TOD là phạm vi lập quy hoạch, không phải lệnh thu hồi đất
Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là cách tổ chức không gian đô thị quanh nhà ga, gắn mật độ xây dựng và các tiện ích với khả năng tiếp cận giao thông công cộng. Vì vậy, ranh giới TOD trước hết xác định nơi cần lập quy hoạch, chứ không tự động xác định nơi phải giải tỏa.
Tại họp báo về tình hình kinh tế - xã hội chiều 12.11, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM thông tin tiến độ quy hoạch TOD quanh các nhà ga metro, đồng thời giải đáp lo ngại về đất đai và quyền lợi người dân. Với Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), thành phố đã chấp thuận ranh giới 5 khu vực TOD, tổng diện tích khoảng 939,18 ha, theo Quyết định số 3651/QĐ-UBND ngày 19.6.2026. Điều cần phân biệt là phạm vi quy hoạch và quyết định thu hồi đất: gộp hai việc này làm một sẽ khiến người dân hiểu sai ý nghĩa của bản đồ.
Năm khu vực trải dọc tuyến, nhưng ranh giới không phải vòng tròn cứng
Theo quy định, khu TOD có thể nằm trong phạm vi tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc đề-pô. Đây là giới hạn để xác định phạm vi xem xét, không có nghĩa mọi thửa đất trong bán kính ấy đều chịu cùng một phương án hay sẽ bị thu hồi. Ranh giới còn được cân nhắc theo điều kiện tự nhiên, địa giới hành chính, ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận ga và công trình hiện hữu.
Năm khu vực đã được chấp thuận gồm: Bến Thành–Tao Đàn, khoảng 188,57 ha; cụm Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền, 265,07 ha; ga Nguyễn Hồng Đào, 43,81 ha; cụm Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh, 148,92 ha; cùng ga và đề-pô Tham Lương, 292,81 ha. Quy mô lớn khiến người dân cần theo dõi đồ án cụ thể theo khu vực, thay vì suy luận quyền lợi chỉ từ khoảng cách đến ga.
Quy hoạch cũng có thể cho phép hệ số sử dụng đất gộp của một số khu đất hỗn hợp, thương mại – dịch vụ và khu ở tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn quốc gia. Nhưng chỉ tiêu phát triển không tự quyết định số phận từng căn nhà; nội dung phải chờ đồ án được lập và phê duyệt.
Quyền lợi người dân: điều gì được bảo đảm, điều gì còn phải chờ?
Thông tin đáng chú ý nhất từ Sở là người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai cho đến khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất, nếu có. Nói cách khác, việc nhà đất nằm trong ranh giới TOD tự nó không đồng nghĩa chủ đất mất quyền sử dụng hay phải dừng mọi giao dịch. Tuy nhiên, người dân nên theo dõi tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất và các thông báo chính thức, bởi quyền lợi sẽ thay đổi nếu sau này có quyết định thu hồi hợp lệ.
Định hướng của thành phố là giữ nguyên di tích và cơ sở tôn giáo, ưu tiên chỉnh trang khu dân cư ổn định, tôn trọng các dự án đã có pháp lý; đất công, đất trống và kho bãi được ưu tiên khai thác. Khu dân cư hiện hữu phù hợp có thể được xem xét giữ lại, còn khu phát triển mới phải được xác định trong đồ án được phê duyệt. Nếu phải thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024 và chính sách thành phố, trong đó ưu tiên tái định cư tại chỗ.
Người dân cũng cần quan tâm đến khâu tham vấn, không chỉ kết quả cuối cùng. Hồ sơ lấy ý kiến cộng đồng được niêm yết tại UBND phường và đăng trên cổng thông tin điện tử chậm nhất 15 ngày kể từ ngày quy hoạch được phê duyệt.
Tiến độ và những điểm cần giám sát
TP.HCM phấn đấu trình phê duyệt quy hoạch 5 khu TOD dọc Metro số 2 trong tháng 4.2027. Sau khi quy hoạch được duyệt, thành phố sẽ lập kế hoạch thực hiện để xác định phân kỳ đầu tư và cách lựa chọn nhà đầu tư theo quy định. Đây là các mốc cần theo dõi: ranh giới đã chấp thuận chưa phải phương án cuối cùng cho từng lô đất.
Việc lập quy hoạch không đơn giản vì một số quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 có trước khi vị trí nhà ga được xác định; một số dự án đã có pháp lý nằm xen kẽ quanh ga, còn phương án tuyến và vị trí ga ở vài nơi chưa ổn định, khiến ranh giới có thể chồng lấn và phải điều chỉnh. Hạ tầng giao thông, thoát nước và chống ngập cũng hạn chế khả năng tăng mật độ, trong khi phần lớn đất quanh ga là khu dân cư hiện hữu.
Vì thế, cách tiếp cận hợp lý là không xem thông báo về TOD như tin báo thu hồi đất, nhưng cũng không bỏ qua quy hoạch. Người dân nên kiểm tra bản đồ và hồ sơ khi được công bố, tham gia góp ý, đồng thời yêu cầu làm rõ phương án đối với khu dân cư và dự án cụ thể. Ranh giới TOD chỉ có ý nghĩa khi đi cùng quy hoạch minh bạch và bảo vệ quyền lợi người đang sử dụng đất.
