Từ hai dự án Novaland TP.HCM đến tín hiệu đổi cách xử lý vướng mắc
Câu chuyện hai dự án Novaland TP.HCM với tổng quy mô hơn 166 ha được đề nghị rà soát, tháo gỡ vướng mắc cho thấy một cách tiếp cận mới: không để dự án treo vô thời hạn, mà dùng khuôn khổ pháp luật hiện hành và cơ chế đặc thù để vừa xử lý sai phạm, vừa hồi sinh nguồn lực đất đai, thay vì chọn phương án an toàn là dừng hẳn dự án và chấp nhận lãng phí.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi văn bản đến UBND các địa phương, yêu cầu rà soát và xử lý các dự án tồn đọng, khó khăn, vướng mắc của Novaland, sau khi nhận chỉ đạo thông qua Văn phòng Chính phủ về kiến nghị của doanh nghiệp. Điểm đáng chú ý là văn bản nhấn mạnh việc phải xác định rõ thực trạng, nguyên nhân, trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân, trên cơ sở đó đề xuất biện pháp xử lý phù hợp chứ không chỉ dừng lại ở phát hiện sai phạm. Đây là thông điệp quan trọng cho cả thị trường: Nhà nước muốn tháo gỡ vướng mắc bất động sản có kiểm soát, thay vì “khóa van” đồng loạt. Nếu cách làm này được duy trì, những dự án đang “tắc” pháp lý có cơ hội được phân loại, dự án nào có thể cứu thì cứu, dự án nào buộc phải dừng thì dừng bằng quyết định minh bạch.
Thạnh Mỹ Lợi B và The Water Bay: Quy mô lớn, kỳ vọng cũng lớn
Hai dự án Thạnh Mỹ Lợi B và The Water Bay không chỉ lớn về diện tích mà còn là phép thử cho cách hoàn thiện quy trình phê duyệt bất động sản. Thạnh Mỹ Lợi B rộng 136 ha tại phường Cát Lái, được Novaland dự kiến bố trí khoảng 31 ha đất ở thấp tầng với 1.500 căn, cùng khu cao tầng với khoảng 980.000 m² sàn cho 7.000 căn hộ và hệ thống tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm hành chính, công viên trung tâm. Bình Khánh – The Water Bay rộng khoảng 30,2 ha trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự kiến phát triển khoảng 700.000 m² sàn ở với 6.000 căn, kèm theo 400.000 m² sàn thương mại và các tiện ích giáo dục, y tế, văn hóa. Theo báo cáo được trích dẫn, doanh nghiệp từng ước tính Thạnh Mỹ Lợi có thể mang lại 147.000 tỷ đồng doanh thu và The Water Bay khoảng 44.000 tỷ đồng trong trung và dài hạn, tùy thuộc việc tháo gỡ pháp lý và tiến độ triển khai. Ở đây, con số doanh thu không chỉ là câu chuyện của một chủ đầu tư, mà là biểu hiện quy mô nguồn lực đất đai đang bị đóng băng nếu vướng mắc pháp lý bất động sản không được xử lý.
Vướng mắc pháp lý bất động sản: Cách tiếp cận mới từ cơ chế rà soát
Điểm then chốt của hai dự án này nằm ở cách xử lý vướng mắc pháp lý bất động sản. Bộ Nông nghiệp và Môi trường yêu cầu địa phương khẩn trương rà soát pháp lý, thanh tra, kiểm tra để làm rõ khó khăn và trách nhiệm cụ thể, rồi mới kiến nghị hướng xử lý khách quan, đúng quy định. Với Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi B, việc điều chỉnh tiến độ thuộc thẩm quyền UBND TP.HCM và cần ý kiến của Bộ Tài chính; hồ sơ điều chỉnh đã nộp từ năm 2022 nhưng chưa được giải quyết, trong khi dự án vẫn chưa được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. The Water Bay còn phức tạp hơn khi quyết định giao đất trước đó bị thu hồi sau kết luận vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư và quản lý, sử dụng đất. Bộ đề nghị TP.HCM xem dự án có đủ điều kiện để áp dụng cơ chế xử lý theo Nghị quyết 29/2026/QH16 hay không. Cách làm này cho thấy Nhà nước muốn dùng cơ chế linh hoạt trong khuôn khổ pháp luật để xử lý “di sản” pháp lý, thay vì xóa sạch và bắt đầu từ con số 0, vốn sẽ kéo dài thêm nhiều năm.
Tác động tới thị trường và bài học cho quy trình phê duyệt
Nếu tháo gỡ vướng mắc thành công và dự án được tiếp tục, Novaland có thể khơi thông hơn 166 ha quỹ đất phía đông TP.HCM, bổ sung đáng kể nguồn cung nhà ở và diện tích thương mại, đồng thời tạo thêm dòng tiền cho hoạt động đầu tư và phục hồi kinh doanh của doanh nghiệp. Đối với thị trường, hơn 14.500 căn nhà dự kiến từ hai dự án sẽ giảm áp lực nguồn cung, nhất là ở phân khúc đô thị quy mô lớn đi kèm hệ thống hạ tầng dịch vụ tương đối hoàn chỉnh. Thời gian qua, việc phối hợp xử lý vướng mắc đã giúp một số dự án khác của Novaland trở lại thi công, bàn giao nhà, đồng thời thúc đẩy giải quyết quyền lợi pháp lý cho khách hàng. Điều đó gợi một bài học rõ ràng cho quy trình phê duyệt bất động sản: nếu khâu lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch, giao đất, định giá đất được làm kỹ ngay từ đầu và có cơ chế rà soát định kỳ, chi phí xử lý hậu quả sẽ thấp hơn rất nhiều so với việc “chữa cháy” khi dự án đã dang dở và khách hàng đã bỏ tiền.
Hàm ý chính sách: Từ xử lý từng dự án đến cải cách toàn hệ thống
Điều quan trọng nhất từ câu chuyện Thạnh Mỹ Lợi B và The Water Bay không chỉ là số phận hai dự án, mà là cách các cơ quan nhà nước nhìn lại quy trình phê duyệt bất động sản. Khi Bộ yêu cầu từng địa phương phải nêu rõ thực trạng, nguyên nhân và trách nhiệm, rồi mới đề xuất giải pháp, đó là một thông điệp: không thể tiếp tục “đẩy” trách nhiệm vòng quanh giữa các cơ quan khiến hồ sơ treo nhiều năm. Đồng thời, việc xem xét áp dụng Nghị quyết 29/2026/QH16 cho thấy sự chấp nhận rằng khung pháp luật thông thường có thể chưa đủ để xử lý khối lượng lớn các vướng mắc chồng chéo. Về phía doanh nghiệp, bài học cũng rõ ràng: dự án càng lớn càng phải tuân thủ chặt quy định về lựa chọn nhà đầu tư, quản lý đất đai và minh bạch nghĩa vụ tài chính, bởi mọi sai sót đều có thể khiến dự án bị thu hồi, gây thiệt hại lớn cho cả chủ đầu tư và người mua. Nếu hai dự án này được xử lý theo hướng tiếp tục triển khai có điều kiện và minh bạch, chúng có thể trở thành mô hình tham chiếu cho cách Việt Nam gỡ nút thắt pháp lý mà vẫn giữ kỷ cương thị trường bất động sản.
