Cải tạo chung cư cũ: vấn đề an toàn hay bài toán lợi ích?
Cải tạo chung cư cũ là quá trình phá dỡ, xây dựng lại các khối nhà chung cư đã hết niên hạn hoặc xuống cấp, gắn với việc bảo đảm an toàn kết cấu công trình, quyền lợi bồi thường, tái định cư cư dân và tính khả thi tài chính cho nhà đầu tư trong khuôn khổ pháp luật nhà ở hiện hành và dự thảo Luật Nhà ở mới. Cốt lõi của tranh luận hiện nay là: cải tạo chung cư cũ được nhìn nhận như một giải pháp kỹ thuật hay một bài toán lợi ích xã hội. Khi gắn số phận hàng trăm nghìn hộ dân với những khối bê tông già nua, việc chậm cải tạo không đơn thuần là sự trì trệ thủ tục; đó là rủi ro trực tiếp với an toàn và giá trị tài sản của cư dân. Trên nền thực trạng này, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được công bố với tham vọng "gỡ" các điểm nghẽn đầu tư, đồng thời tái định nghĩa cách Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng tham gia vào quá trình tái thiết đô thị.
Bức tranh điểm nghẽn: sở hữu phân tán và nỗi lo quyền lợi bồi thường
Nếu chỉ nhìn những vết nứt, mảng tường bong tróc, chúng ta dễ đánh giá cải tạo chung cư cũ như một bài toán kỹ thuật. Các con số cho thấy câu chuyện lớn hơn nhiều: cả nước có khoảng 2.500 khối chung cư cũ xây trước năm 1994, hơn 3 triệu m2 sàn với trên 100.000 hộ dân sinh sống, và báo cáo mới nhất ghi nhận khoảng 2.930 nhà chung cư cũ tại các đô thị, tập trung ở Hà Nội, TP.HCM và Hải Phòng. Thế nhưng tại Hà Nội, trong 1.579 nhà chung cư cũ, số dự án hoàn thành mới chỉ vài chục. Cấu trúc sở hữu phân tán, giá trị quyền sử dụng đất cao và tâm lý lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng khi công trình bị phá dỡ tạo thành điểm nghẽn đầu tư dai dẳng. Cư dân sợ mất đi tài sản tích lũy cả đời, nhà đầu tư e ngại phương án tài chính không cân đối nếu chỉ trông vào diện tích căn hộ tái định cư. Khi mọi bên đều dè chừng, công trình tiếp tục xuống cấp, còn rủi ro an toàn thì lơ lửng trên đầu cư dân.
Những thay đổi trọng tâm trong dự thảo Luật Nhà ở về cải tạo chung cư cũ
Dự thảo Luật Nhà ở không dừng ở vài chỉnh sửa kỹ thuật, mà dành riêng một chương cho cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao quát từ trường hợp phải phá dỡ, nguyên tắc thực hiện dự án, cơ chế ưu đãi, lựa chọn chủ đầu tư đến bồi thường, tái định cư, di dời và cưỡng chế di dời. Điểm đáng chú ý đầu tiên là Nhà nước không để các dự án cải tạo chung cư cũ phát triển tự phát theo từng tòa, từng nhà đầu tư nữa; UBND cấp tỉnh phải lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo dựa trên kết quả kiểm định chất lượng, danh mục nhà phải phá dỡ, thời gian dự kiến và nguồn vốn thực hiện. Cách tiếp cận này chuyển trọng tâm từ "ai xin dự án" sang "địa phương chủ động quy hoạch" và là bước cần thiết để vượt qua điểm nghẽn đầu tư gắn với quy hoạch manh mún. Đồng thời, dự thảo đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, mở rộng khả năng chủ sở hữu tự xây dựng lại trên diện tích đất của mình. Với nhà đầu tư, đây không chỉ là một cải tiến hành chính mà là tín hiệu cho thấy khung pháp lý đang nghiêng về phía tạo sức hút tài chính thực sự cho các dự án cải tạo chung cư cũ.
Quyền tài sản, quyền lợi bồi thường và tái định cư cư dân trong khung luật mới
Trọng tâm gây tranh luận của cải tạo chung cư cũ là quyền tài sản của cư dân sẽ ra sao khi công trình buộc phải phá dỡ. Dự thảo Luật Nhà ở chọn cách đối diện thẳng: làm rõ quyền và trách nhiệm chủ sở hữu khi nhà hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự xây dựng lại, đồng nghĩa với việc quyền sở hữu không "bốc hơi" khi niên hạn công trình kết thúc. Về quyền lợi bồi thường, điều 91 trong dự thảo yêu cầu mọi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải công khai, minh bạch, khách quan. Với chung cư cũ, phương án bồi thường phải xác định hệ số K cho diện tích căn hộ, giá đất để tính bồi thường nếu có và giá thuê nhà ở sau xây dựng lại nếu có. Đáng chú ý, diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Khi luật nêu rõ các đường ranh đó, tâm lý "mất trắng" của cư dân có cơ hội được thay bằng một kỳ vọng cụ thể, có thể kiểm chứng.
Từ điểm nghẽn đầu tư đến đồng thuận xã hội: điều luật cần làm rõ thêm
Ngay cả khi cơ chế quy hoạch và quyền lợi bồi thường đã rõ hơn, cải tạo chung cư cũ vẫn đối mặt ba bài toán khó: mức đồng thuận cần đạt, tính khả thi tài chính của dự án và tâm lý gắn bó của cư dân với căn hộ cũ. Cơ quan soạn thảo thừa nhận phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện dự thảo, trong đó một câu hỏi pháp lý then chốt là: phương án bồi thường, tái định cư phải đạt tỷ lệ đồng thuận nào trước khi được phê duyệt và trở thành căn cứ di dời. Nếu tỷ lệ quá cao, dự án dễ bế tắc; nếu quá thấp, niềm tin của cư dân sẽ bị thử thách. Mặt khác, dự thảo được kỳ vọng đa dạng hóa phương án bồi thường, tái định cư để phù hợp từng nhóm cư dân, đồng thời tạo không gian tính toán cho nhà đầu tư, thay vì trói dự án vào một mô hình tài chính duy nhất. Kết luận hợp lý lúc này là: luật mới chỉ thực sự gỡ điểm nghẽn đầu tư khi dám đối thoại với nỗi sợ của cư dân, song song với việc trao cho doanh nghiệp một cơ chế tài chính đủ hấp dẫn để chấp nhận rủi ro dài hạn trong cải tạo chung cư cũ.
