Dự án lớn, bài toán hoàn vốn chưa khép lại
Tái thiết hồ Gươm là dự án chỉnh trang, xây dựng lại và sắp xếp không gian quanh hồ cùng khu vực lân cận, kết hợp giải phóng mặt bằng, công trình ngầm và đầu tư hạ tầng, cảnh quan. Ngày 28/10, HĐND TP Hà Nội thông qua chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án theo phương thức đối tác công tư, loại hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT). Quy mô vốn sơ bộ là 22.229 tỷ đồng; dự án triển khai tại phường Hoàn Kiếm và Cửa Nam, dự kiến hoàn thành năm 2029. Con số này khiến phương án thanh toán bằng đất trở thành vấn đề không thể xem như chi tiết kỹ thuật. Sáu khu đất được dự kiến dùng để thanh toán cho hợp phần 3, nhưng giá trị sơ bộ của chúng thấp hơn chi phí hợp phần. Vì vậy, cần nhìn rõ cả phần ngân sách và các nguồn thu khác, thay vì chỉ tập trung vào danh sách vị trí.
Sáu khu đất và giới hạn của quỹ đất thanh toán
Quỹ đất hồ Gươm dự kiến gồm sáu khu, tổng diện tích khoảng 7,31 ha, giá trị sơ bộ khoảng 4.878 tỷ đồng. Các vị trí được nêu gồm các lô tại phố Tràng Tiền; hai bên Bưu điện Hà Nội; số 1–3 Tăng Bạt Hổ; số 5 Lê Thánh Tông; số 15 Hai Bà Trưng; và khu đất tại thôn Mai Lâm, xã Đông Anh. Trong đó, các lô ở lõi di sản có vị trí đặc biệt, còn khu Tăng Bạt Hổ và Mai Lâm đem lại quy mô diện tích lớn hơn. Tuy nhiên, sáu khu đất được tính cho hợp phần 3 có tổng vốn gần 7.700 tỷ đồng, nên giá trị đất dự kiến không tự nó giải quyết toàn bộ khoản thanh toán. Hà Nội nêu phương án kết hợp quỹ đất với ngân sách và giá trị cho thuê khai thác không gian ngầm của hợp phần 2, hoặc dùng ngân sách từ nguồn thu sau đấu giá sáu lô đất. Hai cách này có hệ quả ngân sách khác nhau và cần được trình bày minh bạch.
Đằng sau phương án đất là chi phí và cách định giá
Để đánh giá phương án BT, trước hết cần biết giá trị sáu khu đất được xác định theo cách nào, thời điểm định giá ra sao và quy trình đối soát chi phí dự án được thực hiện thế nào. Báo cáo thẩm tra đã yêu cầu làm rõ phương pháp đối chiếu và phương pháp tính tổng mức đầu tư. Đây không phải thủ tục phụ: nếu giá trị đất thay đổi hoặc khoản đầu tư được tính khác dự kiến, phần ngân sách phải bù cũng có thể thay đổi. Dự án gồm ba hợp phần độc lập; trong đó giải phóng mặt bằng có vốn sơ bộ hơn 9.900 tỷ đồng từ ngân sách thành phố, còn trung tâm thương mại ngầm bốn tầng có tổng diện tích sàn hơn 82.600 m² và vốn đầu tư 4.611 tỷ đồng. Những khoản này đòi hỏi công khai rành mạch nguồn vốn, nghĩa vụ thanh toán và cách phân bổ rủi ro, để công chúng có thể kiểm tra tổng chi phí thay vì chỉ thấy con số tổng.
Di dời hộ dân phải được tính cùng lợi ích công cộng
Theo khảo sát sơ bộ, dự án ảnh hưởng khoảng 417 người sử dụng đất, gồm 356 hộ dân và 61 tổ chức; số liệu sẽ được cập nhật sau khi đo đạc, kiểm đếm thực tế. Vì thế, di dời hộ dân không thể bị xem là một dòng chi phí bên lề của kế hoạch tái thiết. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ tác động của dự án tới cảnh quan đô thị, môi trường và cư dân xung quanh, đồng thời đánh giá sức chịu tải tổng thể, quy mô xây dựng nổi và ngầm, chiều cao, mật độ chức năng. Cũng cần giải thích cách bố trí công năng trong lõi lịch sử và giới hạn diện tích thương mại để bảo đảm không gian di sản không bị lấn át. Mục tiêu cải thiện cảnh quan, môi trường và huy động nguồn lực xã hội chỉ thuyết phục khi đi cùng phương án tái định cư, bảo vệ sinh kế và đánh giá tác động cụ thể. Trước mốc hoàn thành dự kiến năm 2029, những câu hỏi về định giá, ngân sách và quyền lợi người dân cần được trả lời bằng thông tin có thể kiểm chứng.
Kết luận, sáu khu đất là một phần quan trọng của cơ chế thanh toán, nhưng chưa đủ để khẳng định dự án đã có bài toán hoàn vốn rõ ràng. Hà Nội cần công khai cách xác định giá trị đất, phần ngân sách có thể phải bố trí, doanh thu dự kiến từ khai thác không gian ngầm và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Chỉ khi các khoản này được đối chiếu minh bạch với lợi ích đô thị và di sản, dự án hồ Gươm mới có thể thuyết phục rằng quy mô đầu tư lớn đi đôi với trách nhiệm tài chính và trách nhiệm xã hội.
