TOD là gì và vì sao đề xuất 660 ha của Đại Quang Minh đáng chú ý?
Phát triển TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình quy hoạch đô thị xoay quanh các nhà ga giao thông công cộng, trong đó mật độ và chức năng đô thị được tổ chức nén, hỗn hợp và thân thiện với người đi bộ, nhằm giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, tối ưu hạ tầng và tạo nên các không gian sống – làm việc – dịch vụ tích hợp quanh trục metro và đường sắt đô thị. Trong bối cảnh TP.HCM còn loay hoay giữa metro xây xong và đô thị chưa kịp thích nghi, đề xuất của CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh – doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái THACO – gửi UBND TP.HCM để nghiên cứu và tổ chức lập quy hoạch đô thị theo mô hình phát triển giao thông công cộng dọc tuyến metro số 2 và tuyến Thủ Thiêm – Long Thành cho thấy khu vực tư nhân đã chủ động đi trước một bước về tư duy phát triển TOD.
Ba khu TOD chiến lược: 660 ha gắn chặt metro tuyến 2 Thủ Thiêm
Điểm mạnh nhất của đề xuất phát triển TOD TP.HCM lần này nằm ở việc lựa chọn ba khu đất không chỉ lớn mà còn mang tính kết nối vùng. Doanh nghiệp kiến nghị được giao nghiên cứu, lập quy hoạch các khu vực TOD với tổng quy mô hơn 660 ha. Cụ thể, khu vực quanh ga Thủ Thiêm khoảng 246,44 ha thuộc phường An Khánh và Bình Trung; ô phố I/82a Tây Thạnh (148,92 ha); và khu Trung tâm triển lãm, thể dục thể thao Tân Bình cũ tại phường Tân Sơn Nhất (265,07 ha). Ga Thủ Thiêm với diện tích quy hoạch 17 ha được định vị là đầu mối giao thông kết nối đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, metro tuyến 2 Thủ Thiêm đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm và tuyến Thủ Thiêm – Long Thành. Nếu được quy hoạch đô thị hiện đại theo chuẩn TOD, khu vực này có thể trở thành "cỗ máy" phân phối dòng người và dòng vốn cho cả phía Đông thành phố.
Tích hợp hạ tầng và địa ốc metro: cách tiếp cận khác với thói quen cũ
Điểm đáng bàn ở sáng kiến này không chỉ là diện tích TOD, mà là triết lý quy hoạch song hành cùng hạ tầng. Đại Quang Minh thẳng thắn chỉ ra thực trạng hiện nay: các dự án phát triển đô thị TOD đang triển khai độc lập, tách rời tiến độ đường sắt đô thị. Hệ quả là metro xây xong nhưng xung quanh vẫn là không gian manh mún, thiếu hoạt động thương mại – dịch vụ. Với đề xuất lập quy hoạch cùng nhịp metro tuyến 2 Thủ Thiêm và tuyến Thủ Thiêm – Long Thành, doanh nghiệp muốn biến khu vực quanh các nhà ga thành điểm đến thực sự. Họ nhận định: "Các hoạt động thương mại, dịch vụ sẽ nhanh chóng hình thành quanh các nhà ga, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Người dân sẽ sẵn sàng thay đổi thói quen từ sử dụng phương tiện cá nhân sang giao thông công cộng". Đây là cách tiếp cận mà nếu không có khu vực tư nhân chủ động, metro dễ bị biến thành "hạ tầng trơ" giữa đô thị cũ kỹ.
Khung pháp lý đặc thù và bài toán thanh toán bằng quỹ đất TOD
Đề xuất phát triển TOD TP.HCM lần này dựa trên một chuyển biến quan trọng về thể chế: thành phố được phép áp dụng chỉ tiêu kỹ thuật, sử dụng đất cao hơn quy chuẩn quốc gia để tối ưu diện tích sàn xây dựng quanh ga. Đồng thời, TP.HCM được thu và sử dụng 100% nguồn tiền từ diện tích sàn tăng thêm, giá trị đất tăng thêm và phí cải thiện hạ tầng trong khu TOD để tái đầu tư đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông kết nối. Đây là cơ sở để mô hình đầu tư địa ốc metro gắn chặt với tài chính hạ tầng. Đại Quang Minh đề xuất thanh toán hợp đồng BT dự án tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành bằng chính quỹ đất thuộc các khu TOD. Nếu được chấp thuận, cách "đổi đất lấy hạ tầng" này có thể giảm gánh nặng ngân sách, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu giám sát chặt chẽ để đảm bảo lợi ích công không bị lấn át bởi lợi ích nhà đầu tư.
Tác động với người dân và bước đi tiếp theo cho TP.HCM
Về phía người dân, TOD quanh metro tuyến 2 Thủ Thiêm và tuyến Thủ Thiêm – Long Thành, nếu được triển khai đúng tinh thần, sẽ không chỉ là thêm vài khu chung cư cao tầng. Đại Quang Minh khẳng định quy hoạch TOD song song thi công metro giúp tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng nén, hỗn hợp chức năng, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân và hình thành không gian sống tích hợp hiện đại. Việc tích hợp này còn tối ưu chi phí đầu tư, rút ngắn thời gian triển khai, nâng cao hiệu quả khai thác nhà ga, depot, gia tăng giá trị quỹ đất và tạo nguồn thu ngân sách tái đầu tư hạ tầng. Hiện doanh nghiệp đang lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Thủ Thiêm – Long Thành theo phương thức PPP, hợp đồng BT và cam kết phối hợp với cơ quan nhà nước để hoàn tất thủ tục lập quy hoạch sau khi được UBND TP.HCM chấp thuận. Câu hỏi còn lại là thành phố có đủ quyết đoán để biến đề xuất này thành bước ngoặt quy hoạch đô thị hiện đại hay không.
