Nghị quyết 303 và bước ngoặt chiến lược sang nhà ở cho thuê
Nhà ở xã hội Việt Nam dưới Nghị quyết 303 được hiểu là hệ thống chính sách nhà ở tập trung phát triển căn hộ giá phải chăng, ưu tiên nhà ở cho thuê, nhằm bảo đảm người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp có nơi ở hợp pháp, an toàn, phù hợp khả năng chi trả, đồng thời dịch chuyển cơ cấu từ sở hữu sang sử dụng linh hoạt trong dài hạn. Điểm mấu chốt của Nghị quyết 303 không nằm ở con số 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026 – 2030, mà ở việc lần đầu coi nhà ở cho thuê là “phân khúc chiến lược, dài hạn cho số đông người dân”. Chính phủ giao 191.023 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 21% tổng chỉ tiêu, đồng nghĩa các địa phương phải giảm lệ thuộc vào mô hình bán đứt căn hộ xã hội và mạnh tay chuyển sang chính sách nhà ở cho thuê. Đây là lựa chọn mang tính chính trị: coi quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân, chứ không chỉ là câu chuyện thị trường bất động sản.
Tây Ninh: tăng tốc với nhà ở công nhân nhưng vẫn bị “độ trễ” công nghiệp
Tây Ninh là một ví dụ cho thấy khi coi nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị, địa phương có thể tăng tốc rất nhanh nhưng vẫn khó tránh các điểm nghẽn thực thi. Theo Nghị quyết 07, tỉnh được giao hoàn thành 80.240 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2025 – 2030, riêng năm 2026 là 13.500 căn. Con số này cho thấy áp lực rất lớn với một địa phương mới hợp nhất, đang công nghiệp hóa mạnh. Tây Ninh đã quy hoạch 73 khu đất, khoảng 570,8 ha cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, hoàn thành 19 dự án với hơn 6.200 căn hộ, trong đó 2.714 căn bố trí để cho thuê. Địa phương còn có 35 dự án được chấp thuận chủ trương, quy mô khoảng 45.713 căn, cùng nhiều dự án nhà ở công nhân đang khởi công và hàng nghìn căn có thể hoàn thành ngay trong năm. Tuy vậy, kết quả rà soát cho thấy nhu cầu thuê nhà của người lao động lớn hơn nhiều nhu cầu mua nhà, trong khi một số dự án tại các khu, cụm công nghiệp lại triển khai chậm do nhà máy chậm tiến độ, khiến số lượng công nhân chưa tăng như dự báo. Nói cách khác, chính sách nhà ở đã chạy nhanh hơn tiến độ phát triển sản xuất.
Quảng Ninh: chuẩn bị nguồn lực tốt nhưng khoảng cách từ giấy tờ đến căn hộ thực tế
Quảng Ninh được giao hoàn thành 15.387 căn đến năm 2030, gồm 14.057 căn nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và 1.330 căn nhà ở cho thuê. Về bề nổi, địa phương có vẻ đi trước một bước: 21 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô khoảng 24.913 căn, trong đó 9.526 căn tương đương khoảng 62% tổng chỉ tiêu giai đoạn. Kế hoạch đến cuối 2026 cất nóc 3 dự án với 1.238 căn cho thấy nỗ lực bám sát mốc tiến độ. Nhưng chính Quảng Ninh cũng thừa nhận khoảng cách giữa “dự án trên giấy” và sản phẩm nhà ở đưa vào sử dụng còn nhiều khâu phải giải quyết. Tỉnh phải song song tháo gỡ thủ tục đất đai, quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn 13 chủ đầu tư tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây là cách tiếp cận đáng chú ý: không chạy theo số lượng dự án, mà nhấn mạnh mục tiêu cuối cùng là căn hộ hoàn thiện, đúng tiến độ, gắn với nhu cầu thực tế và đúng đối tượng thụ hưởng. Với chỉ tiêu 1.330 căn nhà ở cho thuê, Quảng Ninh buộc phải xây dựng kế hoạch riêng chứ không thể “ăn theo” các dự án bán căn hộ truyền thống.
Khoảng cách vùng miền trong triển khai và những điểm nghẽn chung
Nhìn toàn cảnh, Nghị quyết 303 đặt kỳ vọng lớn: hoàn thành hoặc vượt ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp đến năm 2030. Đến hết tháng 7, cả nước có 875 dự án đang triển khai, quy mô 773.457 căn, với 289 dự án hoàn thành (197.805 căn), 270 dự án đang xây dựng (270.409 căn) và 316 dự án đã chấp thuận chủ trương (305.243 căn), đạt 77% so với chỉ tiêu đề ra. Một số địa phương thực hiện tốt như Hải Phòng, Đà Nẵng, Thái Nguyên, Hưng Yên, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Khánh Hòa, Cà Mau… cho thấy nếu chính quyền quyết liệt, chỉ tiêu là khả thi. Tuy nhiên, sự chênh lệch rõ ràng giữa các tỉnh về tốc độ triển khai, chất lượng quy hoạch và khả năng huy động nguồn lực bộc lộ khoảng cách vùng miền trong chính sách nhà ở. Nơi thì có quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi gần khu công nghiệp và đô thị như Đồng Nai, TP.HCM, Hà Nội, Bắc Ninh, Tây Ninh, Quảng Ngãi; nơi khác lại loay hoay với thủ tục, vốn và dự báo nhu cầu sai lệch như trường hợp một số khu, cụm công nghiệp ở Tây Ninh. Nghị quyết 303 yêu cầu không phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách, huy động doanh nghiệp bất động sản có năng lực và trách nhiệm xã hội tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Nhưng nếu không có cơ chế chia sẻ rủi ro và lợi ích rõ ràng, phân khúc nhà ở cho thuê khó hấp dẫn nhà đầu tư.
Từ quyền có nơi ở hợp pháp đến bài toán thực thi đến 2030
Điểm tích cực là khung chính sách nhà ở đã dịch chuyển đúng hướng: coi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là nhiệm vụ chính trị quan trọng, gắn với “quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân”. Từ Trung ương, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đã đưa ra định hướng lớn về phát triển nhà ở xã hội; Chính phủ cụ thể hóa bằng Nghị quyết 07 và 303, giao chỉ tiêu rõ cho từng địa phương, nhất là các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Đồng Nai. Nhưng đến 2030, câu hỏi không phải là liệu Việt Nam có đạt mốc 1 triệu căn hay không, mà là những căn nhà đó có thật sự phục vụ người thu nhập thấp và nhà ở công nhân đúng như tinh thần chính sách nhà ở ban đầu. Nếu địa phương chỉ chạy theo số lượng, bỏ qua cơ cấu nhà ở cho thuê, chất lượng hạ tầng và vị trí gắn với việc làm, nhà ở xã hội sẽ trượt khỏi vai trò an sinh để quay về trạng thái “một phân khúc bất động sản giá rẻ”. Nghị quyết 303 đã đặt nền tảng, song để biến mục tiêu thành chỗ ở thực tế, cần ba điều: quy hoạch sát nhu cầu, tài chính bền vững cho nhà ở cho thuê, và cơ chế buộc các dự án phải hoàn thành đúng tiến độ, đúng đối tượng. "Nghị quyết của Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030, phấn đấu hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp". Câu hỏi còn lại là liệu từng địa phương có dám thay đổi cách làm cũ để biến mục tiêu này thành hiện thực.
