Khu công nghiệp xanh: Từ “bán đất” sang bán năng lực vận hành
Khu công nghiệp xanh là mô hình khu công nghiệp được quy hoạch và vận hành như một hệ sinh thái cộng sinh, nơi hạ tầng bền vững, năng lượng sạch, tuần hoàn nước, chia sẻ dữ liệu và dịch vụ tích hợp được thiết kế ngay từ đầu để tối ưu sử dụng tài nguyên, giảm phát thải và nâng cao khả năng cạnh tranh dài hạn cho doanh nghiệp thuê.
Sự chuyển dịch này thể hiện rất rõ tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam lần thứ 6, tổ chức ngày 29/9 tại TP.HCM, khi nhiều ý kiến khẳng định mô hình khu công nghiệp đang đứng trước yêu cầu chuyển đổi mạnh mẽ. Nhà đầu tư không còn chọn địa điểm chỉ dựa vào quỹ đất, giá thuê hay kết nối giao thông; họ soi rất kỹ khả năng tiếp cận năng lượng sạch, hiệu quả sử dụng nước, xử lý chất thải, logistics, dữ liệu phát thải và tiêu chuẩn ESG. Nói cách khác, “sản phẩm” của khu công nghiệp xanh không còn là mét vuông đất, mà là năng lực vận hành bền vững gắn với chiến lược chuyển đổi xanh công nghiệp của khách thuê.
Bà Nguyễn Trâm Anh từ Chương trình khu công nghiệp sinh thái toàn cầu cho rằng nhà phát triển hạ tầng đang chuyển từ vai trò cung cấp mặt bằng sang tổ chức cả hệ sinh thái vận hành. Điều này mở ra nguồn thu dịch vụ mới và, quan trọng hơn, là khả năng giữ chân doanh nghiệp qua nhiều thế hệ đầu tư. Với Đông Nam Á đang trong cao trào xây dựng hạ tầng, cách tiếp cận “bán năng lực vận hành” này của Việt Nam nếu được chuẩn hóa, hoàn toàn có thể trở thành mẫu số chung cho khu vực.
Hạ tầng bền vững không đắt nếu quy hoạch đúng từ đầu
Điểm nghẽn lớn nhất của khu công nghiệp xanh không nằm ở chi phí, mà ở tư duy quy hoạch. Như các chuyên gia đã nhấn mạnh, phát triển bền vững không làm tăng chi phí nếu được tích hợp từ khâu quy hoạch. Khi chủ đầu tư thiết kế khu công nghiệp như một hệ thống gắn kết các dòng nguyên liệu, nước, năng lượng, chất thải, dữ liệu và logistics ngay từ đầu, họ tránh được mô hình “chắp vá” tốn kém sau này.
Một khu công nghiệp xanh thế hệ mới cần coi cộng sinh công nghiệp, tuần hoàn nước, năng lượng tái tạo nhà máy, quản trị carbon và chia sẻ dữ liệu là cấu phần nền tảng chứ không phải hạng mục phụ. Hạ tầng bền vững nghĩa là chu trình tuần hoàn nước được ưu tiên, năng lượng tái tạo được tối đa hóa vượt mức trung bình quốc gia, công trình tiết kiệm năng lượng và che chắn hiệu quả để giảm tải tiêu thụ. Khi “nền tiêu thụ” được kéo xuống thấp, mọi nhà máy bước vào khu công nghiệp đều có lợi thế chi phí và dễ đáp ứng chuẩn ESG.
Giai đoạn 2026–2030, một số nhà phát triển như TTC IZ đặt mục tiêu mở rộng 2.700 ha đất công nghiệp và 1 triệu m² kho bãi gắn với nâng cấp đồng bộ hạ tầng xanh, hạ tầng số và năng lượng sạch. Đây là bước đi chiến lược: thay vì chờ doanh nghiệp tự đầu tư rời rạc từng nhà máy, chủ đầu tư “gánh” phần hạ tầng chung để tạo lợi thế quy mô. Nếu Đông Nam Á muốn tránh lặp lại sai lầm phát triển nâu rồi mới quay lại cải tạo, bài học này cần được nhân rộng ngay trong giai đoạn quy hoạch.
Trường hợp Việt Nam: Chuyển đổi xanh công nghiệp đi từ hạ tầng vận hành
Chuyển đổi xanh công nghiệp sẽ thất bại nếu giao hết cho từng doanh nghiệp tự xoay sở. Thực tế, mô hình kiểm soát rủi ro từ cấp độ hạ tầng khu công nghiệp đang cho thấy hiệu quả rõ rệt. Theo Tổng giám đốc TTC IZ, doanh nghiệp sản xuất cần nhìn vào năng lực vận hành chứ không chỉ giá thuê đất, bởi quyết định đầu tư kéo dài hàng chục năm và mọi sự cố về nước thải, điện, logistics đều đánh trực tiếp vào chi phí và tính liên tục của sản xuất.
