Giao 112,4 ha đất: bước ngoặt biến ý tưởng khu đô thị mới thành công trình thực tế
Khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh (Khu 1) là một dự án phát triển bất động sản quy mô khoảng 269 ha, được UBND tỉnh Bắc Ninh lựa chọn liên danh Vingroup làm nhà đầu tư, với mục tiêu hình thành một khu đô thị mới đồng bộ hạ tầng thành phố, nhà ở và không gian công cộng cho khoảng 33.000 cư dân trong vòng 6 năm kể từ khi bàn giao đất. Việc UBND tỉnh Bắc Ninh chính thức giao và cho thuê 112,4 ha đất đợt 1 cho Vingroup tại phường Kinh Bắc cho thấy dự án đã bước từ giai đoạn hồ sơ sang triển khai thực địa, sau quá trình gần hai năm hoàn thiện pháp lý. Điểm đáng chú ý là phần diện tích này tập trung vào khu vực đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, nghĩa là các rào cản lớn nhất về thủ tục và đồng thuận cộng đồng đã cơ bản được xử lý, mở đường cho công trường khởi động.
Cấu trúc quỹ đất: Vingroup vừa phát triển kinh doanh, vừa gánh vai trò kiến tạo hạ tầng đô thị
Quyết định giao đất đợt 1 cho Vingroup Bắc Ninh thể hiện rõ một mô hình "đổi đất lấy hạ tầng" mà tỉnh đang áp dụng cho khu đô thị mới này. Trong tổng 112,4 ha, khoảng 49,8 ha là đất ở giao có thu tiền sử dụng đất, bao gồm nhà liền kề, biệt thự và chung cư hỗn hợp, tạo cơ sở cho dòng doanh thu và giá trị thương mại của dự án phát triển bất động sản. Song song, 5,5 ha được cho thuê trả tiền hàng năm để xây dựng dịch vụ, văn hóa, y tế, trường mầm non, tiểu học, còn 2 ha cho thuê trả tiền một lần dành cho thương mại – chợ và thương mại – dịch vụ. Quan trọng hơn, hơn một nửa diện tích – 55,1 ha – là đất giao không thu tiền sử dụng đất cho thể dục thể thao, cây xanh, giao thông và mặt nước; Vingroup phải xây dựng hoàn chỉnh rồi bàn giao lại, nghĩa là doanh nghiệp vừa là nhà phát triển, vừa là người kiến tạo hạ tầng thành phố.
Bản đồ quy hoạch 1/500: vì sao cấu trúc A1, A2, A3 có ý nghĩa chiến lược cho Bắc Ninh?
Quy hoạch chi tiết 1/500 chia khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh thành ba phân khu A1, A2, A3, đây không phải là cách chia kỹ thuật đơn thuần mà là chiến lược phân tầng chức năng đô thị. Khu A1 với 1.556 căn nhà liền kề và 4 lô chung cư hỗn hợp cao tối đa 31 tầng hướng đến mật độ dân cư cao, phù hợp cho một lõi đô thị năng động. Khu A2 lại được thiết kế với 2.217 căn liền kề, 352 biệt thự và 4 lô chung cư hỗn hợp, cho phép hình thành các tiểu khu ở đa dạng, từ nhà phố thương mại đến không gian sống cao cấp. Khu A3 nhỏ hơn với 97 căn liền kề và 2 lô đất hỗn hợp dịch vụ cao tối đa 30 tầng, tiềm năng trở thành điểm nhấn dịch vụ – thương mại bên sông Cầu. Việc bổ sung công trình thương mại – dịch vụ, thể dục thể thao, y tế, giáo dục tại A1 và A2 cho thấy định hướng xây một khu đô thị có đầy đủ hạ tầng thành phố, không lệ thuộc vào trung tâm cũ.
Hành trình pháp lý gần hai năm: từ đề xuất ý tưởng đến thời điểm sẵn sàng khởi công
Chuỗi mốc pháp lý của dự án Khu 1 cho thấy Bắc Ninh không cấp đất vội vã cho Vingroup mà đi theo lộ trình kiểm soát rủi ro tương đối chặt chẽ. Dự án từng được Vingroup đề xuất từ cuối năm 2024 với quy mô khoảng 267,66 ha; sau thẩm định, tháng 5/2025 liên danh do Vingroup đại diện chính thức trúng thầu thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Tiếp đó, tháng 5/2026, quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt, và cuối tháng 5 địa phương bắt đầu chi trả bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dân bị thu hồi đất. "Thời gian xây dựng dự kiến kéo dài 6 năm kể từ ngày được bàn giao đất" là mốc cam kết buộc chủ đầu tư phải biến bản vẽ thành công trình cụ thể trong khung thời gian rõ ràng. Việc giao đất đợt 1 chính là điểm chuyển giao từ chuẩn bị pháp lý sang thực thi trên hiện trường.
Ý nghĩa kinh tế – đô thị: Vingroup và bước tái định hình không gian bên sông Cầu
Dù không được công bố bằng các con số tài chính theo đơn vị nội tệ, tổng vốn đầu tư 40.125 tỷ đồng cho thấy đây là một trong những dự án đô thị có quy mô rất lớn tại Bắc Ninh. Về kinh tế, quỹ đất nhà ở liền kề, biệt thự, chung cư hỗn hợp kết hợp với đất thương mại – dịch vụ, chợ là nền tảng cho một cực phát triển bất động sản mới của thành phố, có thể kéo theo doanh nghiệp dịch vụ, giáo dục, y tế đến bám trụ. Về không gian đô thị, 55,1 ha cây xanh, thể dục thể thao, giao thông, mặt nước nếu được đầu tư đúng quy hoạch sẽ giúp phía Tây Bắc không lặp lại mô hình đô thị nén, thiếu công viên và trục giao thông lớn. Quan trọng hơn, dự án nằm tiếp giáp sông Cầu, có đê bao quanh ranh giới phía bắc và tây, biến khu này thành cánh cửa đô thị ra sông, mở khả năng kết nối không chỉ nội tỉnh mà cả vùng lân cận.
