Khu đất 5,4 ha Hải An: mảnh ghép chiến lược cạnh sân bay Cát Bi
Đấu giá khu đất 5,4 ha tại phường Hải An để phát triển dự án nhà ở thương mại kết hợp nhà ở xã hội, dịch vụ và hạ tầng đô thị là bước đi cho thấy Hải Phòng đang dùng quỹ đất cạnh sân bay Cát Bi như công cụ kích hoạt một cực phát triển bất động sản mới gắn với hạ tầng giao thông chiến lược.
UBND TP Hải Phòng đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng khu đất này để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại phường Hải An. Khu đất rộng khoảng 5,4 ha, nằm ở vị trí 1 đường Bùi Viện, đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông hiện hữu. Điểm then chốt là ranh giới phía Nam giáp khu đất mở rộng sân bay Cát Bi, phía Bắc giáp khu tái định cư Đằng Lâm 2, phía Đông là khu nhà ở thương mại, phía Tây là đất xây trường tiểu học Cát Bi.
Theo phương án, đây không chỉ là một dự án nhà ở thương mại đơn thuần, mà là tổ hợp gồm nhà ở liền kề, nhà ở xã hội dạng chung cư, đất thương mại dịch vụ, trường mầm non, cùng quỹ đất giao thông, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật. Thành phố dự kiến tổ chức đấu giá khu đất trong quý 4/2026, với tổng mức đầu tư toàn dự án lên đến khoảng 1.167 tỷ đồng.
Từ sân bay Cát Bi mở rộng đến mô hình TOD hàng không
Vị trí khu đất phía Nam giáp khu mở rộng sân bay Cát Bi không phải chi tiết địa lý ngẫu nhiên, mà là hạt nhân cho một "vành đai" đô thị hóa gắn trực tiếp với hoạt động hàng không. Khi sân bay mở rộng, nhu cầu lưu trú, thương mại, logistics và dịch vụ hỗ trợ sẽ tăng, và khu đất 5,4 ha Hải An chính là quỹ đất hiếm hoi nằm ngay sát biên mở rộng đó.
Khoảng 1,46 ha sẽ dành cho nhà ở thương mại theo hình thức nhà liền kề, với giá đất bình quân được thành phố xác định là 30,3 triệu đồng/m2, hệ số K 1,03 và giá trị quyền sử dụng phần đất này khoảng 458 tỷ đồng. Đây là phần "xương sống" của sản phẩm ở, hướng đến nhóm cư dân có nhu cầu ở gần sân bay, khu dịch vụ và các tuyến trục lớn. Bên cạnh đó là 3.738 m2 đất nhà ở xã hội (dự kiến xây chung cư), 5.834 m2 đất thương mại dịch vụ và 3.171 m2 đất xây trường mầm non.
Tổng giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án được xác định hơn 510 tỷ đồng, bao gồm giá trị tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, chưa tính hơn 20 tỷ đồng chi phí Nhà nước đã đầu tư mà nhà đầu tư trúng đấu giá phải hoàn trả. Nhìn dưới góc độ phát triển bất động sản Hải Phòng, đây là mô hình TOD hàng không sơ khởi: dùng quỹ đất quanh sân bay để cấu trúc lại không gian ở – dịch vụ – giáo dục, đồng thời tạo nguồn lực tài chính cho thành phố.
Chuỗi kết nối cảng – sân bay – đô thị: cuộc chơi dài hơi của Hải Phòng
Cuộc đấu giá đất Hải Phòng ở Hải An chỉ là một mắt xích trong chiến lược hạ tầng lớn hơn: kết nối cảng biển, sân bay và các cực đô thị mới thành một mạng lưới thống nhất. Khi xem cùng với dự án đường nối cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình, bức tranh hiện ra khá rõ: hạ tầng giao thông trục ngang – dọc được dùng làm khung, bất động sản và quỹ đất hai bên tuyến là "nội dung" để lấp đầy.
