Từ khu du lịch nghỉ dưỡng sang khu nhà ở đa chức năng
Thị Nại Ecobay là dự án nhà ở sinh thái ven đầm Thị Nại, được điều chỉnh từ mô hình du lịch nghỉ dưỡng kết hợp biệt thự sang khu dân cư đa chức năng, trong đó phần đất phục vụ du lịch được chuyển một phần thành đất ở. UBND tỉnh Gia Lai thông tin đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào ngày 31/10, áp dụng cho dự án tại phường Quy Nhơn và phường Quy Nhơn Đông. Đây không chỉ là thay đổi kỹ thuật trên bản vẽ: nó cho thấy trọng tâm khai thác đất đang dịch chuyển từ lưu trú du lịch sang phát triển nhà ở. Dự án gần 5.000 tỷ đồng có tổng diện tích quy hoạch khoảng 117,93 ha, tương đương gần 118 ha, và quy mô dân số dự kiến 6.379 người. Với một dự án ven đầm, câu hỏi quan trọng không chỉ là xây được gì, mà còn là liệu hạ tầng và môi trường có theo kịp quy mô cư trú mới.
Đất biệt thự du lịch giảm, nhà ở và chung cư tăng
Điểm đổi hướng rõ nhất nằm ở cơ cấu sử dụng đất. Quy hoạch chuyển 222.361 m² đất biệt thự phục vụ du lịch thành đất nhà ở thấp tầng; sau điều chỉnh, loại đất này có tổng diện tích 239.276 m². Đồng thời, 13.694 m² đất thương mại – dịch vụ được chuyển sang xây chung cư. Khu chung cư có mật độ xây dựng 39% và chiều cao khoảng 15 tầng; khu nhà thấp tầng cao từ một đến ba tầng. Như vậy, dự án không còn chủ yếu dựa vào hình ảnh biệt thự nghỉ dưỡng, mà mở rộng sang sản phẩm nhà ở thường xuyên và căn hộ. Đây là thay đổi đáng kể với một khu đất từng được định vị theo du lịch sinh thái. Tuy nhiên, điều chỉnh quy hoạch không đồng nghĩa công trình đã hình thành: tiến độ và việc thực hiện đúng mục đích đất mới sẽ là thước đo thực chất.
Tiện ích công cộng và sức ép môi trường
Quy hoạch mới bổ sung 12.786,1 m² đất công trình công cộng, gồm 12.066,1 m² dành cho trường liên cấp từ mầm non đến trung học cơ sở và 720 m² đất y tế. Đây là phần có ý nghĩa trực tiếp với cư dân tương lai, nhưng giá trị của trường học, cơ sở y tế chỉ được kiểm chứng khi chúng được xây dựng và đưa vào hoạt động. Ở chiều khác, diện tích mặt nước công cộng và rừng ngập mặn tăng từ 582.678 m² lên 650.560 m²; toàn bộ 42.271 m² đất lưu trú trên mặt nước được chuyển thành đất mặt nước và rừng ngập mặn theo hiện trạng. Những thay đổi này đáng ghi nhận, song không xóa được lo ngại đã phát sinh quanh hoạt động hút, vận chuyển cát, vốn bị người dân phản ánh là ảnh hưởng đến rừng ngập mặn và sinh kế. Với dự án ven đầm, bảo vệ hệ sinh thái phải được xem là điều kiện thực hiện, không chỉ là nét xanh trong quy hoạch.
Gần tám năm sau động thổ, tiến độ vẫn là phép thử
Công ty cổ phần Thị Nại EcoBay tổ chức động thổ dự án vào tháng 12/2018. Gần tám năm sau, dự án vẫn chủ yếu bơm hút, vận chuyển cát để san lấp mặt bằng. Sau thời gian đình trệ, dự án khởi động lại hoạt động san lấp đầu năm 2025, nhưng vướng mắc về quy hoạch chi tiết 1/500 khiến việc điều chỉnh trở thành bước cần thiết để khớp với định hướng phát triển mới. Vì vậy, quyết định lần này mở đường cho cơ cấu sử dụng đất khác, chứ chưa phải bằng chứng dự án đã chuyển sang giai đoạn xây dựng đồng bộ. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ, công khai quy hoạch và triển khai theo nội dung được duyệt, tuân thủ quy định về xây dựng, đất đai, đầu tư và môi trường. Chính quyền hai phường phối hợp công bố, quản lý và kiểm tra xây dựng; Sở Xây dựng hướng dẫn, kiểm tra thực hiện và cập nhật dữ liệu quy hoạch.
Điều chỉnh lần này cho thấy quy hoạch Gia Lai đang đặt Thị Nại Ecobay theo hướng khu ở sinh thái đa chức năng thay vì một dự án thiên về biệt thự nghỉ dưỡng. Hướng đi mới có thể tạo thêm nhà ở, căn hộ và tiện ích công cộng, nhưng cũng làm tăng yêu cầu về hạ tầng, minh bạch triển khai và bảo vệ đầm. Kết luận cần thận trọng: bản quy hoạch đã đổi, còn hiệu quả của dự án chỉ có thể đánh giá qua tiến độ xây dựng thực tế và việc giữ gìn rừng ngập mặn, mặt nước.
