Sổ đỏ lần đầu 2024: Cơ hội lớn nhưng không phải cho tất cả
Sổ đỏ lần đầu 2024 là cách gọi thực tế của người dân về việc được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024, áp dụng cho người sử dụng đất lâu năm nhưng chưa có giấy tờ và phải trải qua quá trình kiểm tra vi phạm pháp luật đất đai rất chặt chẽ.
Điểm đáng nói là Luật Đất đai 2024 không đi theo hướng “hợp thức hóa đại trà” mà phân loại rất rõ giữa đất sử dụng hợp pháp và đất có vi phạm. Điều 138 quy định việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm và không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền. Trong khi đó, Điều 139 lại xử lý nhóm đã có vi phạm pháp luật đất đai trước 01/7/2014. Ai đang trông chờ sổ đỏ lần đầu cần hiểu: luật mở lối cho người sử dụng đất thực sự, nhưng không còn là “tấm vé” cho các hành vi lấn chiếm, sử dụng sai mục đích.
Đất tự khai hoang: Được mở đường nhưng phải chứng minh sạch vi phạm
Trường hợp đất tự khai hoang đang là tâm điểm tranh luận, bởi nhiều hộ gia đình sống ổn định hàng chục năm nhưng thiếu sạch hồ sơ pháp lý. Câu chuyện một người dân tại Hải Phòng khai hoang khu đất vốn là đất mạ, sau đó Nhà nước thu hồi đắp đê năm 1984, rồi người dân tiếp tục tự khai hoang, canh tác, làm nhà là ví dụ điển hình. Bản thân ông này làm ao thả cá, đến 2008 mới xây nhà, bản đồ qua các thời kỳ thể hiện lần lượt là ao, rồi đất ở, đất vườn, đất ao.
Luật Đất đai 2024 đặt ra yêu cầu kép cho loại đất tự khai hoang: một là phải chứng minh quá trình sử dụng thực tế, ổn định qua hồ sơ địa phương, bản đồ, giấy tờ liên quan; hai là phải được cơ quan có thẩm quyền xác định không có hành vi lấn, chiếm hoặc sử dụng sai mục đích theo pháp luật. Nói cách khác, người khai hoang không vi phạm thì có cơ hội được cấp giấy theo Điều 138, còn nếu bị xác định có vi phạm trước 01/7/2014, hồ sơ sẽ bị xử lý theo Điều 139 với nhiều khả năng bị siết chặt hơn.
Điều 138 và 139: Lằn ranh giữa “được công nhận” và “bị xử lý”
Trọng tâm của sổ đỏ lần đầu 2024 nằm ở việc áp dụng đúng Điều 138 hay Điều 139. Điều 138 dành cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, với điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền. Đây là “chiếc phao” pháp lý cho người sử dụng đất lâu năm nhưng ngay thẳng, không lấn chiếm, không “nhảy dù” vào đất Nhà nước quản lý.
Ngược lại, Điều 139 là cơ chế “sàng lọc” với các trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật trước ngày 01/7/2014, bao gồm lấn chiếm đất hoặc sử dụng sai mục đích đất đã được giao, cho thuê, được công nhận. Vấn đề mấu chốt, như cơ quan trung ương đã nhấn mạnh, là phải kiểm tra hồ sơ quản lý đất đai qua các thời kỳ, đối chiếu bản đồ, nguồn gốc thửa đất, chứ không chỉ nhìn vào việc có giấy tờ hay không. Điều này vừa bảo vệ người dùng đất thiện chí, vừa chặn kẽ hở hợp thức hóa hành vi vi phạm kéo dài nhiều năm.
Thẩm quyền địa phương: Nơi quyết định số phận hồ sơ cấp giấy chứng nhận đất
Một thực tế thường bị bỏ qua: Luật Đất đai 2024 chỉ đặt khung, còn số phận từng hồ sơ cấp giấy chứng nhận đất được quyết định chủ yếu ở cấp địa phương. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của chính quyền địa phương, căn cứ vào hồ sơ cụ thể và các văn bản chi tiết do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Vì vậy, cùng một dạng đất tự khai hoang, cách xử lý giữa các địa phương có thể rất khác nhau nếu hệ thống hồ sơ, bản đồ, quy định chi tiết không đồng đều.
Trường hợp người dân Hải Phòng xin cấp sổ đỏ lần đầu nhưng Ủy ban nhân dân phường lúng túng, không xác định được có vi phạm hay không, cho thấy điểm nghẽn nằm ở khâu thẩm tra và giải thích luật. Cơ quan trung ương đã trả lời rõ: cần đối chiếu hồ sơ qua từng thời kỳ và do địa phương xem xét, giải quyết. Điều đó đặt ra áp lực phải hiện đại hóa quản lý đất đai ở cơ sở, tăng tính liên thông, minh bạch, nếu không người dân sẽ tiếp tục “mòn mỏi” với những mảnh đất đã gắn bó hàng chục năm.
