Cải tạo chung cư cũ: chính sách tài chính mới và thông điệp gửi tới cư dân
Cải tạo chung cư cũ là quá trình phá dỡ, xây dựng lại hoặc chỉnh trang các tòa nhà tập thể đã xuống cấp, kết hợp điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng và bố trí tái định cư để bảo đảm an toàn, nâng chất lượng sống cho cư dân, đồng thời tăng hiệu quả sử dụng đất và tái thiết đô thị theo định hướng phát triển lâu dài của thành phố. Trong dự thảo nghị quyết mới, TP.HCM đề xuất một gói hỗ trợ tài chính bất động sản khá mạnh tay: Nhà nước hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, nhưng tối đa không quá 10 tỷ đồng cho mỗi dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Đây là tín hiệu rõ ràng rằng thành phố muốn kéo các dự án cải tạo chung cư cũ ra khỏi tình trạng "đứng bánh" vì bài toán vốn và lợi nhuận. Nhưng với cư dân, câu hỏi quan trọng hơn là: hỗ trợ cho nhà đầu tư có thực sự chuyển hóa thành quyền lợi cụ thể cho người đang sống trong các chung cư xuống cấp?
Hỗ trợ 50% hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch: cơ hội hay rủi ro cho cộng đồng cư dân?
Theo dự thảo, chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được hỗ trợ 50% kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (giao thông, năng lượng, chiếu sáng, cấp thoát nước, xử lý nước thải, chất thải rắn, vệ sinh công cộng), nhưng không bao gồm hạ tầng bên trong tòa nhà và mức hỗ trợ tối đa 10 tỷ đồng/dự án. Đồng thời, Nhà nước còn đề xuất hỗ trợ 50% kinh phí tổ chức di dời, cưỡng chế di dời. Đây là "mồi" tài chính đủ hấp dẫn để kéo thêm nhà đầu tư tham gia, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án cải tạo chung cư cũ bị chậm vì khó thu hồi vốn. Thành phố cũng tính tới cơ chế điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu nhà ở và các chỉ tiêu quy hoạch, kể cả khai thác không gian ngầm và trên cao, miễn là bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Về mặt tích cực, điều này mở thêm dư địa quy hoạch để nhà đầu tư có thể tăng diện tích sàn, đa dạng loại hình nhà ở, từ đó có nguồn thu bù chi phí cải tạo. Nhưng nếu thiếu giám sát, việc điều chỉnh chỉ tiêu xây dựng rất dễ trượt sang xu hướng tối đa hóa lợi nhuận, tăng mật độ, gây áp lực lên hạ tầng và làm giảm chất lượng sống của chính cư dân tái định cư.
Bồi thường và tái định cư cư dân: quyền lợi trên giấy có đủ rõ ràng?
Điểm đáng mừng là khung pháp lý mới đã nhấn mạnh quyền tái định cư cư dân khi cải tạo chung cư cũ. Trường hợp chung cư được xây dựng lại theo quy hoạch được phê duyệt, các chủ sở hữu được bồi thường và tái định cư tại chỗ, trừ khi họ không có nhu cầu. Nếu quy hoạch tại vị trí chung cư cũ không còn phù hợp để tiếp tục xây dựng nhà chung cư, cư dân được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác. Giá trị bồi thường căn hộ được tính theo diện tích được công nhận hợp pháp nhân với đơn giá bồi thường/m2 nhân hệ số K. Dự thảo đề xuất hệ số K khoảng 1,3 lần cho tầng trệt và 1,1 lần cho căn hộ từ tầng 2 trở lên, phản ánh nỗ lực bù đắp chênh lệch giá trị sử dụng giữa các tầng. Vấn đề nằm ở chỗ: cư dân có nắm được công thức này, có được tham gia góp ý vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay không. Nếu không minh bạch, hệ số K – dù nghe có vẻ ưu đãi – vẫn có thể trở thành điểm tranh chấp lớn.
Nhà ở xã hội cho người không đủ điều kiện tái định cư: ưu tiên hay "cửa hẹp" mới?
Một điểm đột phá trong dự thảo là cơ chế dành cho những hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng bởi cải tạo chung cư nhưng không đủ điều kiện bố trí tái định cư. Nhóm này được đề xuất ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn, không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định pháp luật về nhà ở xã hội. Đây là thay đổi rất quan trọng, vì theo quy định hiện hành, người mua nhà ở xã hội phải vừa thuộc nhóm đối tượng chính sách, vừa đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Dự thảo còn cho phép những người này bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau khi thanh toán đủ tiền mua nhà; căn nhà sau đó được công nhận quyền sở hữu như nhà ở thương mại. Về lý thuyết, đây là bước tiến lớn: nhà ở xã hội không chỉ là chỗ ở tạm thời mà còn là tài sản có thể định đoạt. Tuy nhiên, nếu giá bán ban đầu, vị trí dự án nhà ở xã hội, chất lượng công trình không được thiết kế hợp lý, ưu tiên này sẽ biến thành "cửa hẹp" – cư dân buộc phải chấp nhận một lựa chọn kém hấp dẫn vì không còn phương án tái định cư nào khác.
Từ chính sách tới đời sống: cư dân cần chủ động đọc kỹ, hỏi kỹ và giám sát
Đề xuất nghị quyết về cải tạo chung cư cũ hiện mới ở giai đoạn lấy ý kiến, chưa được thông qua. Nhưng bối cảnh không cho phép chậm trễ: TP.HCM đang có 63 chung cư (89 lô) thuộc diện phải khẩn trương phá dỡ, xây dựng lại, và lãnh đạo thành phố đã yêu cầu đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo dự thảo, kế hoạch cải tạo từng chung cư phải được công khai trên cổng thông tin của thành phố và địa phương; danh mục dự án, chỉ tiêu quy hoạch, nghĩa vụ nhà đầu tư và tiến độ thực hiện cũng phải công khai. Đây là cơ sở để cư dân không bị đặt vào thế "đã rồi". Điều quan trọng là cộng đồng cư dân phải chủ động: đọc kỹ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; yêu cầu giải thích rõ hệ số K, diện tích được công nhận; tham gia góp ý quy hoạch và giám sát việc thực hiện. Cải tạo chung cư cũ không chỉ là câu chuyện hỗ trợ tài chính bất động sản, mà là quá trình tái định cư cư dân, tái thiết cộng đồng sống. Nếu tiếng nói của cư dân yếu, mọi cơ chế ưu tiên – kể cả nhà ở xã hội – rất dễ bị biến dạng khi đi vào thực tế.
