Nguồn cung nhà ở xã hội phải đi cùng khả năng tiếp cận
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được phát triển theo chính sách công để giúp người thuộc diện thụ hưởng có chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả, thông qua căn hộ để bán hoặc cho thuê. Điểm khác biệt trong cuộc đua nguồn cung hiện nay nằm ở khoảng cách giữa căn hộ sắp đến tay người dân và những chỉ tiêu còn phải chuyển thành dự án hoàn thành. Ngày 30/9/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết 303/2026/NQ-CP, thay thế Nghị quyết 07/2026/NQ-CP, đồng thời định hướng tăng tỷ lệ căn cho thuê và giảm tỷ lệ căn để bán. Đây là điều chỉnh đáng chú ý: xây thêm căn hộ để bán chưa đủ nếu người thu nhập thấp và người lao động không thể mua, hoặc không có lựa chọn thuê phù hợp. Vì vậy, tiến độ xây dựng cần được nhìn cùng cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận thực tế.
Hai địa phương đang ở những nấc khác nhau. Nghệ An có gần 1.500 căn nhà ở xã hội được đưa ra thị trường từ cuối năm 2025, giá bình quân tạm tính 20,7–24 triệu đồng/m², thấp hơn nhà ở thương mại khoảng 5–10 triệu đồng/m². TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 7.000 căn nhà ở xã hội và 2.000 căn nhà ở cho thuê trong năm 2026. Một bên cho thấy sản phẩm đang lần lượt mở bán, xây dựng và chuẩn bị bàn giao; bên kia đặt trọng tâm vào quy mô kế hoạch và chuẩn bị mặt bằng cho các năm tới. So sánh này không chỉ là phép đếm căn hộ: hiệu quả sau cùng phụ thuộc vào việc dự án có hoàn thành đúng hạn và đúng nhu cầu hay không.
Nghệ An: căn hộ đang dần thành nguồn cung cụ thể
Tại Nghệ An, diễn biến đáng chú ý là nhiều dự án đã qua giai đoạn chuẩn bị trên giấy. Khu đô thị Vinh Tân tiếp nhận hồ sơ mua 44 căn từ ngày 10/7/2026; dự án Hưng Lộc Home có 612 căn được thông báo nhận hồ sơ; còn 204 căn tại một dự án ở Khu đô thị Hưng Lộc đủ điều kiện mở bán. Dự án nhà ở xã hội tại xóm Mỹ Thượng, phường Vinh Lộc được mô tả là sắp bàn giao. Các công trình tại Khu đô thị Hưng Lộc và Chung cư Quang Trung cũng tiếp tục bổ sung nguồn cung, trong đó có các căn đang xây dựng, căn đủ điều kiện kinh doanh và căn dự kiến đưa ra thị trường.
Gần 1.500 căn được đưa ra thị trường từ cuối năm 2025 là bước tiến có ý nghĩa khi giá nhà tại đô thị gây sức ép lên nhóm thu nhập thấp. Nhưng con số mở bán không đồng nghĩa mọi người đủ điều kiện đều tìm được căn phù hợp; khâu xét hồ sơ, tiến độ bàn giao và phân bố dự án vẫn quyết định khả năng tiếp cận. Nghệ An còn ghi nhận gần 5.000 căn lưu trú cho công nhân đã hoàn thành từ tổng số 8.299 căn doanh nghiệp đăng ký xây dựng từ năm 2025. Đây là tín hiệu tích cực, song bài toán còn lại là duy trì nguồn vốn và tạo động lực để doanh nghiệp tiếp tục đầu tư nhà ở xã hội cho thuê, thay vì chỉ tập trung vào căn hộ bán.
TP.HCM đặt mục tiêu lớn, nhưng quỹ đất phải thành dự án
TP.HCM bước vào năm 2026 với nền tảng hoàn thành 17.902 trên 18.143 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2025, đạt 98,7% kế hoạch. Tính đến tháng 10/2026, thành phố có 3 dự án hoàn thành với 2.283 căn, 26 dự án đang thi công dự kiến cung cấp khoảng 23.500 căn và 14 dự án đã khởi công với quy mô khoảng 14.850 căn. Tuy nhiên, mục tiêu năm 2026 vẫn là phát triển 9.000 căn nhà ở, gồm 7.000 căn nhà ở xã hội và 2.000 căn cho thuê. Ngày 29/10, đoàn công tác Bộ Xây dựng làm việc với UBND thành phố về tiến độ các dự án; yêu cầu đặt ra là đẩy nhanh công trình hiện hữu, huy động nguồn lực và xác định rõ trách nhiệm chủ đầu tư.
Thành phố đã rà soát 31 khu đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, dự kiến tạo quỹ đất cho khoảng 40.000 căn nhà ở. Đây là bước cần thiết, nhưng quỹ đất chưa phải nguồn cung nếu còn vướng giải phóng mặt bằng, giao đất, điều chỉnh quy hoạch, cấp phép xây dựng hoặc thủ tục đầu tư. TP.HCM cũng đang đàm phán mua lại một số quỹ nhà để bổ sung nhà ở cho thuê, đồng thời được đề nghị xem xét chuyển đổi công năng tài sản công dôi dư và sử dụng nguồn lực Quỹ Phát triển nhà ở. Hướng đi này hợp lý vì mở rộng lựa chọn thuê, nhưng kết quả phải được đo bằng căn hộ thực sự đưa vào sử dụng, không chỉ bằng diện tích đất đã rà soát.
Mốc 2027 thử thách năng lực chuẩn bị và thực thi
Kế hoạch năm 2027 yêu cầu TP.HCM chuẩn bị danh mục dự án, chọn nhà đầu tư và hoàn thiện điều kiện pháp lý để đáp ứng chỉ tiêu khoảng 57.657 căn nhà ở xã hội. Quy mô này khiến việc chuẩn bị quỹ đất nhà ở và thủ tục từ sớm trở thành điều kiện quyết định, chứ không thể đợi đến khi bước vào năm kế hoạch mới xử lý vướng mắc. Những khu đất chưa đủ điều kiện triển khai cần có phương án cụ thể; các cơ quan liên quan phải phối hợp đồng bộ từ giải phóng mặt bằng đến cấp phép, đồng thời kiểm tra tiến độ và chất lượng công trình.
Đặt Nghệ An cạnh TP.HCM cho thấy hai bài toán bổ trợ nhưng không giống nhau: Nghệ An cần giữ nhịp đưa các dự án đang mở bán, xây dựng và sắp bàn giao đến đích; TP.HCM cần biến danh mục lớn và quỹ đất đã rà soát thành dự án có pháp lý, vốn và lịch thi công rõ ràng. Với người dân, chỉ tiêu cao hay số khu đất nhiều đều chưa đủ nếu thiếu nhà cho thuê và căn hộ phù hợp khả năng chi trả. Kết luận quan trọng là nguồn cung nhà ở chỉ có giá trị khi người cần nhà có thể tiếp cận đúng thời điểm. Nghệ An đang chứng minh tiến độ tạo ra căn hộ cụ thể; TP.HCM cần chứng minh kế hoạch lớn có thể chuyển thành bàn giao thực tế.
