Dự báo dân số chỉ có ý nghĩa khi tính cùng nhu cầu nhà ở
Quy hoạch TP.HCM tầm nhìn 100 năm là định hướng tổ chức dân cư, nhà ở, việc làm, giao thông và dịch vụ thiết yếu để thành phố có thể phát triển phù hợp với quy mô dân số trong nhiều thập kỷ. Vì vậy, dự báo dân số và chính sách nhà ở không thể được xây dựng như hai bài toán tách rời. Ngày 26/10, Ban đô thị HĐND TP.HCM họp thẩm tra dự thảo nghị quyết về quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025–2050; cùng ngày, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi văn bản góp ý, đề nghị đưa yêu cầu bảo đảm nhà ở cho các tầng lớp dân cư vào mục tiêu dài hạn. Dự thảo dự báo dân số thành phố có thể đạt 15,5–16 triệu người vào năm 2030, 17–18 triệu năm 2035, 20–21 triệu năm 2045 và 22–23 triệu năm 2050. Những con số ấy không chỉ báo trước nhu cầu thêm nhà; chúng phải dẫn tới quyết định về loại nhà, vị trí và khả năng tiếp cận dịch vụ.
Đây là điểm cần đặt lên trước trong tranh luận: một mục tiêu dân số lớn mà thiếu kế hoạch nhà ở tương ứng sẽ khiến quy hoạch chỉ mô tả áp lực, chứ không chỉ ra cách giải quyết. Với cư dân, hệ quả được cảm nhận qua lựa chọn nơi ở, thời gian đi lại và khả năng sống gần việc làm, trường học, bệnh viện.
Con số 22–23 triệu cần được đọc thận trọng
HoREA cho rằng dự báo 22–23 triệu người vào năm 2050 có thể còn lạc quan, đồng thời đề nghị nghiên cứu khả năng dân số chững lại ở mức 21–22 triệu. Theo hiệp hội, dự báo cần phản ánh đầy đủ hơn hai xu hướng: già hóa dân số và lượng người nhập cư suy giảm. Đây không phải lý do để trì hoãn chuẩn bị nhà ở. Ngược lại, bất định càng lớn thì quy hoạch càng cần tính đến nhiều kịch bản, thay vì đặt toàn bộ kỳ vọng vào một đường tăng trưởng duy nhất.
Căn cứ cho sự thận trọng đã hiện rõ: mức sinh tại thành phố là 1,51 con mỗi phụ nữ, thấp hơn mức sinh thay thế 2,1; trong khi dân số cao tuổi tăng nhanh. Theo HoREA, TP.HCM hiện có khoảng 14 triệu người sau hợp nhất, tính cả người thường trú và tạm trú từ sáu tháng trở lên. Quy mô tương lai phụ thuộc không chỉ vào tổng số người, mà còn vào tuổi tác, nguồn gốc di cư và loại việc làm. Các nhóm dân cư khác nhau sẽ cần kiểu nhà và dịch vụ khác nhau; lấy một con số tổng làm căn cứ duy nhất dễ dẫn tới phân bổ lệch.
Nhà ở xã hội và nhà cho thuê là hạ tầng thiết yếu
HoREA đề nghị quy hoạch bảo đảm nhu cầu nhà ở cho nhiều tầng lớp, gồm người thu nhập thấp, người có thu nhập cao, chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài; trong đó cần đặc biệt quan tâm nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Đây là ưu tiên hợp lý bởi nhu cầu thiết yếu và khả năng tiếp cận nhà ở không thể phó mặc hoàn toàn cho phân khúc vận hành theo cung cầu thị trường. Người lao động, người mới đến thành phố hay hộ chưa đủ điều kiện mua nhà cần lựa chọn ổn định, phù hợp khả năng chi trả.
Nhà ở cũng không nên được quy hoạch như những khối căn hộ đứng riêng lẻ. HoREA đề xuất gắn phát triển nhà với giáo dục, y tế, an sinh và các dịch vụ xã hội trong cấu trúc đô thị đa cực. Một khu vực có thêm hàng chục nghìn căn nhưng thiếu giao thông công cộng, trường học và bệnh viện vẫn có thể đẩy áp lực về trung tâm, thay vì trở thành một cực đô thị hoàn chỉnh. Bởi vậy, nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần được tính từ đầu cùng vị trí việc làm, hạ tầng và dịch vụ, chứ không bổ sung sau khi khu dân cư đã hình thành.
Quy hoạch phải nối dân cư với giao thông và dịch vụ
Bài toán không dừng ở việc dự báo bao nhiêu người sẽ sống tại TP.HCM. Quy hoạch cần xác định họ có thể ở đâu, thuộc nhóm nhu cầu nào và đi lại ra sao để tiếp cận việc làm cùng các dịch vụ cơ bản. Thành phố định hướng hoàn thành khoảng 200 km đường sắt đô thị vào năm 2030, đồng thời tiếp tục phát triển metro, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc, giao thông công cộng, hạ tầng đi bộ, xe đạp và các mô hình TOD. Những kết nối này có thể mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở ngoài lõi trung tâm mà vẫn giữ khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ.
Điều đó đòi hỏi dự báo dân số và chính sách nhà ở được rà soát cùng nhau qua các mốc 2030, 2035, 2045 và 2050. Nếu dân số tăng chậm hơn dự kiến nhưng già hóa nhanh, nhu cầu nhà ở và chăm sóc vẫn thay đổi; nếu nhập cư tiếp tục đưa thêm lao động đến, nhà thuê và nhà ở xã hội lại càng cấp thiết. Kết luận nên rõ ràng: quy hoạch TP.HCM chỉ có thể đáng tin khi không chỉ dự báo thành phố sẽ đông đến đâu, mà còn bảo đảm người dân có nhà phù hợp, dịch vụ gần gũi và kết nối giao thông thực chất.