Tại KCN Thành Thành Công ở Tây Ninh, nhà phát triển đã xây hai nhà máy xử lý nước thải tập trung với tổng công suất 27.000 m³/ngày-đêm cho phân khu dệt nhuộm 215 ha – ngành có yêu cầu môi trường rất cao. Thay vì để từng nhà máy tự xử lý rồi phát sinh rủi ro phân tán, toàn bộ nhóm rủi ro này được đưa vào cơ chế kiểm soát chung, biến hạ tầng môi trường thành lợi thế cạnh tranh. Đây là ví dụ sống động cho việc khu công nghiệp xanh chuyển từ “bán quỹ đất” sang cung cấp năng lực vận hành bền vững.
Không dừng ở hạ tầng cứng, bài toán còn nằm ở dữ liệu và kết nối. Thực tế hiện nay, nhiều khu công nghiệp thiếu chia sẻ thông tin về dòng nguyên liệu đầu vào và phế liệu, chất thải đầu ra giữa các nhà sản xuất. Nếu xây dựng được lớp hạ tầng số để doanh nghiệp thấy được cơ hội cộng sinh – biến phụ phẩm của nhà máy này thành nguyên liệu cho nhà máy khác – khu công nghiệp sẽ tiến gần hơn đến mô hình sinh thái, đồng thời tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư đang ưu tiên sử dụng tài nguyên hiệu quả.
Khung chính sách: Việt Nam đã có nền, nhưng cần ưu đãi đủ mạnh
Việt Nam không đi tay trắng trong cuộc đua khu công nghiệp xanh. Từ năm 2014, với hỗ trợ của một chương trình hợp tác quốc tế, cơ quan chức năng đã xây nền tảng chính sách và mô hình thực tiễn cho khu công nghiệp sinh thái. Đến nay, mô hình này đã được luật hóa qua các nghị định và thông tư chuyên biệt, đồng thời được lồng ghép vào chính sách tăng trưởng xanh, kinh tế tuần hoàn và phát triển đầu tư. Nghị quyết 10 đặt mục tiêu đến năm 2030, 10% tổng số khu công nghiệp trên cả nước sẽ là khu công nghiệp sinh thái.
Ở cấp độ thực thi, 10 khu công nghiệp và khoảng 160 doanh nghiệp đã triển khai hơn 1.200 giải pháp, giúp mỗi năm tiết kiệm khoảng 200.000 MWh điện, gần 1 triệu m³ nước và giảm hơn 340.000 tấn CO₂, với hơn 42 triệu USD đầu tư mang lại mức tiết kiệm gần 10 triệu USD/năm. Đây là con số biết nói: chuyển đổi xanh không phải khẩu hiệu, mà tạo ra giá trị kinh tế đo được.
Tuy vậy, để nhân rộng, TS. Nguyễn Trâm Anh nhấn mạnh cần tiếp tục hoàn thiện chính sách thực hiện khu công nghiệp sinh thái, trong đó có ưu đãi thuế, kéo dài thời gian cho thuê đất và tín dụng ưu đãi cho các giải pháp khu công nghiệp sinh thái. Nếu không có “cú hích” chính sách đủ mạnh, nhà đầu tư sẽ chọn mô hình hạ tầng tối thiểu, còn mục tiêu khu công nghiệp xanh của Việt Nam khó trở thành hình mẫu để các nước Đông Nam Á tham khảo.
Động lực khu vực: Vì sao Đông Nam Á cần chuẩn chung về khu công nghiệp xanh?
Trong bối cảnh Đông Nam Á bùng nổ đầu tư hạ tầng, việc mỗi quốc gia tự xây chuẩn riêng cho khu công nghiệp là lãng phí. Chuỗi cung ứng đang tái cấu trúc quanh các tiêu chí phát triển xanh, sử dụng tài nguyên hiệu quả và ổn định vận hành; các nhà đầu tư vì thế ngày càng chọn địa điểm dựa trên khả năng đáp ứng yêu cầu ESG, năng lượng sạch, quản lý nước và chất thải. Khu công nghiệp nào chậm chuyển đổi xanh công nghiệp sẽ bị “gạt” khỏi danh sách ưu tiên.
Việt Nam có cơ hội dẫn dắt bằng cách xuất khẩu khung khu công nghiệp xanh – từ thiết kế cộng sinh công nghiệp, hạ tầng bền vững, năng lượng tái tạo nhà máy đến cơ chế dịch vụ vận hành. Khi mô hình đã chứng minh hiệu quả tài nguyên, giảm phát thải và lợi ích kinh tế đo được, việc chia sẻ kinh nghiệm, tiêu chuẩn kỹ thuật và công cụ chính sách với các nước láng giềng là bước đi tự nhiên.
Kết luận lại, nếu Việt Nam dám đi nhanh hơn về quy hoạch tích hợp hạ tầng xanh – số – năng lượng sạch, đồng thời chốt được gói ưu đãi thuế, thời gian và tín dụng đủ sức hút, khu công nghiệp xanh thế hệ mới hoàn toàn có thể trở thành “chuẩn ASEAN” thay vì chỉ là lợi thế nội địa. Ngược lại, nếu chỉ dừng ở vài dự án điểm, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội định hình cuộc chơi ngay trên sân nhà.
