TOD là gì và vì sao TP.HCM không thể chậm chân thêm nữa?
Phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) là cách tổ chức không gian đô thị xoay quanh các tuyến và nhà ga giao thông công cộng, trong đó nhà ở, việc làm, dịch vụ, tiện ích công cộng và hạ tầng đi bộ – trung chuyển được bố trí dày đặc trong phạm vi đi bộ thuận tiện, nhằm giảm phụ thuộc vào xe cá nhân và tối ưu hóa sử dụng đất đô thị. Tại chương trình “Dân hỏi - Chính quyền trả lời” tháng 10/2026 diễn ra sáng 11/10, TP.HCM lần đầu trình bày rõ định hướng phát triển các khu đô thị TOD dọc tuyến metro, gắn phát triển đô thị với giao thông công cộng và khai thác nguồn lực đất đai. Đây không chỉ là một ý tưởng quy hoạch, mà là lựa chọn chiến lược: hoặc thành phố xoay trục sang phát triển TOD TP.HCM, hoặc tiếp tục trả giá bằng kẹt xe, ngập và đô thị loang rộng thiếu kiểm soát.
Metro và TOD: Cơ hội vàng để tái cấu trúc không gian đô thị
TP.HCM đang quy hoạch 28 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 1.024km, trong đó metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã khai thác thương mại, metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đã khởi công, nhiều tuyến khác đang chuẩn bị đầu tư. Đây là “xương sống” để gắn metro TP.HCM quy hoạch với các khu TOD thay vì để ga metro đứng lẻ loi giữa những khu dân cư manh mún. Theo Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Huỳnh Phạm Tuấn Anh, triển khai TOD phải được nghiên cứu đồng bộ giữa tuyến metro, nhà ga, chức năng sử dụng đất, hệ thống giao thông kết nối và các tiện ích công cộng. Nói cách khác, TOD không phải là vài tòa cao ốc cạnh nhà ga, mà là chiến lược kết nối quy hoạch đô thị với hệ thống giao thông công cộng để hướng tới phát triển bền vững.
Thực tế cho thấy sức hút của metro đã rõ: từ 22/12/2024 đến 30/9/2026, metro số 1 phục vụ khoảng 39,2 triệu lượt hành khách; riêng 9 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 18 triệu lượt, tăng khoảng 17,5% so với cùng kỳ. Đây là con số đủ lớn để chứng minh rằng nếu khu đô thị TOD được tổ chức tốt quanh các nhà ga, nhu cầu ở, làm việc, mua sắm gắn với metro sẽ bùng nổ. Vấn đề không còn là “có nên làm TOD hay không”, mà là thành phố có dám ưu tiên không gian, mật độ và hạ tầng cho giao thông công cộng thay vì tiếp tục chiều theo xe cá nhân.
Chỉnh trang khu dân cư hiện hữu: Thước đo công bằng của TOD
Điểm đáng chú ý trong định hướng phát triển TOD TP.HCM là ưu tiên chỉnh trang khu dân cư hiện hữu trước khi mở rộng đô thị mới. Với những khu đã có dân cư, thành phố xác định phải cải tạo, chỉnh trang khu dân cư và bổ sung các hạ tầng còn thiếu. Điều này rất quan trọng: TOD không được phép trở thành cái cớ để đẩy người thu nhập trung bình và thấp ra xa trung tâm, nhường chỗ cho các dự án đắt đỏ quanh nhà ga. Sở Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết của HĐND Thành phố về cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư và chính sách cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị. Nếu kết nối được chương trình cải tạo chung cư cũ với các nút TOD, TP.HCM có thể vừa giải quyết an toàn nhà ở, vừa tái cấu trúc mật độ dân cư quanh các đầu mối giao thông công cộng.
Hồ sơ chính sách cũng đề xuất phát triển khu đô thị mới, khu nhà ở chức năng hỗn hợp để tạo quỹ nhà ở xã hội, tái định cư, nhà công vụ và nhà thương mại phục vụ cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị. Nếu làm tốt, người dân bị ảnh hưởng bởi dự án TOD không chỉ được bồi thường, tái định cư, mà còn có cơ hội sống trong những khu đô thị thông minh giao thông hơn, với nhà ở, trường học, y tế, bãi giữ xe, đường đi bộ và phương tiện trung chuyển được tổ chức đồng bộ. Ngược lại, nếu chỉ chú trọng tăng giá trị đất mà bỏ qua quyền lợi cư dân, TOD sẽ bị nhìn như một cuộc “tái phân phối” đất vàng, gây phản ứng xã hội và làm chậm tiến trình cải tạo đô thị.
