Bước ngoặt: từ khu biệt thự sang đô thị nhà liền kề và tiện ích cộng đồng
Dự án Đà Nẵng Sun Group tại Khu đô thị phía Tây đường tránh Nam hầm Hải Vân là một khu đô thị hơn 97 ha, đang đề xuất điều chỉnh quy hoạch theo hướng xóa toàn bộ phân khu biệt thự nhà vườn, tăng mạnh quỹ đất nhà liền kề và bổ sung nhiều hạ tầng công cộng nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực và sử dụng dịch vụ của cư dân đô thị hiện đại.
Trọng tâm câu chuyện không phải ở con số hơn 7.141 tỷ đồng vốn đầu tư, mà ở lựa chọn chiến lược: Sun Group chủ động bước lùi khỏi phân khúc siêu xa xỉ để mở rộng sản phẩm nhà liền kề Đà Nẵng và không gian dịch vụ công. Trong hồ sơ điều chỉnh, UBND xã Bà Nà đang lấy ý kiến cộng đồng về Quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đô thị này, trên diện tích hơn 97,2 ha, với dân số dự kiến tối đa khoảng 22.960 người. Việc lấy ý kiến căn cứ Quyết định 3141/QĐ-UBND về chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, cho thấy đây là bước ngoặt đang được chính quyền và nhà đầu tư cân nhắc kỹ, chứ chưa phải kết quả cuối cùng.
Một câu nói tóm lược được bước ngoặt này là: "Toàn bộ diện tích đất ở biệt thự nhà vườn được đề xuất loại bỏ, khiến tổng quỹ đất ở giảm từ 44,3 ha xuống còn 34,3 ha".
Cơ cấu đất ở đảo chiều: biệt thự bị xoá sổ, nhà liền kề lên ngôi
Nhìn vào cơ cấu sử dụng đất, cú xoay trục của dự án Đà Nẵng Sun Group hiện lên rất rõ: biệt thự bị xóa tên khỏi bản đồ, còn nhà liền kề và các loại hình ở có tính phổ cập cao hơn chiếm ưu thế. Toàn bộ đất ở biệt thự nhà vườn bị loại bỏ, kéo tổng diện tích đất ở từ 44,3 ha xuống còn 34,3 ha. Đây là lựa chọn giàu tính biểu tượng, bởi biệt thự từng là “ngôi sao” trong nhiều dự án bất động sản Đà Nẵng giai đoạn trước.
Ngược lại, đất nhà ở liền kề xây mới tăng mạnh từ 16,7 ha lên 22,5 ha, với số lô tăng từ 1.021 lên 1.584, tức thêm 563 lô nhà liền kề Đà Nẵng được đưa vào phương án. Đất nhà chung cư giảm từ 3,6 ha xuống 2,8 ha, đất nhà ở liền kề hiện trạng cũng thu hẹp từ 3,1 ha xuống 2,7 ha. Quỹ đất nhà ở xã hội – vốn được kỳ vọng hỗ trợ nhóm thu nhập thấp – lại giảm từ 9,9 ha xuống 6,3 ha, dù vẫn duy trì hai loại hình chung cư và liền kề.
Diễn biến này cho thấy nhà phát triển không còn đặt cược quá lớn vào sản phẩm căn hộ cao tầng hay biệt thự đơn lập, mà chọn tăng mật độ sản phẩm nhà gắn đất có giá trị trung bình – thứ thường dễ hấp thụ hơn trong bối cảnh thị trường còn thận trọng.
Ưu tiên hạ tầng xã hội: từ khu ở khép kín sang đô thị có dịch vụ đầy đủ
Song song với việc thu hẹp đất ở, bản điều chỉnh quy hoạch khu đô thị của Sun Group dành “đất” đúng nghĩa cho cuộc sống hàng ngày của cư dân. Thay vì xây thêm nhà để bán bằng mọi giá, nhà đầu tư đề xuất bổ sung diện tích đáng kể cho y tế, giáo dục, thể thao, văn hóa, giao thông và bãi đỗ xe. Cách tiếp cận này đẩy dự án ra khỏi mô hình khu ở khép kín, hướng sang một cấu trúc đô thị có đầy đủ dịch vụ thiết yếu.
Cụ thể, khoảng 25.816 m² đất y tế và 27.009 m² đất thể dục thể thao được bổ sung vào quy hoạch. Đất văn hóa tăng từ 1.500 m² lên 11.867 m², còn đất giáo dục cho trường mầm non và trường liên cấp tiểu học – THCS tăng lên 67.066 m². Về giao thông, thêm 30.793 m² được dành cho bãi đỗ xe; đất giao thông tăng thêm 28.264 m², đạt 354.678 m², chiếm 36,48% diện tích dự án. Hướng tuyến đoạn giao với đường điện 220 kV được điều chỉnh để kết nối trực tiếp ra đường Vành đai 1, đồng thời giữ nguyên quy mô đường Hoàng Văn Thái nối dài đi Bà Nà và bổ sung hệ thống vỉa hè theo quy hoạch.
Một câu trích đáng chú ý là: "Quỹ đất văn hóa cũng tăng mạnh từ 1.500 m² lên 11.867 m²" – thông điệp rõ ràng rằng khu đô thị này được định hình như một nơi đáng sống, không chỉ đáng mua.
Ý nghĩa quy hoạch mở: linh hoạt thích ứng và kịch bản tương lai của dự án
Điều quan trọng cần nhấn mạnh: tất cả các thay đổi hiện mới dừng ở phương án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, đang được niêm yết lấy ý kiến cộng đồng tại UBND xã Bà Nà và nhà văn hóa địa phương, chưa phải quy hoạch chính thức được phê duyệt. Chính quyền xã Bà Nà cũng khẳng định việc lấy ý kiến căn cứ Quyết định 3141/QĐ-UBND về chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, và chấp thuận này không đồng nghĩa phương án chi tiết đã được chốt.
Theo quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, dự án dự kiến hoàn thành giải phóng và bàn giao mặt bằng vào ngày 31/12/2026; thời gian thực hiện đầu tư là 24 tháng kể từ khi điều chỉnh được chấp thuận, và thời gian xây dựng là 36 tháng từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất. Hiện khu vực này vẫn chưa giải phóng mặt bằng, còn khoảng 215 ngôi nhà với hơn 1.200 người sinh sống xen kẽ đất nông nghiệp.
Ở góc nhìn chiến lược, việc Sun Group mạnh tay điều chỉnh quy hoạch khu đô thị theo hướng giảm xa xỉ phẩm, tăng nhà ở liền kề và hạ tầng cộng đồng cho thấy bất động sản Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn sàng lọc: người mua cần chỗ ở thực và dịch vụ đầy đủ hơn là những “vỏ bọc” hào nhoáng. Nếu phương án được thông qua, dự án không chỉ thay đổi cơ cấu sản phẩm mà còn trở thành phép thử quan trọng cho cách điều chỉnh quy hoạch khu đô thị trong bối cảnh thị trường mới.
