Làn sóng dự án đô thị siêu lớn và cuộc đua nhà đầu tư mới
Dự án đô thị siêu lớn là các khu quy hoạch đô thị mới hoặc tái thiết đô thị hiện hữu, có quy mô hàng trăm hecta cùng tổng vốn đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, hạ tầng xã hội và không gian xanh trong một cấu trúc đa chức năng, thường gắn với mục tiêu tái cấu trúc không gian đô thị và tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho địa phương. Một điểm đáng chú ý của giai đoạn hiện nay là sự trỗi dậy của nhà đầu tư mới Việt Nam trong cuộc đua giành các dự án đô thị siêu lớn, từ tỉnh nhỏ nhất đến khu vực trung tâm Hà Nội. Đây không còn là sân chơi riêng của vài tập đoàn lâu năm, mà đang dần trở thành “bàn cờ” mới, nơi doanh nghiệp trẻ, vốn thành lập vài năm, bước thẳng vào phân khúc tỷ đô. Khi quy hoạch đô thị ngày càng gắn với dòng vốn khổng lồ, câu hỏi không chỉ là “ai trúng thầu?”, mà là “ai sẽ thực sự làm được?”. Sức bật và rủi ro của những dự án hỗn hợp và đa mục tiêu đang đồng thời tạo ra áp lực mới lên quản trị đô thị và bảo vệ lợi ích cư dân.
Sao Mai – Bóng đá Việt Nam: Doanh nghiệp hai năm tuổi ôm hai dự án hơn 20.000 tỷ
Trường hợp điển hình cho làn sóng nhà đầu tư mới Việt Nam là Công ty TNHH Thương Mại và Phát triển kinh doanh Sao Mai, thành lập năm 2024 và chuyên kinh doanh bất động sản. Chỉ sau hai năm, doanh nghiệp đứng đầu liên danh Sao Mai – Bóng đá Việt Nam đã trúng Dự án Khu đô thị hỗn hợp tại xã Văn Giang – Hoàn Long, tổng vốn đầu tư 21.566 tỷ đồng, diện tích nghiên cứu khoảng 171,8 ha. Đáng nói hơn, một quyết định phê duyệt khác ghi nhận tổng vốn lên tới 25.397,145 tỷ đồng cho cùng dự án khu đô thị hỗn hợp này. Hưng Yên (sau sáp nhập) hiện là tỉnh có diện tích nhỏ nhất cả nước, nhưng lại chứng kiến dự án hỗn hợp hàng chục nghìn tỷ, với cấu trúc đất ở khoảng 63,85 ha, đất dịch vụ thương mại 14,65 ha, đất dịch vụ du lịch 3,53 ha. Sản phẩm dự kiến gồm nhà liền kề, chung cư, biệt thự, thương mại dịch vụ và trường học. Thời hạn hoạt động 50 năm, tiến độ gần 8 năm, từ chuẩn bị đầu tư quý III/2026 đến hoàn thiện và vận hành toàn bộ dự án vào Quý II/2034. Việc một liên danh mà nhà đầu tư chính mới hai năm tuổi trở thành nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ, rồi trúng thầu dự án đô thị hỗn hợp hơn 170 ha, cho thấy hai xu hướng: sự mở rộng cửa cho doanh nghiệp trẻ, nhưng cũng đặt ra câu hỏi về cạnh tranh thực chất và khả năng triển khai. Với tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước M = 0,3% mà nhà đầu tư đề xuất, dư luận có quyền đòi hỏi các cơ quan nhà nước làm rõ bài toán lợi ích công – tư trong các dự án đô thị siêu lớn.
Tương Lai Sông Hồng và Sun Group: Đô thị đa mục tiêu, tái thiết nén và sức ép lên không gian sống
Ở phía Bắc Hà Nội, CTCP Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng – một cái tên mới được thành lập tháng 11/2025 với vốn điều lệ ban đầu 1.500 tỷ đồng – vừa được giao đợt 2 hơn 273,3 ha đất tại xã Thư Lâm và xã Đông Anh để thực hiện Khu đô thị đa mục tiêu. Trước đó, khu đô thị này đã khởi công với tổng vốn ban đầu hơn 60.000 tỷ đồng, quy mô dân số dự kiến gần 99.470 người cùng cấu trúc đất dịch vụ công cộng trên 40 ha và hơn 282 ha đất đơn vị ở. Mô hình “đa mục tiêu” ở đây không đơn thuần là hỗn hợp nhà ở – thương mại, mà còn bao gồm khu tái định cư, đất dịch vụ công cộng, khu công viên, trường học, tạo một cấu trúc đô thị mới bao bọc KCN Đông Anh, nối với vành đai 3 và các khu đô thị lân cận. Ở phía Đông Nam Hà Nội, Sun Group bước vào một bài toán phức tạp hơn: cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng trên tổng quy mô khoảng 447 ha, trong đó 206 ha tái thiết đô thị, 241 ha cải tạo, chỉnh trang đồng bộ. Dự án có vốn gần 186.000 tỷ đồng được xem là công trình tái thiết đô thị nén, tổ chức lại giao thông, bổ sung cây xanh, công viên, hạ tầng xã hội, kết nối với đường sắt đô thị và không gian ngầm, hướng tới mô hình “đô thị 15 phút” nơi cư dân tiếp cận dịch vụ thiết yếu trong bán kính di chuyển ngắn. Tất cả hộ dân bị ảnh hưởng được bố trí tái định cư ngay trong địa bàn phường, một chi tiết quan trọng cho thấy cách tiếp cận giữ người dân ở lại thay vì đẩy họ ra vùng ven.
