Hai cầu 37.000 tỷ đồng nối TP.HCM – Đồng Nai: Ai hưởng lợi?

Hai dự án 37.000 tỷ đồng: câu chuyện không chỉ là hạ tầng

Hai cầu Cát Lái – Long Hưng là hai dự án hạ tầng giao thông lớn theo hình thức PPP, với tổng mức đầu tư hơn 36.700 tỷ đồng, được khởi công phần cầu ngày 29/9/2026 nhằm tăng cường kết nối TP.HCM – Đồng Nai và mở rộng cửa ngõ đến sân bay Long Thành, đồng thời tạo biên độ tăng trưởng mới cho các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản quanh hai đầu cầu. Vấn đề không chỉ là quy mô dự án, mà là cách dòng vốn và lợi ích sẽ phân bổ giữa nhà nước, nhà đầu tư cầu và các chủ dự án đất đai. Nếu nhìn kỹ cơ cấu đầu tư, có thể thấy đây không phải bữa tiệc chung cho mọi doanh nghiệp, mà là phép thử với năng lực tài chính và chiến lược sản phẩm của từng cái tên.

Liên danh CC1: hợp đồng lớn, biên lợi nhuận mỏng và bài toán vốn

Nhà đầu tư trúng thầu cả hai dự án cầu Cát Lái – Long Hưng là liên danh do Tổng Công ty Xây dựng Số 1 (CC1) đứng đầu, cùng các công ty liên quan như Công ty TNHH Quản lý Tài sản và Dịch vụ CC1 và CTCP Đầu tư CC1. Phần cầu theo hình thức BT khoảng 23.300 tỷ đồng, gần gấp đôi doanh thu cả năm 2025 của CC1 – một con số vừa là cơ hội backlog, vừa là áp lực tài chính rõ ràng. Theo số liệu được công bố, biên lợi nhuận gộp của CC1 trong nửa đầu 2026 giảm từ hơn 5% xuống dưới 1%, trong khi dư nợ vay khoảng 6.578 tỷ đồng, bằng 144,9% vốn chủ sở hữu. Câu hỏi đặt ra: CC1 có đang nhận một gói công việc quá lớn với lợi nhuận xây dựng mỏng và phụ thuộc nhiều vào dòng vốn rẻ từ cổ phiếu, đấu giá đất công và vốn đầu tư công? Đây là lý do nhà đầu tư cổ phiếu cần thận trọng, bởi doanh thu tăng mạnh không đồng nghĩa với giá trị cổ đông nếu biên gộp và dòng tiền tiếp tục yếu.

Nam Long: Izumi City và Elyse Island có đủ gần để bứt tốc?

Nam Long (NLG) được xem là doanh nghiệp bất động sản bám sát cả hai dự án cầu Cát Lái Long Hưng, với Izumi City khoảng 170 ha ở khu vực Long Hưng, gần trục cầu Long Hưng, và Elyse Island khoảng 45 ha ở đảo Đại Phước, nơi cầu Cát Lái đổ bộ phía Đồng Nai. Về lý thuyết, dự án 37.000 tỷ đồng này mở khóa giá trị cho hai khu đô thị, nhưng con số tài chính lại cho thấy Nam Long chưa thực sự “ăn cầu”. Nửa đầu 2026, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế đều giảm, trong khi presales tăng lên 5.079 tỷ đồng nhưng chủ yếu từ Mizuki Park và Sol Garden tại TP.HCM chứ không phải Izumi hay Elyse. Nam Long đang đặt kỳ vọng lớn vào hai dự án tại Đồng Nai như nguồn hàng chính cho mục tiêu presales hơn 23.000 tỷ đồng, nhưng nếu tiến độ hạ tầng, pháp lý và sản phẩm bán ra không chạy trước thời điểm 2029, lợi thế từ cầu rất dễ biến thành cuộc cạnh tranh khốc liệt với các chủ đầu tư lân cận.

Novaland, DIC và bài toán ai thực sự chuyển hóa được lợi thế cầu

Novaland (NVL) sở hữu Aqua City khoảng 1.000 ha ở phía Đồng Nai của trục cầu Long Hưng, đã có sẵn kết nối bằng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Hương Lộ 2, nên việc bổ sung một cầu mới là cộng thêm chứ không phải “cứu cánh”. Doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu từ Aqua City năm 2026 là 21.630 tỷ đồng và dự kiến bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm giai đoạn 2026–2027. Lợi nhuận nửa đầu 2026 tăng mạnh chủ yếu nhờ chuyển nhượng đất, bàn giao nhà và thoái vốn, nhưng dòng tiền kinh doanh vẫn âm và kiểm toán tiếp tục lưu ý về khả năng hoạt động liên tục. Điều đó cho thấy NVL cần đưa Aqua City “về đích” trước khi cầu Long Hưng khai thác, để biến vị trí thành dòng tiền thực, thay vì đợi hạ tầng rồi mới bán. DIC Corp (DIG), dù không được nhắc đến chi tiết, từng chuyển nhượng quỹ đất Elyse Island cho Nam Long, cho thấy họ đã chốt lời một phần trước khi hạ tầng hình thành. Ai hưởng lợi nhiều nhất từ cầu sẽ không chỉ là ai có đất gần, mà là ai có khả năng biến đất thành sản phẩm, khách hàng và dòng tiền đúng thời điểm.

Từ kết nối TP.HCM – Đồng Nai đến lọc lại mặt bằng doanh nghiệp

Khi hai công trình cầu Cát Lái và Long Hưng hoàn thành, giao thông vùng Bắc, Đông Bắc TP.HCM – Đồng Nai sẽ được giải tỏa sức ép, giảm tải cho Xa lộ Hà Nội và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đồng thời tăng kết nối với sân bay Long Thành. Nhưng ở góc độ thị trường, tác động lớn hơn nằm ở việc tái định nghĩa thế nào là “đất vàng” và doanh nghiệp nào xứng đáng với kỳ vọng hưởng lợi. CC1 phải chứng minh mình không chỉ là “ông thầu doanh thu lớn, biên mỏng”; Nam Long, Novaland và DIC phải cho thấy họ chuyển lợi thế vị trí thành tiến độ bán hàng, bàn giao và dòng tiền bền vững. Hai cầu với tổng mức đầu tư hơn 36.700 tỷ đồng là một cú hích hạ tầng, nhưng cũng là phép thử cho quản trị rủi ro và chiến lược sản phẩm. Nhà đầu tư cá nhân nên nhìn cầu như một biến số trong mô hình định giá, chứ không phải lý do duy nhất để mua – bán bất kỳ mã cổ phiếu nào quanh khu vực TP.HCM Đồng Nai kết nối.