Đô thị mới gắn đầu mối giao thông công cộng: Cú hích cho bất động sản hay rủi ro sốt đất?
Với những khu vực còn quỹ đất, TP.HCM định hướng nghiên cứu phát triển đô thị mới gắn với các đầu mối giao thông. Đây là cơ hội lớn cho bất động sản: đất quanh ga metro, ga đầu mối, depot và các trung tâm điều khiển sẽ trở thành tâm điểm phát triển dự án nhà ở, thương mại, văn phòng. Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc, khai thác nguồn lực đất đai tại các khu vực TOD không chỉ nhằm tăng nguồn thu mà còn phải góp phần phát triển hạ tầng, nâng cao chất lượng sống của người dân. Nếu cơ chế đấu giá đất, lựa chọn nhà đầu tư và phân bổ chỉ tiêu dân số – hạ tầng được thiết kế minh bạch, thị trường có thể đón một làn sóng dự án mới chất lượng cao, thay vì những khu đô thị xa xôi, lệ thuộc hoàn toàn vào ô tô cá nhân.
Tuy vậy, rủi ro sốt đất quanh các tuyến metro TP.HCM quy hoạch là rất rõ. Nếu thông tin quy hoạch TOD bị rò rỉ từng phần, thiếu công khai, giới đầu cơ có thể gom đất, đẩy giá trước khi hạ tầng và dịch vụ công kịp hình thành. Khi đó, người dân thực sự có nhu cầu ở gần metro sẽ bị đẩy ra ngoài. Thành phố đã khẳng định sẽ hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất, chuẩn bị quỹ đất phù hợp và tổ chức khai thác nguồn lực đất đai theo quy định, đồng thời tháo gỡ vướng mắc tại những dự án, khu đất có khả năng đưa vào khai thác, bảo đảm thống nhất giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Câu hỏi là mức độ kỷ luật thực thi sẽ đến đâu.
Người dân được gì từ TOD và TP.HCM cần làm gì tiếp theo?
Cử tri đặt câu hỏi rất thực tế: làm sao để các khu TOD trở thành nơi sinh sống thuận tiện, người dân có thể đi bộ đến ga, chuyển sang xe buýt hoặc phương tiện công cộng khác. Câu trả lời nằm ở chi tiết: vỉa hè đủ rộng, bóng cây, bãi giữ xe hợp lý, đường đi bộ an toàn cho trẻ em, người cao tuổi, người khuyết tật – những nhóm được yêu cầu phải được tính đến trong quá trình quy hoạch. Nếu TOD chỉ tạo ra những tòa nhà cao tầng sát ga nhưng người dân vẫn phải băng qua đường nguy hiểm, thiếu lối đi bộ, thiếu xe buýt trung chuyển, thì metro sẽ không thể thay đổi thói quen đi lại. Khi đó, TOD thất bại ngay cả khi giá đất tăng.
Trong thời gian tới, thành phố sẽ tiếp tục rà soát quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị trong không gian phát triển mới, nghiên cứu các tuyến kết nối liên thông, hệ thống ga đầu mối, depot và trung tâm điều khiển. Đồng thời, việc triển khai phải đi kèm chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Về nhà ở, người mua trong các chương trình cải tạo – tái thiết sẽ được công nhận quyền sở hữu đầy đủ và được phép bán lại nhà theo cơ chế thị trường sau khi thanh toán đủ tiền. TOD chỉ có ý nghĩa khi người dân cảm nhận được chất lượng sống tốt hơn: đi làm nhanh hơn, chi phí di chuyển thấp hơn, con cái học hành thuận tiện hơn. Nếu TP.HCM kiên định ưu tiên giao thông công cộng và minh bạch trong phát triển TOD, đây có thể là bước ngoặt để thành phố thoát khỏi vòng luẩn quẩn kẹt xe – ngập – mở rộng đô thị dàn trải.