Kim Oanh – Longfor và mô hình dự án hỗn hợp tích hợp: Tín hiệu mới ở Đông Bắc TP HCM
Tại Đông Bắc TP HCM, Kinera – thành viên Kim Oanh Group – bắt tay Longfor từ Hong Kong trong việc quy hoạch đô thị One Era gần 50 ha. Dù tổng vốn đầu tư được nêu bằng ngoại tệ và không thể quy đổi theo yêu cầu bài viết, cấu trúc dự án cho thấy đây là một dự án hỗn hợp theo chuẩn tích hợp: 4.039 sản phẩm nhà phố, shophouse, biệt thự và căn hộ, đi cùng hệ thống tiện ích “all in one” kết nối nhà ở, giáo dục, thương mại, dịch vụ, không gian xanh và giao thông trong một hệ sinh thái thống nhất. Không còn là kiểu khu dân cư tách rời, One Era được định hướng như đô thị tích hợp với kiến trúc, cảnh quan và không gian công cộng đồng bộ. Trong bối cảnh cuộc đua dự án đô thị siêu lớn ngày càng gay gắt, việc nhà đầu tư Việt hợp tác một tập đoàn quốc tế dày kinh nghiệm – đã phát triển hơn 1.300 dự án và bàn giao hơn 1,1 triệu căn hộ – là lựa chọn khôn ngoan. Nó giúp đưa chuẩn mực quốc tế về kiến trúc, công nghệ đô thị thông minh và chất lượng hoàn thiện vào sản phẩm, thay vì chỉ tập trung vào mật độ và doanh thu. Từ góc độ người mua nhà, các dự án hỗn hợp như One Era đưa quy hoạch đô thị đến sát đời sống hàng ngày: trường học, thương mại, công viên, giao thông được đặt trong một tổng thể thống nhất, thay vì chen chúc, chắp vá như nhiều khu dân cư phát triển tự phát.
Cơ hội và rủi ro: Ai hưởng lợi từ cuộc đua tỷ nghìn tỷ?
Nhìn từ Vĩnh Hưng, nơi người dân hôm nay còn sống trong những con ngõ nhỏ, thiếu không gian công cộng và đối mặt với ngập úng, họ có thể hình dung “cơ hội đổi đời” khi đường sá thông thoáng, kết nối thuận tiện hơn, trước nhà có cảnh quan và tiếp cận nhanh hơn tới trường học, công viên, dịch vụ. Nhưng cơ hội luôn đi cùng nỗi lo: căn nhà nào nằm trong diện giải tỏa, chính sách bồi thường ra sao, tái định cư có thực sự giữ được chất lượng sống và cộng đồng đã hình thành nhiều thế hệ. Những băn khoăn này được ghi nhận từ người dân trên các tuyến phố Đông Thiên, Lĩnh Nam, Nguyễn Khoái, với mong muốn “nếu có thể giữ lại thì nên chỉnh trang tại chỗ” thay vì xóa sạch rồi xây mới. Câu chuyện tương tự sẽ lặp lại ở Đông Anh, Hưng Yên hay Đông Bắc TP HCM, nơi các dự án đô thị siêu lớn đang tái định nghĩa đất ở, dịch vụ công cộng và không gian xanh. Nếu Nhà nước chỉ nhìn dự án như con số vốn đầu tư – 21.566 tỷ, 25.397,145 tỷ, hơn 60.000 tỷ hay gần 186.000 tỷ – mà bỏ quên người dân, quy hoạch đô thị sẽ trở thành cuộc chơi của vài nhà đầu tư và chính quyền. Ngược lại, nếu coi mỗi dự án là cơ hội để nâng cấp đời sống cư dân hiện hữu, bảo vệ quyền lợi tái định cư tại chỗ, kiểm soát nghĩa vụ ngân sách và chất lượng hạ tầng, thì làn sóng nhà đầu tư mới Việt Nam có thể trở thành động lực để đô thị hóa đi đúng hướng: hiện đại hơn nhưng không đánh mất cộng đồng.
