Bản chất thỏa thuận: đất đổi công trình
Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) là cơ chế nhà đầu tư xây dựng công trình rồi được Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất hoặc hình thức khác theo thỏa thuận; trong trường hợp này, đất Thủ Thiêm được dùng để thanh toán dự án cầu Thủ Thiêm 2, nay là cầu Ba Son. Ngày 5/11/2026, UBND TP.HCM quyết định giao bốn lô đất ở Khu chức năng số 6, phường An Khánh, cho Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh. Đây là bước xử lý phần thanh toán đã kéo dài, chứ không phải một dự án cầu mới: cây cầu đã khai thác từ năm 2022 và kết nối khu trung tâm với Thủ Thiêm. Điểm đáng theo dõi không chỉ là diện tích đất được giao, mà còn là cách cơ quan chức năng xác định giá trị hai phía để bảo đảm quỹ đất thanh toán tương xứng với nghĩa vụ hợp đồng.
Quyết định được ban hành sau khi Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc kết luận về phương án thanh toán vào cuối tháng 9, rồi Ban Thường vụ Đảng ủy UBND TP.HCM thống nhất chủ trương giao đất ngày 19/10. Theo thông tin được công bố, các dự án BT khác của Đại Quang Minh tại Thủ Thiêm cũng từng nằm trong kết luận thanh tra, khiến việc thanh toán bằng quỹ đất kéo dài trước khi có cơ chế tháo gỡ. Vì vậy, quyết định này cần được nhìn như một khâu trong quá trình hoàn tất nghĩa vụ và kiểm soát tài sản công, không chỉ như việc phân bổ mặt bằng cho doanh nghiệp.
Bốn lô đất: diện tích, công năng và thời hạn
Tổng diện tích được giao là 42.964,3 m², tương đương gần 4,3 ha. Bốn lô gồm 6-2 rộng 9.130,5 m²; 6-5 rộng 10.572,6 m²; 6-6 rộng 5.874,4 m²; và 6-7 rộng 17.386,8 m². Lô 6-7 lớn nhất, còn lô 6-6 nhỏ nhất. Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, đất có chức năng xây dựng khu chung cư; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn 50 năm kể từ ngày 5/11/2026. Đây là các thông số quan trọng với người dân vì chúng xác định quy mô và hướng phát triển của khu vực, nhưng chưa cho biết giá trị thanh toán cuối cùng: giá đất cụ thể vẫn phải được cơ quan chức năng xác định.
Quy hoạch được nguồn tin mô tả gắn với khu nhà ở phức hợp, thương mại dịch vụ đa chức năng và bệnh viện quốc tế, trong khi quyết định giao đất nêu mục đích xây dựng chung cư theo quy hoạch 1/500. Cần phân biệt công năng được quy hoạch với phương án triển khai cụ thể; thông tin hiện có chưa đủ để kết luận toàn bộ diện tích sẽ được phát triển theo một mô hình hay tiến độ nhất định. Sự phân biệt này giúp tránh suy diễn rằng quyết định giao đất tự nó đã phê duyệt mọi hạng mục xây dựng.
Không đấu giá: cơ chế đặc thù và yêu cầu giám sát
Một điểm dễ gây tranh luận là bốn lô đất được giao không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. TP.HCM áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98/2023/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết 260/2025/QH15 và Nghị định 91/2025/NĐ-CP. Với cầu Thủ Thiêm 2, hợp đồng BT được ký tắt ngày 2/2/2015 và ký chính thức ngày 19/6/2015. Việc viện dẫn cơ chế pháp lý giải thích căn cứ giao đất, nhưng không thay thế yêu cầu minh bạch về định giá và đối chiếu. Khi không có cạnh tranh qua đấu giá, chất lượng kiểm tra giá trị quỹ đất và nghĩa vụ thanh toán càng có ý nghĩa quyết định.
Giá cụ thể của bốn lô chưa được xác định. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì định giá, xác định ranh giới và tổ chức bàn giao thực địa; Sở Tài chính phải đối chiếu giá trị quỹ đất với giá trị hợp đồng BT, xử lý chênh lệch nếu có và bảo đảm không gây thất thoát ngân sách. Cơ quan thuế cũng được yêu cầu tránh thu trùng các khoản đã được đối trừ hợp pháp theo cơ chế thanh toán. Đại Quang Minh chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đáp ứng các điều kiện theo quy định. Đây là những bước cần được công khai, bởi quyết định giao đất mới mở đầu cho khâu tính toán và quyết toán.
Người đi đường được lợi; bài kiểm tra nằm ở quyết toán
Với người sử dụng đường, lợi ích của cầu Ba Son đã hiện hữu: công trình kết nối khu trung tâm TP.HCM với Thủ Thiêm, góp phần giảm áp lực giao thông và tăng liên kết giữa hai bờ sông. Cầu dài 1.465 m, trong đó phần cầu chính dài khoảng 886 m, có sáu làn xe; giá trị vốn đầu tư theo hợp đồng BT được nguồn tin nêu là khoảng 3.082 tỷ đồng. Nhưng lợi ích giao thông không khép lại câu chuyện trách nhiệm tài chính. Giá trị quỹ đất thanh toán phải được xác định và so sánh với giá trị hợp đồng, thay vì mặc định rằng giao đủ diện tích đồng nghĩa đã thanh toán xong.
Kết luận cần theo dõi là liệu khâu định giá, đối trừ và quyết toán có được thực hiện rõ ràng hay không. Cơ chế BT có thể giúp hoàn tất thanh toán cho công trình đã phục vụ công chúng, nhưng đất đô thị là tài sản công và việc giao đất không qua đấu giá khiến yêu cầu giải trình càng cao. TP.HCM đã xác định đơn vị phụ trách từng bước; giờ đây, tính thuyết phục của thỏa thuận phụ thuộc vào kết quả định giá, cách xử lý chênh lệch và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi cấp giấy chứng nhận.
