Gói hỗ trợ 10 tỷ đồng hạ tầng: Cú hích tài chính hay chỉ là tín hiệu?
Chính sách hỗ trợ cải tạo chung cư cũ của TP.HCM là đề xuất Nhà nước chia sẻ 50% chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, với mức hỗ trợ tối đa 10 tỷ đồng cho mỗi dự án, nhằm giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư, thúc đẩy cải tạo nhà chung cư xuống cấp và chỉnh trang đô thị, đồng thời gián tiếp cải thiện an toàn, chất lượng sống cho cư dân đang ở trong các công trình cũ nguy hiểm. Điểm đáng chú ý là khoản 10 tỷ đồng hạ tầng không hướng vào phần kỹ thuật bên trong tòa nhà mà tập trung cho giao thông, năng lượng, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, xử lý nước thải, chất thải rắn và vệ sinh công cộng. Theo dự thảo, việc hỗ trợ chỉ được giải ngân sau khi công trình hạ tầng hoàn thành và nghiệm thu, hoặc theo từng giai đoạn nếu dự án phân kỳ. Điều này cho thấy chính sách TP.HCM không phải “tiền ứng trước” mà là cơ chế đồng hành có điều kiện, buộc chủ đầu tư phải thực sự triển khai và hoàn thành hạ tầng mới được nhận hỗ trợ.
Ai được hưởng lợi từ chính sách TP.HCM và ở mức nào?
Nhìn vào cấu trúc chính sách TP.HCM, người hưởng lợi đầu tiên là chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ khi được chia sẻ 50% kinh phí hạ tầng kỹ thuật, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án. Khoản hỗ trợ thêm 50% chi phí tổ chức di dời, cưỡng chế di dời cũng trực tiếp giảm rủi ro tài chính trong khâu giải phóng mặt bằng – vốn là điểm nghẽn lớn nhất của các dự án cải tạo. Tuy nhiên, lợi ích thực chất lại nằm ở phía cư dân. Với hơn 500 chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn, nhiều người đang “thấp thỏm sống trong khu chung cư báo động đỏ”. Nếu gói hỗ trợ giúp dự án khả thi hơn, cư dân có cơ hội thoát khỏi công trình nguy hiểm, được tái định cư trong môi trường an toàn hơn. Đáng nói, đối với chung cư xây dựng trước năm 1994 có sở hữu hỗn hợp, thành phố có thể dùng ngân sách sửa chữa phần diện tích sử dụng chung để bảo đảm an toàn công trình, ngay cả khi chưa thể triển khai dự án lớn. Đây là điểm nhân văn, hướng trực tiếp vào nhu cầu an toàn tối thiểu của người dân.
Cơ chế bồi thường, tái định cư và vai trò của nhà ở xã hội
Điểm mạnh nhất của chính sách mới nằm ở cách TP.HCM gắn cải tạo chung cư cũ với nhà ở xã hội và các cơ chế bồi thường, tái định cư. Dự thảo cho phép phát triển khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp để tạo quỹ nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại trong cùng dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị. Đối với hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện tái định cư, họ được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại TP.HCM mà không phải bốc thăm, cũng không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập như quy định thông thường. Một câu nói có thể trích dẫn từ dự thảo là: “Sau khi thanh toán đủ tiền mua nhà theo quy định, người mua được phép bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường; quyền sở hữu nhà ở được công nhận đầy đủ như đối với nhà ở thương mại”. Điều này biến nhà ở xã hội từ chỗ chỉ là giải pháp an sinh thành tài sản thực sự, giúp người dân có thêm lựa chọn và động lực tham gia di dời. Song song, người lao động bị ảnh hưởng được đề xuất hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng, mỗi hộ được vay vốn ưu đãi tương đương 36 tháng lương tối thiểu vùng. Đây là lớp bảo vệ kinh tế để quá trình cải tạo không đẩy người yếu thế vào khó khăn mới.
Quy hoạch linh hoạt và lựa chọn chủ đầu tư: Cơ hội nhưng cũng là phép thử
Để gói hỗ trợ cải tạo chung cư cũ phát huy hiệu quả, TP.HCM chấp nhận nới một số ràng buộc về quy hoạch. Với những khu vực có quy hoạch không khả thi để kêu gọi đầu tư, UBND cấp xã được phép quyết định chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và dân số khi phê duyệt quy hoạch chi tiết mà không cần phù hợp hoàn toàn với quy hoạch phân khu 1/2.000, miễn là vẫn bảo đảm hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và kết nối giao thông. Sau khi dự án được phê duyệt, cơ quan Nhà nước sẽ cập nhật, điều chỉnh tổng thể hoặc cục bộ đồ án quy hoạch phân khu tương ứng. Ở chiều lựa chọn chủ đầu tư, dự thảo đặt cư dân vào vị trí trung tâm: hội nghị nhà chung cư phải có trên 50% đại diện chủ sở hữu tham dự, nếu không đạt thì tổ chức lại hoặc lấy ý kiến bằng phiếu; trường hợp đã thông báo ba lần mà vẫn không đủ tỷ lệ, nhà đầu tư có số phiếu cao nhất sẽ được lựa chọn, hoặc UBND cấp xã có thể chỉ định nhà đầu tư. Cách tiếp cận này cố gắng cân bằng giữa quyền quyết định của cư dân và yêu cầu tiến độ. Vấn đề là thực thi: nếu thông tin không minh bạch, cư dân yếu thế có thể bị đẩy ra khỏi quá trình ra quyết định.
Kết luận: Chính sách đúng hướng, hiệu quả phụ thuộc vào cách làm
Nhìn tổng thể, gói hỗ trợ 10 tỷ đồng hạ tầng cho mỗi dự án cùng các cơ chế bồi thường, tái định cư và ưu tiên nhà ở xã hội cho thấy TP.HCM đã chuyển từ tư duy “giao hết cho thị trường” sang mô hình Nhà nước chia sẻ rủi ro với nhà đầu tư và bảo vệ cư dân yếu thế. Mục tiêu rõ ràng là giải quyết tình trạng hàng trăm chung cư cũ tiềm ẩn nguy cơ an toàn, đồng thời thúc đẩy chỉnh trang đô thị. Tuy vậy, tiền hỗ trợ chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở ba yếu tố: quy hoạch phải minh bạch và được công khai; quy trình lựa chọn chủ đầu tư phải thực sự có tiếng nói của cư dân; và các khoản hỗ trợ cho người lao động, hộ kinh doanh, người thuê nhà cũ phải được chi trả đúng, đủ, kịp thời. Nếu làm được, chính sách TP.HCM có thể trở thành mẫu hình cho cách tiếp cận cải tạo chung cư cũ gắn với nhà ở xã hội, vừa giải quyết nguy cơ an toàn, vừa mở ra cơ hội an cư mới cho hàng chục nghìn người dân đô thị.