Dự án đường nối cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình có chiều dài khoảng 46,55 km, trong đó 44,8 km trên địa bàn Hải Phòng, 0,75 km trên địa bàn Bắc Ninh và 1 km cầu vượt sông Thái Bình. Tuyến đường này được định hướng kết nối khu vực cảng Lạch Huyện với sân bay Gia Bình, góp phần tăng cường kết nối giao thông và mở rộng không gian phát triển của thành phố. Đồng thời, Sở Tài chính đã công bố danh mục 19 khu đất với tổng diện tích 4,562 ha, giá trị dự kiến 75.910 tỷ đồng để nhà đầu tư tham khảo cho phương án thanh toán quỹ đất nếu dự án thực hiện theo hợp đồng BT thanh toán bằng đất.
Như vậy, từ khu TOD Nam Hải Phòng 1.590 ha đến các khu TOD ga Ninh Xá, phường Phạm Sư Mạnh, Nam Đồng… đều là những quỹ đất đối ứng tiềm năng cho các dự án PPP hạ tầng. Cách làm này cho thấy Hải Phòng đang chọn con đường phát triển bất động sản gắn hạ tầng – dùng đường sá và cầu cống để định hình giá trị quỹ đất, rồi lại dùng quỹ đất đó để tài trợ hạ tầng, tạo thành vòng tuần hoàn tài chính – không gian.
Cơ hội và rủi ro cho nhà đầu tư: đấu giá đất không dành cho dòng vốn yếu
Nếu nhìn từ góc độ thị trường, khu đất 5,4 ha cạnh sân bay Cát Bi là một cơ hội hiếm: quỹ đất sạch, vị trí sát khu mở rộng sân bay, được quy hoạch rõ thành tổ hợp nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và dịch vụ. Nhưng đây cũng là bài kiểm tra năng lực tài chính và chiến lược sản phẩm của nhà đầu tư, bởi tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 1.167 tỷ đồng và vốn góp tối thiểu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư, tương đương khoảng 233 tỷ đồng.
Thành phố đặt mức giá đất bình quân 30,3 triệu đồng/m2 cho phần nhà liền kề, với hệ số điều chỉnh giá đất K 1,03 và tổng giá trị quyền sử dụng đất phần này khoảng 458 tỷ đồng. Giá khởi điểm đấu giá toàn khu là hơn 510 tỷ đồng, chưa kể nhà đầu tư phải hoàn trả hơn 20 tỷ đồng chi phí Nhà nước đã chi trước đó. Theo phương án, Nhà nước đã chi cho quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác, và khoản này sẽ được nhà đầu tư trúng đấu giá hoàn trả.
Ý nghĩa của cuộc đấu giá đất Hải Phòng lần này nằm ở chỗ: thành phố không bán đất để lấp chỗ trống ngân sách, mà đang tìm một đối tác đủ lực để biến khu vực quanh sân bay Cát Bi thành một cực đô thị đúng nghĩa. Nhà đầu tư nào nhìn khu đất này chỉ như một dự án nhà ở thương mại đơn lẻ sẽ bỏ lỡ bức tranh lớn hơn – đó là bước mở đầu của một chuỗi phát triển bất động sản Hải Phòng gắn chặt với sân bay, cảng biển và các tuyến đường chiến lược.
Kết luận: đấu giá một khu đất, thử nghiệm một mô hình phát triển
Cuộc đấu giá khu đất 5,4 ha bên sân bay Cát Bi không chỉ là câu chuyện giá khởi điểm hơn 510 tỷ đồng hay tổng mức đầu tư khoảng 1.167 tỷ đồng. Đây là phép thử cho mô hình phát triển hạ tầng gắn quỹ đất mà Hải Phòng đang kiên trì theo đuổi: dùng các dự án nhà ở thương mại, khu TOD và quỹ đất đối ứng để thúc đẩy các tuyến đường chiến lược như đường nối cảng Lạch Huyện – sân bay Gia Bình.
Nếu cuộc đấu giá này thu hút được nhà đầu tư đủ tầm – cả về vốn lẫn tầm nhìn – Hải Phòng có cơ hội định hình một không gian đô thị mới quanh sân bay Cát Bi, nơi dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, dịch vụ và trường học cùng vận hành trong một cấu trúc hạ tầng đồng bộ. Ngược lại, nếu chỉ dừng ở việc tối đa hóa tiền sử dụng đất, thành phố sẽ đánh mất giá trị lâu dài của việc phát triển bất động sản gắn hạ tầng: tạo ra những cực đô thị bền vững, kết nối chặt chẽ với cảng biển, sân bay và mạng lưới giao thông vùng.
