Thanh toán bằng đất đai: lựa chọn táo bạo cho tuyến đường chiến lược
Dự án đường nối cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình là tuyến hạ tầng giao thông Hải Phòng được nghiên cứu theo phương thức PPP, có chiều dài khoảng 46,55km, nhằm kết nối trực tiếp cảng cửa ngõ quốc tế với sân bay Gia Bình và mạng lưới giao thông liên vùng, đồng thời tạo hành lang kinh tế, logistics, công nghiệp và đô thị mới.
Điểm đáng chú ý nhất không phải chỉ là quy mô tuyến đường, mà là cách Hải Phòng dự định trả tiền cho nhà đầu tư: thanh toán bằng đất đai. Thành phố đã đưa 19 khu đất với tổng diện tích khoảng 4.562ha, giá trị dự kiến cộng gộp 75.910 tỷ đồng vào danh mục khu đất thanh toán dự án cho nhà đầu tư trong trường hợp áp dụng hợp đồng BT trong khuôn khổ PPP. Theo Sở Tài chính, đây mới là giá trị tham khảo, chưa trừ chi phí giải phóng mặt bằng và chưa phải giá trị chính thức dùng để thanh toán. Cách làm này cho thấy một lựa chọn táo bạo: dùng tài sản đất đai để mở đường cho một trục giao thông chiến lược thay vì chờ ngân sách tiền mặt.
19 khu đất đối ứng: từ TOD Nam Hải Phòng đến hồ Bến Tắm
Danh mục 19 khu đất thanh toán bằng đất đai không phải là những mảnh đất rải rác vô định, mà là những khu vực được định hướng gắn chặt với sự vận hành của tuyến đường nối cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình. Trong số này, khu vực TOD Nam Hải Phòng là quỹ đất lớn nhất, khoảng 1.590ha, với diện tích đất ở dự kiến khoảng 280ha và giá trị sơ bộ 19.600 tỷ đồng. Đây là “đầu kéo” quan trọng trong bài toán tài chính của dự án.
Bên cạnh đó là khu TOD ga Ninh Xá khoảng 559ha, kết nối với đường tỉnh 389, tuyến tốc độ cao Lạch Huyện – Gia Bình, đường sắt tốc độ cao Hà Nội – Quảng Ninh và tuyến thủy sông Kinh Thầy, giá trị dự kiến 9.700 tỷ đồng. Khu du lịch sinh thái hồ Bến Tắm, khu sinh thái Thành Công giai đoạn 2, khu vực phường Tân Hưng, Nam Đồng, Phạm Sư Mạnh, Bắc Thanh Miện, cùng 7 khu đất tại Lưu Kiếm và Lê Ích Mộc… tạo thành một “rổ tài sản” đa dạng, từ du lịch sinh thái đến đô thị – thương mại. Vấn đề không chỉ là đủ tiền, mà là tổ chức phát triển các khu đất này sao cho tương hỗ tối đa với tuyến đường.
Trục cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình: tham vọng logistics liên vùng
Nếu chỉ nhìn đây là một dự án đường mới, sẽ khó hiểu vì sao Hải Phòng sẵn sàng dành tới 75.910 tỷ đồng quỹ đất để thanh toán. Thực chất, tuyến đường nối cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình được định vị là trục giao thông liên vùng, kết nối trực tiếp cảng cửa ngõ quốc tế với sân bay, đồng thời liên kết với mạng lưới giao thông hiện hữu và các tuyến theo quy hoạch. Nói cách khác, đây là “xương sống” mới cho không gian phát triển phía Bắc, nơi cảng biển nước sâu gặp hạ tầng hàng không.
Theo phương án được công bố, tổng chiều dài tuyến khoảng 46,55km, trong đó đoạn qua Hải Phòng khoảng 44,8km, qua Bắc Ninh khoảng 0,75km và cầu vượt sông Thái Bình dài khoảng 1km, với sơ bộ tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 43.743,26 tỷ đồng. Việc UBND thành phố giao Sở Xây dựng phối hợp các sở, ngành rà soát quỹ đất, kể cả đất hai bên tuyến đường, nhằm bảo đảm khai thác đồng bộ, hiệu quả tuyến đường sau khi hoàn thành, cho thấy mục tiêu không chỉ là đi lại thuận tiện mà là hình thành hành lang kinh tế – đô thị mới.
Rà soát quỹ đất và bài toán minh bạch trong mô hình PPP – BT
Để hiện thực hóa phương án thanh toán bằng đất đai, UBND TP Hải Phòng đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp Sở Nông nghiệp, Sở Môi trường và các địa phương rà soát quỹ đất, trong đó có đất hai bên tuyến đường, để dự kiến bố trí làm quỹ đất đối ứng thanh toán cho nhà đầu tư. Việc rà soát này không chỉ nhằm “tìm đất trả nợ”, mà còn để bảo đảm khai thác đồng bộ, hiệu quả tuyến đường sau khi hoàn thành, gắn hạ tầng giao thông với phát triển đô thị và dịch vụ.
Tuy nhiên, chính vì giá trị đất đai quá lớn, yêu cầu về minh bạch càng trở nên sống còn. 75.910 tỷ đồng mới là giá trị dự kiến để nhà đầu tư tham khảo, chưa trừ chi phí giải phóng mặt bằng và chưa phải giá trị quỹ đất chính thức dùng để thanh toán. Câu hỏi đặt ra là: khi chuyển từ tiền mặt sang đất đai, cơ chế định giá, đấu thầu và giám sát sẽ được thiết kế ra sao để tránh thất thoát và đảm bảo lợi ích công? Nếu không trả lời thuyết phục, mô hình thanh toán bằng quỹ đất rất dễ bị nghi ngờ, dù về lý thuyết nó giúp giảm áp lực ngân sách.
Từ Hải Phòng nhìn rộng ra: đất đai có thể mở đường cho hạ tầng?
Theo thông tin công bố, dự án đường nối cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình đang được Hải Phòng tìm kiếm nhà đầu tư quan tâm, nghiên cứu thực hiện theo phương thức PPP, áp dụng hợp đồng BOT hoặc BT. Việc chủ động chuẩn bị danh mục khu đất thanh toán dự án cho thấy thành phố không chờ nhà đầu tư đến rồi mới xoay xở, mà muốn đưa ra một “gói đề bài” rõ ràng về tài chính ngay từ đầu.
Cách làm này gửi đi một thông điệp: trong bối cảnh nguồn lực ngân sách có hạn, nếu biết tổ chức lại không gian phát triển và dùng khu đất thanh toán dự án một cách minh bạch, địa phương vẫn có thể theo đuổi những dự án hạ tầng giao thông Hải Phòng quy mô lớn như tuyến nối cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình. Vấn đề không nằm ở việc dùng đất hay dùng tiền, mà ở chỗ nhà nước có đủ năng lực quy hoạch, định giá và giám sát để biến đất đai thành động lực phát triển, thay vì thành gánh nặng nợ nần và tranh chấp.
