Ninh Bình đặt cược vào quỹ đất 11.604 ha: Bước đi táo bạo
Kế hoạch Ninh Bình khai thác đất với quy mô hơn 11.600 ha là chiến lược phát triển quỹ đất nhằm tạo nguồn thu tiền sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị, sắp xếp lại đơn vị hành chính và thu hút các nhà đầu tư vào những dự án quy mô lớn trong tương lai gần.
Trọng tâm của đề án là phát triển khoảng 11.604 ha quỹ đất trong giai đoạn 2026 - 2030, trong đó khoảng 449 ha là đất xen kẹt được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng, khoảng 2.227 ha được Nhà nước đầu tư hạ tầng để đấu giá quyền sử dụng đất. Phần diện tích còn lại lên tới khoảng 8.891 ha sẽ dành cho các dự án vốn ngoài ngân sách, thể hiện tham vọng kéo mạnh dòng vốn tư nhân vào bất động sản và phát triển hạ tầng.
Điểm đáng chú ý là tỉnh không giấu kỳ vọng doanh thu bất động sản lớn khi đặt mục tiêu thu gần 318.300 tỷ đồng từ kế hoạch này. Đây không chỉ là con số tài chính mà còn là phép thử về năng lực quy hoạch, quản trị đất đai và điều phối hạ tầng trong một thời gian ngắn.
Quỹ đất lớn để làm gì: Hạ tầng, tăng trưởng hay cơn sốt giá?
Theo chính đề án, việc phát triển quỹ đất không chỉ nhằm tăng thu ngân sách mà còn để "khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai" sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương hai cấp. Nói cách khác, Ninh Bình đang dùng đất như công cụ tái cấu trúc không gian phát triển, chứ không đơn thuần là bán đất lấy tiền.
Về lý thuyết, nếu nguồn thu từ doanh thu bất động sản được phân bổ hợp lý cho phát triển hạ tầng then chốt – đặc biệt là các trục giao thông kết nối vùng – thì đây sẽ là cú hích lớn cho tăng trưởng. Quỹ đất 2.227 ha được Nhà nước đầu tư hạ tầng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy tỉnh muốn gắn khai thác đất với hạ tầng đồng bộ, thay vì phát triển manh mún.
Tuy vậy, một kế hoạch khai thác đất quy mô lớn luôn đi kèm rủi ro: sốt đất, đầu cơ, và áp lực lên người dân bị thu hồi đất. Nếu không kiểm soát tốt tốc độ đấu giá, tiêu chí chọn nhà đầu tư và tiến độ phát triển dự án, quỹ đất sạch có thể biến thành những khu đất bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực và tạo bất ổn thị trường.
Bối cảnh chính sách đất đai: Bài học từ Tây Ninh và hạ tầng khu vực
Kế hoạch Ninh Bình khai thác đất diễn ra trong bối cảnh nhiều địa phương khác cũng đang điều chỉnh chính sách đất đai và tăng tốc phát triển hạ tầng. Tại Tây Ninh, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết quy định mức tối đa và tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (Ktt) để đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá đất với giá thị trường và điều chỉnh khi có biến động. Đây là nỗ lực xây dựng khung giá linh hoạt, tránh tình trạng bảng giá đất lạc hậu so với thực tế.
Dự thảo nêu rõ: nếu hệ số Ktt nằm trong khoảng do HĐND tỉnh quy định, UBND tỉnh có thể điều chỉnh thông qua quyết định hệ số điều chỉnh giá đất; ngược lại, khi Ktt vượt ngưỡng, bảng giá đất phải sửa đổi để phù hợp diễn biến thị trường. Cách tiếp cận này là lời nhắc cho Ninh Bình: doanh thu bất động sản bền vững phải dựa trên hệ thống giá đất minh bạch, cập nhật, chứ không chỉ trông vào đấu giá quỹ đất lớn.
Ở một lát cắt khác, dự án cao tốc Quy Nhơn - Pleiku dài khoảng 125km với tổng mức đầu tư hơn 43.700 tỷ đồng đang được Gia Lai đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, với nhiều đoạn đạt tỷ lệ bàn giao mặt bằng rất cao. Bức tranh này cho thấy xu hướng chung: các địa phương đều coi đất đai và hạ tầng là cặp đôi không thể tách rời. Ninh Bình nếu chỉ khai thác đất mà không gắn với chiến lược hạ tầng liên vùng thì sẽ dễ tụt hậu trong cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư.
Thách thức quản trị: Từ quy hoạch đến thực thi
Một kế hoạch nhắm tới gần 318.300 tỷ đồng từ khai thác đất đồng nghĩa với việc Ninh Bình phải đối mặt với áp lực quản trị chưa từng có. Rủi ro lớn nhất là biến quỹ đất thành công cụ tài khóa ngắn hạn, bỏ qua chất lượng quy hoạch dài hạn. Khi phần lớn diện tích – khoảng 8.891 ha – được dùng để lựa chọn nhà đầu tư triển khai các dự án vốn ngoài ngân sách, thì câu hỏi đặt ra là: tiêu chí lựa chọn có đủ chặt để loại bỏ nhà đầu tư thiếu năng lực tài chính, kỹ thuật và cam kết hạ tầng?
Bài toán nữa là sự đồng thuận xã hội. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn luôn là khâu nghẽn trong các dự án hạ tầng, như trường hợp dự án cao tốc Quy Nhơn - Pleiku phải tổ chức nhiều cuộc họp để tháo gỡ khó khăn trong bồi thường, tái định cư. Nếu Ninh Bình không chuẩn bị tốt cơ chế đền bù, hỗ trợ sinh kế và tái định cư, sức kháng cự từ người dân có thể khiến tiến độ các dự án kéo dài, chi phí đội lên và niềm tin vào chính sách đất đai suy giảm.
Cuối cùng là rủi ro thị trường. Khi nhiều địa phương cùng mở rộng quỹ đất, doanh thu bất động sản không còn là "mỏ vàng" chắc chắn. Ninh Bình cần tránh ảo tưởng rằng mọi lô đất đấu giá đều thành công, mà phải xây kịch bản linh hoạt cho trường hợp thị trường hạ nhiệt, nhà đầu tư thận trọng hơn với các dự án hạ tầng lớn.
Kết luận: Đất là nguồn lực, không phải mục tiêu
Kế hoạch Ninh Bình khai thác hơn 11.600 ha đất với kỳ vọng thu gần 318.300 tỷ đồng là bước đi táo bạo, thể hiện quyết tâm biến đất đai thành nguồn lực cho phát triển hạ tầng và tăng trưởng kinh tế. Nhưng đất chỉ là công cụ, không phải đích đến. Nếu chỉ chạy theo doanh thu bất động sản mà thiếu chiến lược hạ tầng và chính sách giá đất hợp lý, tỉnh rất dễ lặp lại vòng xoáy sốt đất – chững lại – xử lý tồn đọng.
Điểm mấu chốt là giữ được kỷ luật quy hoạch, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, chủ động học hỏi kinh nghiệm điều chỉnh bảng giá đất từ những địa phương như Tây Ninh, và gắn mọi quyết định khai thác đất với mục tiêu phát triển hạ tầng bền vững. Đó mới là cách để quỹ đất 11.604 ha trở thành nền tảng giúp Ninh Bình nâng tầm vị thế, thay vì chỉ là phép thử đầy rủi ro cho ngân sách.
