Bốn lô đất thay cho khoản thanh toán dự án BT
Thanh toán bằng quỹ đất trong hợp đồng BT là cơ chế Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư để đối ứng giá trị công trình đã xây dựng và chuyển giao, với giá đất cùng các nghĩa vụ tài chính phải được xác định theo quy định. Đây là cơ chế đứng sau quyết định mới của TP.HCM: ngày 5/11/2026, thành phố giao bốn lô thuộc Khu chức năng số 6, Khu đô thị mới Thủ Thiêm cho Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh để thanh toán hợp đồng xây dựng – chuyển giao cầu Thủ Thiêm 2, nay là cầu Ba Son. Tổng diện tích là 42.964,3 m², tương đương gần 4,3 ha. Quy mô này đáng chú ý, nhưng không thể tự nó cho biết doanh nghiệp nhận được giá trị bao nhiêu: diện tích đất chỉ là một vế, còn giá đất và giá trị hợp đồng mới quyết định phép đối trừ.
| Lô đất | Diện tích |
|---|---|
| 6-2 | 9.130,5 m² |
| 6-5 | 10.572,6 m² |
| 6-6 | 5.874,4 m² |
| 6-7 | 17.386,8 m² |
| Tổng cộng | 42.964,3 m² |
Giao đất không qua đấu giá, giá trị vẫn phải đối chiếu
Điểm cần theo dõi không chỉ là quỹ đất gần 43.000 m², mà còn là cách phân bổ tài sản công. Theo quyết định, các lô đất được giao không qua đấu giá quyền sử dụng đất và không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, theo cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 98/2023/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết 260/2025/QH15, cùng Nghị định 91/2025/NĐ-CP. Đây là thông tin cần được đặt cạnh yêu cầu định giá minh bạch, không nên xem việc miễn đấu giá là đồng nghĩa với việc giá trị đã được xác lập. Giá cụ thể của bốn lô đất hiện chưa được xác định. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì định giá; Sở Tài chính phải đối chiếu giá trị quỹ đất với giá trị được thanh toán theo hợp đồng, xử lý chênh lệch nếu có để tránh thất thoát ngân sách.
Các khu đất được dùng xây dựng chung cư theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã duyệt; hình thức sử dụng là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm kể từ ngày 5/11/2026. Đại Quang Minh phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, quyết định giao đất chưa phải điểm kết thúc của quá trình thanh toán.
Cây cầu đã phục vụ người dân, khâu quyết toán còn phía trước
Với người đi lại, cầu Ba Son đã tạo trục kết nối trực tiếp qua sông Sài Gòn giữa khu vực trung tâm TP.HCM và Thủ Thiêm. Cầu được đưa vào khai thác tháng 4/2022, dài hơn 1,4 km; dự án có tổng mức đầu tư khoảng 3.100 tỷ đồng. Hạ tầng đã hiện diện và đem lại lợi ích giao thông, nhưng việc đối ứng bằng đất kéo dài nhiều năm. Cầu Thủ Thiêm 2 có hợp đồng BT ký tắt ngày 2/2/2015 và ký chính thức ngày 19/6/2015. Quyết định giao đất được ban hành sau khi Phó Thủ tướng Thường trực kết luận về phương án thanh toán vào cuối tháng 9 và Ban Thường vụ Đảng ủy UBND TP.HCM thống nhất chủ trương ngày 19/10.
Tiến độ tiếp theo phụ thuộc vào việc xác định giá đất, hoàn tất nghĩa vụ tài chính và quyết toán hợp đồng. Bối cảnh cần được nhìn nhận thẳng thắn: dự án này cùng một số công trình BT khác của Đại Quang Minh tại Thủ Thiêm từng nằm trong diện Thanh tra Chính phủ kết luận có sai phạm, khiến việc thanh toán bằng quỹ đất kéo dài trước khi có cơ chế tháo gỡ. Điều đó càng khiến khâu định giá và đối chiếu phải được công khai, chặt chẽ. Kết luận hợp lý lúc này là thành phố đã xác định quỹ đất thanh toán, nhưng chưa thể coi việc thanh toán đã hoàn tất khi giá trị các lô đất và phần chênh lệch còn phải được làm rõ.
