Thoả thuận TOD mới: bước ngoặt cho đô thị gắn với giao thông công cộng
Mô hình phát triển đô thị TOD là cách quy hoạch trong đó giao thông công cộng giữ vai trò trung tâm, với nhà ga được tích hợp chặt chẽ với các chức năng đô thị như nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng, nhằm tạo nên những khu đô thị kết nối, thuận tiện và bền vững cho cư dân.
SonKim Land và Gamuda Land đã ký thoả thuận nguyên tắc với MTR Smart Mobility để nghiên cứu phát triển đô thị TOD tại Việt Nam, tập trung vào mô hình nhà ga tích hợp gắn với giao thông công cộng. Điều đáng nói không phải là một biên bản ghi nhớ nữa, mà là việc ba bên cùng gửi đi thông điệp: tương lai đô thị Việt Nam phải xoay quanh đường sắt đô thị, chứ không phải ô tô cá nhân. Các thoả thuận được ký trong khuôn khổ Hội nghị cấp cao "Vành đai và Con đường" lần thứ 11 tại Hong Kong, nơi quy tụ hơn 6.000 đại biểu từ hơn 70 quốc gia và vùng lãnh thổ. Đây là sân khấu mang tính biểu tượng, cho thấy TOD không còn là ý tưởng thử nghiệm mà là một phần của chiến lược phát triển chất lượng cao.
Nhà ga tích hợp: từ điểm trung chuyển thành hạt nhân đô thị
Cốt lõi của phát triển đô thị TOD là nhà ga tích hợp – nơi giao thông công cộng, thương mại, dịch vụ và đời sống cộng đồng gặp nhau trong một hệ sinh thái đô thị duy nhất. Thay vì chỉ là nơi lên xuống tàu, nhà ga được định hướng trở thành hạt nhân của một khu đô thị đa chức năng, giúp sử dụng hiệu quả quỹ đất, tăng khả năng tiếp cận giao thông và kéo giá trị bất động sản khu vực xung quanh lên tầm mới.
Theo thoả thuận, SonKim Land, Gamuda Land và MTR sẽ cùng nghiên cứu các mô hình tích hợp giữa hạ tầng giao thông công cộng với nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian cộng đồng. Nói cách khác, người dân có thể đi bộ từ căn hộ tới ga, xuống tầng thương mại để mua sắm, sử dụng tiện ích công cộng mà không cần phụ thuộc vào xe máy hay ô tô. SonKim Land đã tiến thêm một bước khi đề xuất phát triển đô thị TOD 5.0 quanh ga Thủ Thiêm, kỳ vọng biến khu vực này thành một khu đô thị phức hợp gắn với nhà ga, đáp ứng đồng thời nhu cầu di chuyển, mua sắm, trải nghiệm và an cư.
Vì sao thời điểm này quan trọng cho SonKim Land, Gamuda Land và MTR?
Hội nghị cấp cao "Vành đai và Con đường" lần thứ 11 với chủ đề "Thúc đẩy phát triển chất lượng cao - Cùng mở ra hành trình mới" tạo bối cảnh chính trị – kinh tế thuận lợi để các thoả thuận TOD được ký kết. Việc SonKim Land Gamuda bắt tay với MTR vào thời điểm này cho thấy họ nhìn thấy rõ hai xu hướng: mạng lưới giao thông công cộng tại các đô thị lớn đang mở rộng, và áp lực hạ tầng, tắc nghẽn, ô nhiễm từ xe cá nhân đã chạm ngưỡng chịu đựng.
Gamuda và MTR không đến với nhau trên một trang giấy trắng; họ đã từng hợp tác thực tế trong các dự án hạ tầng đường sắt đô thị và phát triển không gian đô thị tích hợp quanh nhà ga tại Australia. Kinh nghiệm này là điểm cộng lớn, vì TOD không chỉ là chuyện xây thêm tầng thương mại trên nhà ga, mà là bài toán phức tạp về quy hoạch, vận hành, tài chính và cộng đồng. "Hơn 60 thỏa thuận, biên bản ghi nhớ được ký kết hoặc chứng kiến" tại hội nghị cho thấy TOD của SonKim Land, Gamuda Land và MTR không phải nỗ lực đơn lẻ, mà nằm trong làn sóng hợp tác hạ tầng – đô thị quy mô lớn.
Lợi ích thiết thực cho người dân và thách thức phải đối diện
Nếu được triển khai đến nơi đến chốn, phát triển đô thị TOD có thể đem lại thay đổi rất cụ thể cho người dân. Với nhà ga tích hợp, cư dân có thể sống, làm việc, mua sắm và tiếp cận các dịch vụ công cộng trong bán kính đi bộ, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, cắt thời gian di chuyển và cải thiện chất lượng không khí. Quan trọng hơn, đây là cách phát triển đô thị chú trọng cộng đồng: không gian công cộng, cảnh quan và tiện ích được thiết kế như một phần của hệ sinh thái đô thị, chứ không phải "phần dư" sau khi bán hết đất.
Gamuda Land nhấn mạnh mục tiêu kiến tạo những cộng đồng có khả năng phát triển lâu dài, nơi con người, hạ tầng và thiên nhiên được kết nối hài hoà. Tuy nhiên, TOD cũng kéo theo nhiều câu hỏi: làm sao bảo đảm giá nhà không vượt xa khả năng chi trả, cách nào để giao thông công cộng đủ tin cậy để người dân bỏ xe cá nhân, và liệu quy hoạch có giữ được không gian cộng đồng đúng nghĩa hay không. Thoả thuận với MTR giúp SonKim Land Gamuda tiếp cận kinh nghiệm quốc tế, nhưng việc áp dụng vào điều kiện quy hoạch, hạ tầng và thể chế trong nước sẽ là bài kiểm tra thực sự.
Từ nghiên cứu đến hiện thực: TOD sẽ đi xa đến đâu?
Theo thoả thuận, các bên sẽ cùng nghiên cứu cơ hội phát triển TOD tại Việt Nam, kết nối kinh nghiệm phát triển bất động sản của SonKim Land và Gamuda Land với chuyên môn đường sắt, TOD và phát triển đô thị tích hợp của MTR. Ở giai đoạn này, hợp tác mới dừng ở nghiên cứu, chia sẻ kinh nghiệm và xác định mô hình phù hợp. Điều đó đồng nghĩa, TOD ở Việt Nam đang ở vạch xuất phát – và cách chúng ta thiết kế những dự án đầu tiên sẽ định hình chuẩn mực cho nhiều thập kỷ tới.
Với danh mục dự án rộng tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai và Hải Phòng, Gamuda Land đang định hướng nhiều khu đô thị theo hướng tăng cường kết nối với hệ thống hạ tầng giao thông hiện hữu và tương lai, làm nền tảng để phát triển các mô hình đô thị tích hợp theo định hướng TOD. Về phía SonKim Land, đề xuất khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm theo mô hình TOD 5.0 cho thấy tham vọng trở thành người dẫn dắt cuộc chơi. Câu hỏi không phải là TOD có cần thiết hay không, mà là chúng ta có đủ quyết tâm và kỷ luật để biến các nhà ga tích hợp thành những không gian sống đáng mơ ước, thay vì chỉ là dự án bất động sản bám ga.
