Rà soát pháp lý là phép thử đầu tiên
Đấu giá đất TP.HCM là quá trình đưa quyền sử dụng các khu đất đủ điều kiện ra đấu giá công khai, với hồ sơ pháp lý và phương án sử dụng đất được rà soát trước khi tổ chức. UBND Thành phố vừa yêu cầu các sở, ngành và đơn vị liên quan kiểm tra danh mục dự kiến đấu giá năm 2026, đồng thời chấn chỉnh việc lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ để đẩy nhanh Kế hoạch 88/KH-UBND và hỗ trợ nhiệm vụ thu ngân sách năm 2026. Đây là động thái cần thiết: kế hoạch lớn chỉ đáng tin khi từng khu đất có tình trạng pháp lý rõ ràng, thay vì chỉ xuất hiện trong danh sách dự kiến. Thành phố phải xác định điều kiện đấu giá, việc còn tồn đọng, nguyên nhân chậm, đơn vị chịu trách nhiệm và hạn hoàn thành đối với từng khu đất. Vì vậy, tiến độ thực tế sẽ phụ thuộc nhiều vào chất lượng rà soát hơn là số lượng công bố.
Danh mục 50 khu đất không đồng nghĩa 50 phiên đấu giá chắc chắn
Danh mục đấu giá quyền sử dụng đất năm 2026 gồm 50 khu đất, nhưng chỉ những khu đủ điều kiện theo quy định mới được ưu tiên hoàn thiện hồ sơ và đưa ra đấu giá. Đáng chú ý nhất là 8 lô tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thuộc phường An Khánh, tổng diện tích hơn 138.600 m²; quy hoạch gồm đất dịch vụ, thương mại và đất hỗn hợp nhà ở – dịch vụ. 42 khu còn lại có tổng diện tích hơn 2,59 triệu m², phân bố tại nhiều địa bàn, trong đó có các khu vực thuộc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây. Quy mô và chức năng sử dụng khác nhau khiến chính sách quy hoạch đất phải được đối chiếu sát với hiện trạng từng khu. Nhà đầu tư nên xem danh mục là tín hiệu chuẩn bị, không phải cam kết rằng toàn bộ 50 khu sẽ được đấu giá cùng thời điểm.
Định giá mới kéo dài thời gian bán hàng giả định
Quyết định 85/2026/QĐ-UBND đưa ra các mốc thời gian bán hàng để phục vụ định giá đất mới theo phương pháp thặng dư, trong đó quy mô sàn xây dựng càng lớn thì thời gian giả định càng dài. Với dự án từ 1,2 triệu m² sàn trở lên, thời gian bán hàng có thể lên tới 11 năm, dài hơn 5 năm so với mức tối đa trước đây tại TP.HCM. Nhóm này được tính tỷ lệ bán hàng 0% trong năm đầu, sau đó 10% mỗi năm từ năm thứ hai đến năm thứ 11. Cách phân bổ doanh thu qua nhiều năm ảnh hưởng trực tiếp đến phép tính giá đất, nhưng không tự động quyết định kết quả: đơn vị định giá còn phải tính chi phí xây dựng, kinh doanh, lãi vay và lợi nhuận có xét vốn chủ sở hữu, rủi ro kinh doanh. Quy định cũng nâng chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng lên 5% tổng doanh thu, từ mức 2% trước đây.
Tiến độ hồ sơ sẽ quyết định kỳ vọng nhà đầu tư
Với nhà phát triển, thời hạn bán hàng dài hơn có thể làm thay đổi dòng doanh thu dự kiến và cách cân đối vốn, chi phí tài chính trong suốt vòng đời siêu dự án 2026; tuy nhiên, hiệu quả cụ thể vẫn phụ thuộc hồ sơ và các giả định của từng dự án. Với người dân, cần phân biệt điều chỉnh phục vụ xác định giá đất với biến động giá bán bất động sản: các tỷ lệ điều chỉnh trong phương pháp so sánh không phải mức tăng hay giảm giá bán trên thị trường. Thành phố giao Trung tâm Phát triển quỹ đất lập bảng theo dõi các mốc hoàn tất hồ sơ, thẩm định, phê duyệt và tổ chức đấu giá; Sở Nông nghiệp và Môi trường theo dõi, đôn đốc, tổng hợp kết quả và báo cáo vướng mắc kéo dài. Cách làm này chỉ tạo niềm tin nếu cơ quan liên quan phối hợp để hồ sơ chính xác, thống nhất và xử lý sớm điểm nghẽn. Kết luận: quy tắc định giá rõ hơn là cần thiết, nhưng tiến độ pháp lý mới quyết định kế hoạch có thành hiện thực.
