn hộ mới. Giá trị, thủ tục và khả năng tìm bên nhận chuyển nhượng sẽ phụ thuộc vào cách quyền này được xác định trong hồ sơ dự án và quy định cuối cùng. Vì vậy, cần làm rõ cơ chế định giá, điều kiện giao dịch và cách bảo vệ người bán khỏi việc phải chấp nhận một mức giá bất lợi. Nếu thiếu các bảo đảm đó, quyền bán trên giấy có thể không đem lại lựa chọn thực chất.
Bồi thường căn hộ và ranh giới giữa đề xuất với luật hiện hành
Với chung cư xây dựng trước năm 1994, dự thảo nêu các phương án bồi thường gồm nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà tái định cư; nhóm này không được đề xuất góp tiền để xây lại. Với các trường hợp khác, chủ sở hữu có thể được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại. Vì vậy, cụm từ “bồi thường căn hộ” không nên được hiểu là mọi cư dân đều đương nhiên nhận một căn hộ mới theo cùng một cách; phương án còn tùy nhóm công trình và quy định áp dụng.
Đây vẫn là nội dung của dự thảo, chưa phải quy định đã được thông qua. Quốc hội dự kiến tiếp tục thảo luận tại tổ và thảo luận tại hội trường ngày 29/10, trước khi xem xét, biểu quyết dự luật vào 21/11. Khi chờ quyết định cuối cùng, chủ sở hữu nên theo dõi phương án của dự án cụ thể thay vì dựa vào một quyền lợi được nêu trong đề xuất. Kết luận nên rõ ràng: dự thảo mở thêm lựa chọn, nhưng chỉ các quy định được ban hành cùng cơ chế định giá, hỗ trợ và chuyển nhượng minh bạch mới biến lựa chọn ấy thành quyền lợi có thể thực hiện.
