Luật Đất đai mới: từ tắc nghẽn hồ sơ đến ưu tiên cấp sổ đỏ lần đầu
Luật Đất đai năm 2024 là khung pháp lý điều chỉnh việc sử dụng, quản lý và cấp giấy chứng nhận đất đai, đặt trọng tâm vào xử lý tồn đọng lịch sử, đơn giản hóa thủ tục và tạo cơ chế rõ ràng để cấp sổ đỏ lần đầu cho cả những trường hợp sử dụng đất lâu năm nhưng không có giấy tờ, kể cả đất tự khai hoang được người dân sử dụng ổn định trong thực tế. Điểm đáng nói là luật mới không theo hướng siết chặt thêm, mà buộc chính quyền địa phương phải “xắn tay” gỡ vướng từ cơ sở. Ở phường Nam Nha Trang, việc ban hành nghị quyết chuyên đề và giao chỉ tiêu giải quyết hồ sơ từng tuần cho cán bộ đã biến quy định trên giấy thành hành động cụ thể, tập trung vào khâu cấp sổ đỏ lần đầu cho khối lượng hồ sơ tồn đọng rất lớn. Chính lựa chọn ưu tiên này cho thấy thông điệp chính sách: quyền sử dụng đất hợp pháp phải được ghi nhận bằng sổ đỏ, chứ không thể treo mãi trong quy hoạch và thủ tục.
Nam Nha Trang: quy trình liên thông hiện đại cho thấy luật không chỉ nằm trong văn bản
Ở Nam Nha Trang, Luật Đất đai 2024 đi kèm chuyển đổi số đã tạo ra một quy trình liên thông hiện đại, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai thay vì để dân “chạy từng cửa”. Chính quyền địa phương không chỉ họp giao ban hằng tuần để tháo gỡ điểm nghẽn, mà còn yêu cầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ tự tra cứu dữ liệu dân cư, hộ tịch, doanh nghiệp, thay vì bắt người dân nộp thêm hàng loạt giấy tờ. Quy trình mới cho phép người sử dụng đất chọn nơi nộp hồ sơ thuận tiện trên toàn tỉnh, không bị ràng buộc bởi địa giới hành chính. Cán bộ “một cửa” số hóa hồ sơ ngay từ bước tiếp nhận, ký số và chuyển qua hệ thống giải quyết thủ tục hành chính cùng phần mềm cơ sở dữ liệu đất đai, trong khi dữ liệu địa chính được truyền tự động sang cơ quan thuế. Câu nói đáng trích dẫn ở đây là: cơ quan đăng ký đất đai đã cắt giảm từ 2-5 ngày đối với 8/22 thủ tục hành chính, một con số cho thấy cải cách là có thật chứ không phải khẩu hiệu.
Đất tự khai hoang gần 20 năm ở Hải Phòng: có cửa được cấp sổ đỏ lần đầu?
Câu chuyện của ông Nguyễn Đình Huy ở Hải Phòng cho thấy Luật Đất đai 2024 bắt đầu nhìn đất tự khai hoang bằng con mắt thực tế hơn. Nguồn gốc thửa đất là đất mạ trên bản đồ 299, Nhà nước thu hồi năm 1984 để đắp đê rồi bỏ hoang, người dân ra khai hoang, canh tác và làm nhà. Ông Huy khoanh vùng, làm ao thả cá, đến năm 2008 xây nhà ở trên chính khu đất đó; bản đồ 2008 ghi nhận thửa đất là đất ở, đất vườn và đất ao trong cùng một thửa. Vấn đề là thửa đất không có giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất của Nhà nước, nên chính quyền phường lúng túng không rõ ông Huy có vi phạm hay không khi đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu. Cơ quan trung ương nhấn mạnh, việc đánh giá vi phạm không thể dựa duy nhất vào chuyện đất có hay không có giấy chứng nhận, mà phải soi lại toàn bộ hồ sơ quản lý đất đai qua các thời kỳ để xác định có hành vi lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích hay không. Nếu không có vi phạm và không phải đất giao sai thẩm quyền, trường hợp như ông Huy về nguyên tắc có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Điều 138 và 139: “cửa sáng” cho người sử dụng đất không giấy tờ nhưng cần minh bạch hồ sơ
Luật Đất đai 2024 không đóng cửa với đất tự khai hoang, mà dựng lên hai “làn đường” pháp lý qua Điều 138 và 139. Điều 138 dành cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng nhưng không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền. Điều 139 lại xử lý trường hợp sử dụng đất có vi phạm trước ngày 01/7/2014, gồm cả lấn chiếm đất và dùng đất sai mục đích so với quyết định giao, cho thuê, công nhận trước đó. Với những người như ông Huy, cơ quan có thẩm quyền phải đối chiếu bản đồ qua các thời kỳ, hồ sơ địa chính, thực tế sử dụng đất để chọn đúng “làn đường” – hoặc xem xét cấp theo Điều 138 nếu không có vi phạm, hoặc áp dụng cơ chế xử lý vi phạm tại Điều 139. Điều đáng ghi nhớ là việc quyết định cấp giấy chứng nhận thuộc trách nhiệm chính quyền nơi có đất, không phải một cơ quan trung ương trừu tượng. Nói cách khác, luật đã mở lối, nhưng người dân phải chuẩn bị hồ sơ và sẵn sàng làm việc với địa phương để chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
Kết luận: Luật đã mở đường, người dân có dám đi hết quãng đường thủ tục?
Từ Nam Nha Trang đến Hải Phòng, xu hướng chung của Luật Đất đai 2024 là thúc đẩy cấp sổ đỏ lần đầu, thay vì để quyền sử dụng đất treo mãi trong vùng xám. Nơi nào chính quyền chủ động gỡ vướng, đẩy mạnh số hóa và liên thông dữ liệu, nơi đó người dân cảm nhận rõ sổ đỏ đến gần hơn, thời gian giải quyết ngắn lại, sự mơ hồ thủ tục giảm xuống. Với đất tự khai hoang và đất sử dụng lâu năm không giấy tờ, luật không bảo đảm “cấp sổ đỏ hàng loạt” nhưng ít nhất đã đưa ra khung nguyên tắc và hai tuyến xử lý rõ ràng trong Điều 138 và 139, giúp người dân biết mình cần chứng minh điều gì. Câu hỏi cuối cùng thuộc về mỗi người sử dụng đất: họ có sẵn sàng thu thập hồ sơ, hợp tác với địa phương và kiên trì theo đuổi thủ tục trong một môi trường đang cải cách, hay tiếp tục chấp nhận sống trên mảnh đất không có tên mình trong sổ đỏ.
