Bản chất của việc giao đất thanh toán
Thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất là cơ chế Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư để đối trừ giá trị công trình xây dựng, thay vì chỉ thanh toán bằng tiền ngân sách. Với cầu Ba Son, TP.HCM giao bốn lô đất Thủ Thiêm cho Đại Quang Minh, nhưng việc giao đất mới là một khâu; định giá và quyết toán mới xác định chính xác nghĩa vụ của mỗi bên. Ngày 5/11/2026, UBND TP.HCM ban hành quyết định giao đất thuộc Khu chức năng số 6, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, để thanh toán hợp đồng BT xây cầu Thủ Thiêm 2, nay là cầu Ba Son. Đây là quyết định đáng chú ý không chỉ vì quy mô quỹ đất, mà còn bởi giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Cơ chế đặc thù được viện dẫn dựa trên Nghị quyết 98/2023/QH15, sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết 260/2025/QH15, cùng Nghị định 91/2025/NĐ-CP. Việc không tổ chức đấu giá hay đấu thầu không tự nó trả lời đất được thanh toán tương xứng hay chưa. Điều quan trọng là giá trị quỹ đất phải được xác định, đối chiếu với giá trị hợp đồng và xử lý minh bạch mọi khoản chênh lệch.
Bốn lô đất và điều kiện sử dụng
Tổng diện tích bốn lô là 42.964,3 m², tương đương gần 4,3 ha, đều nằm trong Khu chức năng số 6. Lô 6-2 rộng 9.130,5 m²; lô 6-5 rộng 10.572,6 m²; lô 6-6 rộng 5.874,4 m²; lô 6-7 rộng 17.386,8 m². Lô 6-7 lớn nhất, còn 6-6 nhỏ nhất. Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, các khu đất có chức năng xây dựng chung cư.
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm tính từ ngày 5/11/2026. Đây không phải quyền sử dụng đất vô thời hạn, và Đại Quang Minh có trách nhiệm dùng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch cùng các quy định hiện hành. Các con số diện tích đã được nêu cụ thể, nhưng giá đất cụ thể chưa được xác định; vì vậy, chưa thể từ diện tích đơn thuần kết luận quỹ đất đã cân bằng với nghĩa vụ thanh toán.
| Lô đất | Diện tích | Chức năng |
|---|---|---|
| 6-2 | 9.130,5 m² | Xây dựng chung cư |
| 6-5 | 10.572,6 m² | Xây dựng chung cư |
| 6-6 | 5.874,4 m² | Xây dựng chung cư |
| 6-7 | 17.386,8 m² | Xây dựng chung cư |
| Tổng cộng | 42.964,3 m² | Khu chức năng số 6 |
Vì sao quyết định được ban hành lúc này
Quyết định giao đất được đưa ra sau khi Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc kết luận về phương án thanh toán hợp đồng BT vào cuối tháng 9; ngày 19/10, Ban Thường vụ Đảng ủy UBND TP.HCM thống nhất chủ trương giao bốn lô. Việc xử lý kéo dài nhiều năm: dự án cầu cùng các công trình BT khác của Đại Quang Minh tại Thủ Thiêm nằm trong diện có sai phạm theo kết luận thanh tra, trước khi có cơ chế tháo gỡ từ Nghị định 91 và Nghị quyết 260. Bối cảnh đó khiến yêu cầu công khai căn cứ định giá và cách đối trừ càng trở nên quan trọng.
Cầu Ba Son đã được đưa vào khai thác từ tháng 4/2022, tạo kết nối giữa trung tâm thành phố và Thủ Thiêm; công trình góp phần giảm áp lực giao thông khu trung tâm và tăng liên kết hai bờ sông. Cầu dài 1.465 m, trong đó phần cầu dài 885,7 m, có quy mô sáu làn xe; tuyến kết nối giao lộ Tôn Đức Thắng – Lê Duẩn với đại lộ Vòng Cung tại Thủ Thiêm. Với người đi lại, lợi ích hạ tầng đã hiện hữu. Nhưng lợi ích giao thông không thay thế được trách nhiệm làm rõ việc thanh toán bằng tài sản công.
Định giá và quyết toán là phép thử minh bạch
Bước tiếp theo là Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định giá đất, làm rõ ranh giới và tổ chức bàn giao thực địa; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đáp ứng các điều kiện theo quy định. Sở Tài chính chịu trách nhiệm thanh toán, quyết toán hợp đồng BT, đồng thời đối chiếu giá trị hợp đồng với giá trị quỹ đất để bảo đảm không thất thoát ngân sách và tài sản công.
Vì giá cụ thể của bốn lô chưa được xác định, quyết định giao đất chưa phải câu trả lời cuối cùng về mức độ tương xứng của khoản thanh toán. Công chúng cần được biết cơ sở định giá, mốc thời điểm áp dụng và cách xử lý nếu giá trị quỹ đất lệch với giá trị hợp đồng. Đây là phần quyết định chất lượng quản trị của cơ chế BT, nhất là khi đất được giao không qua đấu giá hoặc đấu thầu.
Kết luận: TP.HCM đã xác định quỹ đất dùng để thanh toán cầu Ba Son, gồm bốn lô đất có tổng diện tích gần 43.000 m² và thời hạn sử dụng 50 năm. Nhưng chỉ khi giá đất được xác định và đối chiếu quyết toán rõ ràng, việc giao đất cho Đại Quang Minh mới chứng minh được rằng công trình hạ tầng và tài sản công được cân bằng công bằng.
