TOD là gì và vì sao TP. Hồ Chí Minh chọn phát triển lúc này?
Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là mô hình tổ chức không gian đô thị xoay quanh các nhà ga, trong đó giao thông công cộng giữ vai trò trục di chuyển chính, đất đai được quy hoạch thành các khu hỗn hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và văn phòng, với lối đi bộ và đường xe đạp kết nối trực tiếp, tạo ra các cụm dân cư – kinh tế gắn chặt với mạng lưới đường sắt đô thị và các tuyến vận tải khối lượng lớn. TP. Hồ Chí Minh chọn TOD không phải là “xu hướng thời thượng”, mà là bước chuyển tư duy bắt buộc sau nhiều năm phát triển đô thị dựa trên xe cá nhân, dẫn tới ùn tắc, quá tải hạ tầng và phân mảnh không gian sống. Nghị quyết số 21 của HĐND thành phố về không gian đô thị quanh ga TOD chính là “đèn xanh” chính trị cho chiến lược phát triển đô thị giao thông, đặt giao thông công cộng vào vị trí trung tâm thay vì vai trò bổ trợ.
Những trục giao thông nào được ưu tiên trong quy hoạch metro TP. Hồ Chí Minh?
Nhìn vào danh sách các tuyến đang chuẩn bị và phê duyệt quy hoạch TOD, có thể thấy TP. Hồ Chí Minh đang ưu tiên hình thành một mạng lưới liên kết dày đặc quanh các trục đường sắt đô thị xương sống. TOD được triển khai gắn với Metro số 1, Metro số 2, ga Thủ Thiêm, ga Bình Khánh và tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ, cùng các tuyến Thủ Thiêm – Long Thành, Metro số 4, giai đoạn 1 Metro số 6, Suối Tiên – Thành phố mới Bình Dương và phần kéo dài tuyến số 2 đến Thành phố Thủ Dầu Một. Theo cơ quan quy hoạch, báo cáo rà soát ranh giới TOD cho loạt tuyến này sẽ được hoàn thành trong quý IV/2026, nhằm triển khai đồng bộ ngay khi phương án tuyến được duyệt. Câu chuyện ở đây không chỉ là vài khu đất quanh nhà ga, mà là thiết kế lại cấu trúc vùng đô thị, nối TP. Hồ Chí Minh với các cực tăng trưởng mới ở Bình Dương, Đồng Nai.
Dòng thời gian: khu vực nào sẽ “nóng” quy hoạch từ nay đến 2027?
Điểm đáng chú ý nhất của kế hoạch phát triển TOD Hồ Chí Minh là lịch phê duyệt dồn dập trong giai đoạn 2026–2027. Với tuyến Metro số 2 đoạn Bến Thành – Tham Lương, ranh giới TOD đã được phê duyệt và hồ sơ quy hoạch dự kiến trình thẩm định, phê duyệt trong tháng 12/2026. Khu vực ga Thủ Thiêm đã xác định ranh, dự kiến hoàn thành thẩm định và phê duyệt từ tháng 12/2026 đến tháng 1/2027, còn ga Bình Khánh cùng đoạn Tham Lương – Củ Chi sẽ hoàn thành rà soát ranh giới trong quý IV/2026 và phê duyệt quy hoạch trong giai đoạn quý I – III/2027. Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) đang lấy ý kiến ranh TOD để trình phê duyệt trong tháng 10/2026 và dự kiến được ký quy hoạch trong quý I – II/2027. Tuyến Bến Thành – Cần Giờ cũng được đặt mục tiêu hoàn thành lập và phê duyệt TOD trong quý I – III/2027. Nói cách khác, 2027 sẽ là năm bản lề khi loạt khu TOD bước từ ý tưởng sang quy hoạch chính thức.
Ga Thủ Thiêm – Bình Khánh: tâm điểm mới của phát triển bất động sản và dịch vụ
Nếu phải chọn một cụm sẽ định hình lại bản đồ bất động sản phía Đông, đó chính là khu TOD quanh ga Thủ Thiêm – Bình Khánh. Tại ga Thủ Thiêm, ranh giới TOD đã được phê duyệt theo quyết định của UBND Thành phố, với kế hoạch hoàn tất thẩm định và phê duyệt từ cuối 2026 đến đầu 2027. Trong khi đó, ga Bình Khánh và đoạn Tham Lương – Củ Chi sẽ bước vào giai đoạn phê duyệt quy hoạch từ quý I đến quý III/2027 sau khi hoàn thành rà soát ranh trong quý IV/2026. Theo Nghị quyết số 21, các khu ga Thủ Thiêm Bình Khánh được định hướng bố trí công trình hỗn hợp gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng, với giao thông công cộng là phương thức chủ đạo và hệ thống lối đi bộ, đường xe đạp đảm bảo tiếp cận ga thuận tiện, an toàn. Đây là nền tảng để hình thành các “trung tâm nhỏ” mới cạnh sông Sài Gòn, nơi cư dân có thể sống, làm việc và tiêu dùng trong bán kính vài trạm metro.
Cơ hội và thách thức: người dân được gì, thành phố phải đối mặt điều gì?
Về mặt lý thuyết, phát triển đô thị giao thông theo mô hình TOD sẽ mang lại nhiều lợi ích trực tiếp cho người dân: giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, có thể tiếp cận nhà ga bằng đường bộ và xe đạp, tận hưởng không gian sống nơi nhà ở, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng cùng tồn tại trong bán kính đi bộ. Các khu TOD, nếu được triển khai đúng, sẽ tạo cơ hội phát triển bất động sản, thương mại và dịch vụ quanh các trạm giao thông, đồng thời khai thác hiệu quả giá trị tăng thêm từ đất, không gian ngầm và trên cao, gắn với yêu cầu xanh và tiết kiệm năng lượng. Tuy vậy, chính Phòng Quản lý đường sắt đô thị cũng thừa nhận có ba nhóm khó khăn lớn, trong đó áp lực tiến độ là nghiêm trọng nhất khi thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến, đoạn tuyến đường sắt ưu tiên trong bốn năm tới. Nếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không được nâng cấp kịp, quy mô phát triển tại các khu TOD rất dễ vượt quá khả năng đáp ứng thực tế – biến tham vọng thành rủi ro quá tải mới.
